Temat: Rabat z tytułu czynszu najmu jako wynagrodzenie za usługę...

WSA w Poznaniu w wyroku z dnia 1.12.2011 r., I SA/Po 615/11 uznał, że rabat obniżający czynsz za najem, przyznany najemcy w związku z poniesieniem przez niego nakładów na budynek, jest wynagrodzeniem za usługę podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, co skutkuje powstaniem z tego tytułu obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług po stronie skarżącej.
Sąd wskazał: „Z punktu widzenia prawa cywilnego nakłady na nieruchomość (np. wybudowanie budynku lub budowli oraz ulepszenie i modernizacja istniejących budynków lub budowli posadowionych na cudzym gruncie) stanowią część składową gruntu i tym samym własność właściciela gruntu. W konsekwencji podmiot, który poniósł nakłady na nieruchomość, nie może ich sprzedać. Niemniej jednak ma on pewne prawo do nakładów, które może przenieść na rzecz innego podmiotu. Wprawdzie ustawa o podatku od towarów i usług w odniesieniu do dostawy towarów posługuje się sformułowaniem "przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel" (art. 7 ust. 1 ustawy), a więc nie uzależnia dostawy towarów od tytułu własności, jednak nakłady poniesione na nieruchomość nie stanowią odrębnych rzeczy - towarów (art. 2 pkt 6 ustawy), a więc ich zwrot nie może uchodzić za dostawę towarów. W analizowanym przypadku sukcesywny zwrot (rozliczanie) nakładów, z uwagi na fakt, że przedmiotem świadczenia jest przekazanie za wynagrodzeniem ulepszeń na cudzą rzecz, należy zaliczyć do odpłatnego świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy. Mamy tu bowiem do czynienia ze świadczeniami wzajemnymi, bezpośrednimi i ekwiwalentnymi polegającymi z jednej strony na pozyskaniu przez wynajmującego nakładów poniesionych przez najemcę, z drugiej zaś strony - na stopniowym zwrocie sumy odpowiadającej ich wartości, w postaci rabatu w kwocie czynszu należnego z tytułu najmu”.
Wnioskodawca w stanie faktycznym wskazał wyraźnie, że:
„nakłady na budynek główny ponoszone będą przez A (najemcę) przede wszystkim we własnym interesie, celem stworzenia sobie podstaw materialnych do prowadzenia działalności gospodarczej. Wolą stron jest zatem takie ułożenie wzajemnych stosunków, aby rozliczenie nakładów na budynek główny nastąpiło wyłącznie w przypadku przedterminowego rozwiązania umowy najmu. W takim przypadku S. zobowiązana będzie zwrócić na rzecz A. wynikającą z ksiąg wartość nakładów poniesionych na adaptację budynku głównego, pomniejszoną o dokonane przez Spółkę odpisy amortyzacyjne oraz wartość otrzymanego rabatu od czynszu najmu do dnia rozwiązania umowy najmu. Takie rozwiązanie ma na celu zabezpieczenie interesów wnioskodawcy w związku z planowanym poniesieniem znacznych wydatków inwestycyjnych”.

Jak myślicie? Pomijam kwestie związane z tym, czy DIS nie wyszedł poza okoliczności przedstawione we wniosku.
Czy ocena WSA byłaby inna, gdyby np. wynajmujący prowadził działalność opodatkowaną?
Tu jest o tyle interesująca sytuacja, że wynajmujący korzysta w pewnym de facto z nakładów poniesionych przez najemcę już w trakcie trwania umowy najmu. A zatem w pewnym sensie obniżka czynszu w porównaniu do czynszu rynkowego, może stanowić element wynagrodzenia za usługę świadczoną wnioskodawcy.
Ale jak należałoby ocenić tę sytuację, gdyby strony nie pisały nic o rabatach, tylko ustaliłyby czynsz poniżej wartości rynkowej w całym okresie trwania umowy najmu zawartej na czas określony?
Czy można wówczas przypisać wynagrodzenie z tytułu takiego „świadczenia”?

Temat: Rabat z tytułu czynszu najmu jako wynagrodzenie za usługę...

