Temat: Kredyt hipoteczny informacje

Jak jest naprawdę z przeniesieniem hipoteki na inną nieruchomość opisuję poniżej.
Opiszę pokrótce nasze (żony i moje) doświadczenia z produktami finansowymi i doradcami z banku Nordea(teraz PKO BP)
W 2008 roku idąc niefortunnie za radą doradcy pożyczyliśmy 80 tys. zł. na zakup mieszkania. Był to niestety kredyt tzw. denominowany we franku szwajcarskim. W ubiegłym roku postanowiliśmy sprzedać to mieszkanie i kupić większe. Podczas zmiany zabezpieczenia (na mieszkanie teściów) doświadczyliśmy szantażu, albo bierzemy PSO z wpłatą miesięczną 200zł, albo podnoszą nam marżę o 3%!!! ( z 1,25%), albo nie zgadzają się na zmianę zabezpieczenia. Pragnę zwrócić uwagę, że jesteśmy wzorowymi klientami, a nowe mieszkanie stanowiące zabezpieczenie jest droższe o 100tyś od sprzedanego. Musieliśmy się zgodzić na szantaż, bo mieliśmy już kupca na mieszkanie (oczywiście bank tego nie wiedział ale mógł podejrzewać).
W tym roku wkurzeni spłaciliśmy kredyt i zlikwidowaliśmy PSO, żegnamy się też z nieuczciwym bankiem. Koszt kredytu to 70 tys. zł w 6 lat, PSO kosztowało nas 2100zł z 3400zł zapłaconych. Bezprawna opłata likwidacyjna wyniosła 60%. PSO co miesiąc przynosiło straty na poziomie 6-7% wartości składki (fundusz obligacji).
Gratuluje Panom finansistom zniechęcania do siebie klientów. Po takich ciężkich doświadczeniach nie zaufamy już żadnej instytucji finansowej.
Bank jak widać w imię "gigantycznego" zarobku poświecił dobre relacje z klientami, narażając się tym samym na szykany z mojej strony np. na tym forum.
Pozdrawiam

Temat: Kredyt hipoteczny informacje

Robert S.:
opcje są dwie:

2. jeden bank oferuje kredyt zamieszkaj w większym, polega to na tym, że kupujesz większą nieruchomość a obecną wynajmujesz; do zdolności zostanie przyjęte 70% dochodu z najmu, ale wniosek o nowy kredyt możesz złożyć od razu

Czyli nowa odsłona bankowego programu pt: "kup mieszkanie na kredyt, najlepiej walutowy i wynajmij, kredyt spłaci się sam"
Jak wyszło widać. Koszty kredytów walutowych są wyższe niż złotowych a dochody z wynajmu mocno spały.
A Bank ma taniego pracownika, który dogląda wynajmu, stara się, martwi. Bank nie płaci za niego ubezpieczeń i podatków i jeszcze co miesiąc zarabia na nim jakąś ładną sumkę. Słowem ma idealnego niewolnika.
No ale każdy ma wolny wybór.
Pozdrawiam

Temat: Kredyt hipoteczny informacje

Kazimierz Hermanowicz:
"Rozumiem rozgoryczenie, to sytuacja, która wielu ludziom dała się we znaki.

Ale jakoś te ileś tam lat temu klienci "akceptowali ryzyko walutowe", przynajmniej tak twierdzili, bo nikt łącznie z analitykami bankow nie przewidywał aż takiego wzrostu wartości franka, a niskie oprocentowanie kusiło.
W tamtych czasach byłem pracownikiem banku, który pożyczał w złotych - i to z marżą nawet 0,9-1,2%. Wtedy naprawde trudno było znaleźć klienta chętnego - wszyscy prawie chcieli FRANKI FRANKI. I jakoś nikt wtedy nie miał problemów z wyborem - czy niskie oprocentowanie + ryzyko, czy wyższe oprocentowanie (bo WIBOR był znacznie wyższy) + bezpieczeństwo.