Tomasz Siennicki:
Tu jest o tyle interesująca sytuacja, że wynajmujący korzysta w pewnym de facto z nakładów poniesionych przez najemcę już w trakcie trwania umowy najmu. A zatem w pewnym sensie obniżka czynszu w porównaniu do czynszu rynkowego, może stanowić element wynagrodzenia za usługę świadczoną wnioskodawcy.
Ale jak należałoby ocenić tę sytuację, gdyby strony nie pisały nic o rabatach, tylko ustaliłyby czynsz poniżej wartości rynkowej w całym okresie trwania umowy najmu zawartej na czas określony?
Czy można wówczas przypisać wynagrodzenie z tytułu takiego „świadczenia”?

IMHO - wszystko zależy od tego, co organowi udałoby się wychwycić ze stanu faktycznego.
Skoro "wynajmujący korzysta de facto z nakładów poniesionych przez najemcę już w trakcie trwania umowy najmu" i nie uszłoby to uwadze organu (podobnie jak zaniżony czynsz), to po wyjaśnieniach stron wrócilibyśmy pewnie do punktu (zakamuflowanego) wyjścia... :-)

Temat: Rabat z tytułu czynszu najmu jako wynagrodzenie za usługę...

Tomasz Siennicki:
Mamy tu bowiem do czynienia ze świadczeniami wzajemnymi, bezpośrednimi i ekwiwalentnymi polegającymi z jednej strony na pozyskaniu przez wynajmującego nakładów poniesionych przez najemcę, z drugiej zaś strony - na stopniowym zwrocie sumy odpowiadającej ich wartości, w postaci rabatu w kwocie czynszu należnego z tytułu najmu”.

Czy aby na pewno jest to świadczenie bezpośrednie i ekwiwalentne?

Ps
zapraszam na kawę na centralnym o 22 :)

Temat: Rabat z tytułu czynszu najmu jako wynagrodzenie za usługę...

Na czym ma polegać korzystanie przez wynajmującego z nakładów poczynionych przez najemcę w trakcie trwania umowy najmu? Korzysta też z tej rzeczy?

Moim zdaniem trudno tu się dopatrywać usługi za wynagrodzeniem. Jest to tylko czynnik, który wpływa na sposób kalkulacji czynszu. Jak się budynek przed upływem najmu zawali to w czym przejawi się korzyść wynajmującego? W odszkodowaniu? A jak nie będzie ubezpieczony (no chyba, że rzecz jest w tym korzystaniu przez wynajmujacego z nakładu, co nie jest dla mnie jasne).

Temat: Rabat z tytułu czynszu najmu jako wynagrodzenie za usługę...

Sprawa niesłychanie ciekawa. Moim zdaniem, w opisanym stanie faktycznym, najpierw należy ustalić, czy mamy w ogóle do czynienia z rabatem i jakiego typu jest to rabat.

Ja rabat na gruncie VAT-u pojmuję z grubsza w ten sposób, że abyśmy mogli stwierdzić, iż miał miejsce, to najpierw musi być ustalona jakaś cena wyjściowa, obowiązująca co do zasady, a następnie, zazwyczaj w związku ze spełnieniem przez nabywcę określonego warunku, cena ta powinna zostać zgodnie z warunkami owego rabatu zmniejszona. Posługując się dalej tak rozumianym pojęciem rabatu być może idę trochę w poprzek niektórym intuicjom płynącym z tak subtelnych dystynkcji, jak rabat / upust / bonifikata / skonto, ale to nie ma większego znaczenia. W gruncie rzeczy, czy nazwiemy poszczególne przypadki obniżania ceny rabatami, czy jakoś inaczej, zależy mi raczej na samym rozróżnieniu pewnych typów okoliczności, a nie na samej nazwie. Jeżeli więc kogoś razi używane dalej przeze mnie słowo rabat, to może zastąpić je dowolnym innym.

Nie chodzi jednak o rozróżnienie pomiędzy tzw. rabatem przed- i posprzedażowym. W mojej propozycji niuansowania różnych przypadków (patrz dalej) mniejsze znaczenie ma to, czy obniżka ceny następuje przed / po sprzedaży objętej ową obniżką, a większe znaczenie ma to, czy w ogóle między stronami została ustalona cena wyjściowa (obowiązująca co do zasady) oraz jasne warunki obniżenia jej (kryteria ustalenia ceny obniżonej). W tym kontekście wyróżniłbym następujące warianty modelowe:

1. Żadnego rabatu nie ma (choćby strony nazywały daną sytuację rabatem). Jeżeli strony w drodze negocjacji od razu ustalają, że przez pierwsze 12 miesięcy czynsz będzie wynosił powiedzmy 10.000 zł miesięcznie, a przez pozostałą część trwania umowy np. 20.000 zł miesięcznie, to w mojej ocenie takie zróżnicowanie ceny w różnych okresach trwania umowy nie przesądza jeszcze o zaistnieniu rabatu (tym bardziej jeżeli przez cały czas trwania umowy obowiązywałby stały czynsz, powiedzmy 15.000 zł). Dla mnie to jest po prostu cena wyjściowa i już, choćby nawet w różnych okresach znacznie się różniła. Zarówno umowa, jak i faktura, od razu opiewają na właściwą (wyjściową i ostateczną zarazem) cenę, a strony nie przewidują żadnych przypadków jej obniżenia (pomijam odpowiedzialność kontraktową). W tym przypadku wprawdzie sprzedawca może uwzględniać różne okoliczności, które skłaniają go na etapie zawierania umowy do obniżenia ceny, ale dzieje się to raczej "w głowie sprzedawcy", a sama umowa najmu nie przewiduje rozróżnienia pomiędzy ceną wyjściową a "porabatową".

2. Jest rabat i tylko rabat. Jako czyste rabaty, nie związane z żadnym dodatkowym świadczeniem podlegającym opodatkowaniu, potraktowałbym tzw. premie i bonusy pieniężne (ostatnio znowu dyskutowane), związane np. ze zrealizowaniem obrotów o określonej wysokości czy z terminowym wywiązywaniem się z płatności. Mamy tutaj cenę wyjściową, jasno sprecyzowane warunki jej modyfikacji, oraz cenę "po rabacie". Tego typu rabat, w mojej ocenie, jeżeli jest udzielany jeszcze przed dokonaniem dostawy, od razu powinien być udokumentowany fakturą we właściwej wysokości, a jeżeli po sprzedaży - powinien być udokumentowany przez sprzedawcę fakturą korygującą (wiąże się w tym drugim przypadku z korektą in minus podatku należnego po stronie sprzedawcy i z lustrzaną korektą in minus podatku naliczonego po stronie nabywcy). W żadnym z tych przypadków nie widziałbym jednak tutaj jakiegoś dodatkowego świadczenia ze strony nabywcy na rzecz sprzedawcy (niektóre organy podatkowe mają jednak inaczej skonstruowany aparat "widzenia" i próbują "ovatować premie pieniężne").