Teraz przerzucanie winy na pazernych doradców czy pazerny bank to zwykłe usprawiedliwanie siebie kosztem innych,
Oczekiwanie, że bank weźmie koszty strat na siebie - jest naprawdę daremne. "

Witam
Skoro pracował Pan w banku to doskonale Pan wie, że szwindel z kredytami denominowanymi waluta obcą(nie walutowymi), był znacznie większy niż może nam się wydawać. Wielkie międzynarodowe banki inwestycyjne pompowały złotówkę do granic absurdu. Banki o tym wiedziały i wykorzystały to i niewiedzę klientów do wciśnięcia im opcji walutowych i kredytów denominowanych. W każdym z tych przypadków umowy były tak skonstruowane, że klient ponosił absolutnie 100% ryzyka. Umowy naszpikowane są klauzulami niedozwolonymi, które teraz stanowią podstawę pozwów sądowych, np. klientów mBanku o dowolne kształtowanie oprocentowania przez bank. Słynni "Nabici w mBank". Proces wygrany przez ponad 2000 osób. Sporo spraw o opcje walutowe również zostało wygranych przez klientów. Klienci zaryzykowali ale banki też nie mają czystych rąk. Często udzielały błędnych informacji o "produkcie" itp. Wina jest po obu stronach, z tą różnicą, że to tylko klient dostaje po tyłku.
Owszem sam zaryzykowałem i przegrałem. Ale nawet w swojej umowie, wyjątkowo rzetelnej, znalazłem niedozwolony przez UOKiK zapis o sposobie ustalania kursu-słynne już odwołanie się do tabeli kursowej, gdzie kursy wzięte są z sufitu. Nie ma w umowie podanego sposobu ustalania kursu.
Lista grzechów banków jest długa.
Serdecznie pozdrawiam

Temat: Kredyt hipoteczny informacje

Nie chciałem, żeby jednak 40 tys. zł ( o tyle ten kredyt był mniej więcej droższy od kredytu w zł) poszło zupełnie na marne. Postanowiłem porażkę przekuć w sukces i przez ostatnie kilka lat porządnie dokształciłem się w tematyce finansów, kredytów i inwestycji. W ten sposób uchronię swoją rodzinę i siebie przed podobnymi wtopami w przyszłości. Jeśli pragnie Pan podjąć dyskusję w tej tematyce na tym forum to zapraszam? Myślę, ze znalazł Pan godnego partnera do rozmów.
Forum zdominowane jest przez sprzedawców, ja natomiast jestem byłym klientem, zatem reprezentuję trochę inne spojrzenie na ww sprawy. Na ogólnodostępnym forum spojrzenie z innej strony jest bardzo potrzebne.
Niestety z przykrością muszę stwierdzić, ze kiedyś udawało znaleźć się na tym forum znacznie więcej wpisów o złych doświadczeniach klientów z instytucjami finansowymi. Zapewne instytucje te zadbały, żeby te wpisy zniknęły, co jest dość powszechną praktyką, bo po co zniechęcać potencjalnych klientów-frajerów.
Pozdrawiam

Temat: Kredyt hipoteczny informacje

Proszę zwrócić uwagę, ze dopiero po kilku latach studiowania tej tematyki jestem w stanie powiedzieć, ze coś (nie wszystko) na ten temat wiem. A ile czasu ma klient na przeanalizowanie kilku umów kredytowych do porównania? No tyle czasu ile daje umowa przedwstępna czyli z reguły 2-3 miesiące. Należy wtedy wziąć dobrego prawnika. Żałuję, e tego nie zrobiłem. Z całą odpowiedzialnością muszę stwierdzić, że w 2008 podchodząc do zaciągnięcia kredytu hipotecznego miałem najwyżej 10% potrzebnej wiedzy. A wydawało mi się wtedy, że wiem sporo. Doradcy nie wyprowadzili mnie z błędu. Jaki doradca jest w stanie coś takiego powiedzieć klientowi. Tylko wyjątkowo rzetelny i odpowiedzialny. Śmiało można stwierdzić, że 90% kredytobiorców nie ma wymaganej wiedzy do podjęcia właściwej decyzji kredytowej, ani tym bardziej porządnej negocjacji umowy kredytowej.
Pozdrawiam

Temat: Kredyt hipoteczny informacje

Robert Sierant:
"tylko, że banki nie dają możliwości negocjacji zapisów umowy kredytowej; co da Ci prawnik, który stwierdzi, że nie podobają mu się określone zapisy?

w banku możesz umowę podpisać lub nie, negocjować może co najwyżej warunki kredytu... "

Negocjować można warunki kredytu, które są zapisane w umowie, czyli stanowią część umowy - taki skrót myślowy. :) Negocjować umowę kredytu.
Właśnie to daje prawnik, wskaże zapisy które nie podobają się mu w świetle przepisów prawa i wybieramy bank w którym umowa ma tych zapisów jak najmniej. Bo idealnej na pewno nie ma.
Pozdrawiam

Temat: Kredyt hipoteczny informacje

Robert Sierant:
"jedynie kilka parametrów umowy kredytowej jest zmienna, w większości zależą one od indywidualnej sytuacji (klient, nieruchomość, scoring, LTV itp...) a cała reszta to treść, którą klient może zaakceptować lub nie; bank nie zgodzi się na żadne zmiany

miałem przypadek, że klient dostał 3 pozytywne decyzje, wysłałem mu 3 wzory umów, poszedł z tym do tzw. prawnika, który paskudnie mu te umowy pokreślił, za to klient zapłacił kilkaset złotych

żaden z banków nie wyraził zgody na jakiekolwiek zmiany w treści umów, możliwa była zmiana prowizji na ubezpieczenie, niższa marża za skorzystanie z produktów dodatkowych itd. czyli czysto finansowe parametry

czy klient skorzystał na pomocy tego "prawnika"? "

Kazimierz Hermanowicz:
"Kiedy idziesz po kiełbasę do sklepu, możesz wybierać z tego, co jest dostępne, sugerując się opisem składu na metce opakowania lub/i mniej czy bardziej rzetelnym zdaniem sprzedawczyni. Nie proponujesz w sklepie, by przekazał producentowi, że kupisz kiełbasę - jeśli to i tamto zostanie dopasowane do twoich potrzeb.
Z kredytami jest tak samo. Oddział banku to sklep, w którym sprzedawca ma ograniczoną wiedze o produkcie i jest zainteresowany sprzedażą w jak największej ilości.

Jak catering w ruskim samolocie - bierzesz, czy nie bierzesz. taki jest wybór.

A dywagacje, że jakieś międzynarodowe siły "pompowały kurs złotego", żebyśmy wzieli kredyty we frankach... no sorry..Kredyty to odprysk sprawy. Prawdziwe pieniądze zostały zarobione (lub stracone, bo i tak się bankom zdarza) gdzie indziej.

Ja trwam przy swoim zdaniu - klient zaciągający kilka lat temu kredyt w CHF zlekceważył zagrożenie, bo go nie doszacował, tak samo jak nie doszacował go nikt. Pewnie znalazłby się jakiś tekst zapomnianego ekonomisty czy publicysty z 2006-2007 roku, przewidujący kurs CHF na poziomie 4 zł, ale nikt go nie brał poważnie. Natomiast ci, którzy brali kredyt po kursie 2 zł - to juz był owczy pęd jak na giełdzie, kiedy kupujący kupują po przekroczeniu wszystkich rekordów cenowych, a znawcy wiedzą już, że koniec hossy bliski. "