3. Jest rabat, który pełni podwójną rolę. Sytuacja zmieniłaby się, moim zdaniem, gdyby wynajmujący uzależnił obniżkę czynszu od tego, czy najemca faktycznie dokona określonych nakładów. Mam tu jednak na myśli taką sytuację, że w przypadku niedokonania tych nakładów, albo np. dokonania ich w sposób niezgodny z zawartą umową, najemca jest zobowiązany wyrównać wcześniej uiszczony czynsz do stanu według kalkulacji wyjściowej (nieuwzględniającej zniżki). W tym przypadku powiedziałbym, że jeżeli najemca dokonuje nakładów, to mamy do czynienia nie tylko z rabatem, ale również ze świadczeniem wzajemnym po stronie najemcy polegającym na ulepszeniu przedmiotu najmu. W tym przypadku rabat udzielony przez wynajmującego najemcy pełni jednocześnie podwójną rolę: a) obniża de facto czynsz za najem, b) stanowi jednocześnie wynagrodzenie ze strony wynajmującego, na rzecz najemcy, za świadczoną przez najemcę na rzecz wynajmującego usługę polegającą na ulepszeniu przedmiotu najmu (ta usługa moim zdaniem podlega opodatkowaniu i powinna być przez najemcę udokumentowane fakturą, analogicznie jak wymiana barterowa). Nie ma moim zdaniem znaczenia to, czy przedmiot najmu jest oddany do dyspozycji wynajmującemu w ulepszonym zakresie już w momencie trwania umowy najmu, czy dopiero po jej zakończeniu. Nawet jeżeli uznalibyśmy, że usługa ulepszenia przedmiotu najmu jest wykonana dopiero po poniesieniu wszystkich nakładów albo po zakończeniu umowy najmu, to obowiązek podatkowy u najemcy z tytułu tej usługi i tak będzie powstawał stopniowo wcześniej - z chwilą otrzymywania kolejnych rabatów na miesięczne czynsze.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt podniesionej przez Tomka konkretnej sprawy zastanowiłbym się zatem nad tym, czy wynajmujący uzależnił obniżkę czynszu od tego, czy najemca faktycznie dokona określonych nakładów, a także co zgodnie z umową dzieje się z obniżonym czynszem, jeżeli owe nakłady nie zostaną dokonane przez najemcę. Moim zdaniem tylko w takim przypadku, gdyby istniał ścisły związek pomiędzy dokonaniem nakładów a obniżeniem czynszu ("ja obniżam czynsz, bo ty dokonujesz nakładów, a ty dokonujesz nakładów, bo ja obniżam czynsz), moglibyśmy mówić o jakiejkolwiek odpłatnej usłudze najemcy na rzecz wynajmującego - byłby to wariant nr 3. Jeżeli natomiast wynajmujący brałby wprawdzie w jakimś tam luźnym sensie pod uwagę nakłady najemcy, de facto jednak nie oczekując ich wcale (nie uzależniając od ich dokonania obniżki czynszu), to wtedy potraktowałbym ów przypadek jako wariant nr 1.Dawid Milczarek edytował(a) ten post dnia 10.03.12 o godzinie 02:10

Temat: Rabat z tytułu czynszu najmu jako wynagrodzenie za usługę...

Dawid Milczarek:
W tym przypadku powiedziałbym, że jeżeli najemca dokonuje nakładów, to mamy do czynienia nie tylko z rabatem, ale również ze świadczeniem wzajemnym po stronie najemcy polegającym na ulepszeniu przedmiotu najmu. W tym przypadku rabat udzielony przez wynajmującego najemcy pełni jednocześnie podwójną rolę: a) obniża de facto czynsz za najem, b) stanowi jednocześnie wynagrodzenie ze strony wynajmującego, na rzecz najemcy, za świadczoną przez najemcę na rzecz wynajmującego usługę polegającą na ulepszeniu przedmiotu najmu (ta usługa moim zdaniem podlega opodatkowaniu i powinna być przez najemcę udokumentowane fakturą, analogicznie jak wymiana barterowa).

Jeśli chodzi o fragment powyżej, to spodziewam się pewnej interwencji "strażników budżetu" (najpóźniej w godzinach urzędowania). :-)
Myślę, że rabat będący jednocześnie wynagrodzeniem, stałby się - tuż po legalizacji - najpopularniejszym środkiem płatniczym w "dolinie vat"... ;-)

Temat: Rabat z tytułu czynszu najmu jako wynagrodzenie za usługę...

Marek G.:

Jeśli chodzi o fragment powyżej, to spodziewam się pewnej interwencji "strażników budżetu" (najpóźniej w godzinach urzędowania). :-)

Niejako wywołany do tablicy: nawet w godzinach urzędowania, człowiek ma prawo do rozluźnienia się i oderwania od gnębienia biednych podatników w czasie przerwy "na kanapkę".
Teraz idę już spać, bo muszę rano wstać, ale jutro chętnie zapoznam się z tematem w przerwie pomiędzy uciskaniem, a ciemiężeniem ;)
Póki co jednak, bardzo mi się ten wyrok podoba :)

Temat: Rabat z tytułu czynszu najmu jako wynagrodzenie za usługę...

Piotr W.:
Teraz idę już spać, bo muszę rano wstać, ale jutro chętnie zapoznam się z tematem w przerwie pomiędzy uciskaniem, a ciemiężeniem ;)

Nam, ciemiężonym podatnikom, też się zdarza rano wstawać... ;-)