Znajdzie się co najmniej kilka krajów Europy zachodniej, w których kredytów denominowanych czy walutowych od dawna nie ma, po prostu zakazano ich, ponieważ banki za ostro kroiły klientów na nich. Bank jako instytucja wyposażona w armię analityków i innych specjalistów, doskonale zarządzająca ryzykiem, świetnie wie kiedy kredytów walutowych udzielać a kiedy nie. Szary klient nie wiem i bardzo łatwo wyprowadzić go w pole. Władze zakazały tego procederu ponieważ przewaga banków na tym polu jest przytłaczająca.
Do tego banki udzielając tego typu kredytów stały się po prostu kasynem, zakładem bukmacherskim, giełdą (cytat: "to już był owczy pęd jak na giełdzie") a nie instytucją zaufania publicznego. Miejmy nadzieję, że nigdy już to do nas nie wróci, bo destrukcyjne działanie takich instrumentów na społeczeństwo i gospodarkę jest ogromny.
Do tego instytucje takie jak KNF zawiodły na całej linii. Przecież niektórzy brali kredyty w walucie na 120% wartości nieruchomości. To byli gołodupcy, którzy nie mieli nawet na notariusza. Wiadomo ich błąd, ale KNF nic nie zrobił, aby to ograniczyć. Chodziło przecież o maksymalne podbicie cen nieruchomości i KNF miał nie przeszkadzać. Takie osoby jak ja mogły wcześniej kupić mieszkanie w całości za gotówkę. Niestety po podbiciu cen o kilkadziesiąt procent wymiękły i poszły do banku po brakującą część ( u mnie 30%). Wiadomo mój błąd, że poszedłem do banku i zaufałem ludziom tam pracującym.
Serdecznie pozdrawiam

Temat: Kredyt hipoteczny informacje

Kazimierz Hermanowicz:
"Na szczęście praktycznie zakazano kredytów walutowych, ograniczono możliwośc kredytowania sie powyżj 90% wartości, zakazano finansowania wkładu własnego kredytami.
Lepiej późno, niż wcale.

Już podnosi się wrzawa, że KNF ogranicza przysługujące wolnemu człowiekowi prawo do decydowania o swojej sytuacji finansowej.
A ludziom, którzy musza teraz w wyniku zyciowych wydarzeń spłacać kredyt denominowany do waluty - nie zazdroszczę.
Pozdrawiam "

Robert Sierant:
czy nie zakazano za wiele? przyszedł klient, pracuje jako manager i zarabia w DKK w przeliczeniu ok. 16.000 zł miesięcznie, nie ma szansy na kredyt w Polsce...
nie wiedział o rekomendacji, nawet sobie mieszkanie już znalazł i niestety, czy to jest ok?
KNF nie poszedł nieco za daleko?

Kazimierz Hermanowicz:
Oczywiście, że zakaz poszedł za daleko i to jest niedoróbka. Nie wiem, ile by trzeba poszkodowanych, aby KNF wycofał wprowadzony chyba niechcący zakaz kredytowania w złotych klientów pracujących dla zagranicznych firm i otrzymujących wymnagrodzenie w złotych.
A nie ma zdolności do kredytu w DKK? Ktos to chyba robi w tej walucie.

Robert Sierant:
w tej walucie nikt, można dostać w SEK, NOR ale nie w DKK

Temat: Kredyt hipoteczny informacje

Kazimierz H.:
Rozumiem rozgoryczenie, to sytuacja, która wielu ludziom dała się we znaki.

Ale jakoś te ileś tam lat temu klienci "akceptowali ryzyko walutowe", przynajmniej tak twierdzili, bo nikt łącznie z analitykami bankow nie przewidywał aż takiego wzrostu wartości franka, a niskie oprocentowanie kusiło.
W tamtych czasach byłem pracownikiem banku, który pożyczał w złotych - i to z marżą nawet 0,9-1,2%. Wtedy naprawde trudno było znaleźć klienta chętnego - wszyscy prawie chcieli FRANKI FRANKI. I jakoś nikt wtedy nie miał problemów z wyborem - czy niskie oprocentowanie + ryzyko, czy wyższe oprocentowanie (bo WIBOR był znacznie wyższy) + bezpieczeństwo.

Teraz przerzucanie winy na pazernych doradców czy pazerny bank to zwykłe usprawiedliwanie siebie kosztem innych,
Oczekiwanie, że bank weźmie koszty strat na siebie - jest naprawdę daremne.

Ustosunkuję się tutaj do ostatniego zdania.

Kredyt został wypłacony w złotych i spłacany w złotych. Dopiero tzw. ustawa antyspreadowa wprowadziła możliwość spłaty bezpośrednio w walucie kupowanej przez klienta po kursie rynkowym a nie narzuconym przez bank.
Banki są jedynym beneficjentem osłabienia się złotówki.
O jakich stratach Pan pisze?
Nawet gdyby teoretycznie wszystkie kredyty denominowane zostały przewalutowane załóżmy po kursie = kurs uruchomienia +20%, to banki nic nie stracą, po prostu zarobią mniej. A to zasadnicza różnica. Stracić można coś co się już posiada, a zarobić mniej, to po prostu zarobić mniej.
Oczywiście do czegoś takiego w Polsce nie dojdzie. Dzisiaj banki sprzedają o połowę mniej kredytów hipotecznych niż te 6-8 lat temu, do tego są coraz bardziej szykanowane i odbierane im są w coraz większym zakresie nieuzasadnione zyski na różnych polach działalności ( np. za transakcje kartami płatniczymi). Nie spodziewam się, że odmówią sobie gigantycznych zysków z kredytobiorców walutowych. To ich zabezpieczenie na ciężkie czasy.

Temat: Kredyt hipoteczny informacje

bert S.:
tylko, że banki nie dają możliwości negocjacji zapisów umowy kredytowej; co da Ci prawnik, który stwierdzi, że nie podobają mu się określone zapisy?

w banku możesz umowę podpisać lub nie, negocjować może co najwyżej warunki kredytu...

Czyli wchodząc do banku szary obywatel jest z góry na przegranej pozycji. Nie dość, że nic nie ugra (wynegocjuje najwyżej pierdoły) to jeszcze często zapłaci 2 razy więcej niż wynika z szacunkowych kosztów (kłamliwych) zawartych w umowie. W końcu wszystkie kredyty w Polsce są na zmienny procent. W denominowanych dochodzą jeszcze 2 zmienne: kurs waluty i spread.
Kredytów na stały procent w Polsce nie ma. Natomiast np. w USA są. Jak wygląda Ameryka a jak my? Ile może ugrać w Sądzie oszukany klient (niekoniecznie banku) w USA a i ile w Polsce?
Podstawą dobrobytu jest praca i dobrze zarabiająca jednostka. Miliony takich pracujących jednostek tworzą silną gospodarkę.
Nieuczciwe instytucje finansowe, wykorzystujące luki w prawie, zarabiające ponad miarę na jednostkach, nie stworzą nam silnej gospodarki. Znamienne jest to, że połowę podatku CIT w Polsce płacą instytucje finasowe.
Takie osiągają zyski. Ogon macha już psem.

Temat: Kredyt hipoteczny informacje

Robert Sierant:
"w umowie całkowite koszty są jedynie szacunkowe, bank nie jest w stanie przewidzieć jakie będzie oprocentowanie za kilka miesięcy a co dopiero za kilkanaście lat

w przypadku kredytów walutowych polepszyło się o tyle, że możesz je spłacać bezpośrednio w walucie i tym sposobem unikać bankowego spreadu, na kurs waluty oczywiście nie masz wpływu, jak rośnie to wszędzie

nie żebym banków bronił, ale tak to u nas wygląda; ciekawe jak wyglądałby rynek, gdyby bank miał możliwość egzekucji tylko z nieruchomości? nie spłacasz, wartość nieruchomości spadła to oddajesz klucze i masz problem z głowy"

Zgadzam się z Panem. Koszty są szacunkowe i bank tak samo jak klient nie wie jak będą kształtować się w przyszłości, a gdyby nawet wiedział, to o tak by tego nie zdradził:))
Gdyby Bank miał możliwość egzekucji tylko z nieruchomości, myślę, że uzdrowiłoby to rynek. Banki ostrożniej udzielałyby kredytów, np . do 50% wartości nieruchomości, nie chciałby brać na siebie ryzyka utraty zabezpieczenia. Obecnie to ryzyko ponosi klient. Ceny spadłyby pewnie jeszcze o 20-30%. Obecnie jeszcze są napompowane kredytami. Klienci zmuszeni byliby uzbierać znaczną kwotę, a osoba która wie jak ciężko w Polsce zaoszczędzić 100-200 tyś. zł, już tak chętnie nie zadłuża się na gigantyczne sumy, bo oprócz kapitału trzeba spłacić jeszcze kilkadziesiąt procent odsetek. Promowane byłyby różne formy oszczędzania na mieszkanie.
Generalnie sytuacja byłaby zdrowsza. Banki dokładniej sprawdzałyby klientów. Klient ponosiłby nieco mniejsze ryzyko. Byłoby mniej tragedii życiowych, samobójstw.
Sporo wskazuje na to, ze w tym kierunku to zmierza.
Zmiany nie mogą być jednak szokowe, bo zdestabilizują rynek, precyzyjnie sterowany przez banki i władzę.
Krytyka Bankowego Tytułu Egzekucyjnego jest ogromna. To nieprawdopodobny przywilej banków. Właściwie gotowy wyrok sądowy na klienta. Stawia trochę banki ponad prawem. Lata jego istnienia są już pewnie policzone, tak jak kiedyś weksla in blanco. Weksel już nie istnieje dobrych parę lat jako jedno z zabezpieczeń kredytu.
Pozdrawiam

Temat: Kredyt hipoteczny informacje

Robert Sierant:
"za chwilę będziemy mieli min. 10% wkład własny, już teraz klienci (ci młodsi) mocno narzekają na brak takiej kwoty...

rozwiązanie to MDM, ale nie wszędzie jest taka możliwość i nie każdy ma szansę na taki kredyt

na rynku wtórnym przy zakupie za 250.000 zł (2 pokoje w większym mieście) koszty to:
25.000 zł wkład własny
5.000 zł PCC
2.500 zł notariusz
500 zł opłaty sądowe
2-3% prowizja biura jeżeli ktoś sobie sam mieszkania nie znajdzie

razem ok. 40.000 zł, pomijam jakieś odświeżenie mieszkania, bo zwykle idealne one nie są
jeżeli banki miałyby udzielać kredyty na max 50% to kogo byłoby na taki luxus stać?
skutki takiego rozwiązania byłyby dość opłakane, większość branży deweloperskiej by upadła (niski popyt na nowe mieszkania) więc ludzie na zasiłki, które musielibyśmy płacić im wszyscy ;-/ "

"za chwilę będziemy mieli min. 10% wkładu własny, już teraz klienci (ci młodsi) mocno narzekają na brak takiej kwoty..."
To jest tragedia i tylko pokazuje nędzę naszego rynku, a właściwie klientów.
To jest robienie na siłę z biedaków właścicieli.
Powtórzę. Jeśli kogoś nie stać na zebranie 40 tys. zł to jak spłaci 200tys.zł z odsetkami? Będzie musiał, i o ten przymus właśnie chodzi. Kredyty są udzielane na niewolniczych warunkach, klient ryzykuje całym swoim majątkiem, jest BTE itd. Niektórym nie uda się, a kogo to obchodzi, ważne że ceny są utrzymane, bank zarabia, deweloper zarabia, pośrednik zarabia.
Największym sukcesem banków, jest wmówienie biedakom, ze stać ich na ich lichwiarski kredyt.
Teoretycznie na kredyt stać tylko osoby zamożne, ale czy na pewno stać ich, żeby za coś przepłacić nawet 100%.
Stopniowe zmniejszenie akcji kredytowej i zmniejszenie stopnia kredytowania każdej nieruchomości tylko uzdrowi rynek. W interesie społeczeństwa i gospodarki jest aby nieruchomości były tańsze.
Koszt budowy mieszkania w stanie deweloperskim to 2000-2500zł. Deweloperzy tną koszty jak mogą. Kuchnia w salonie, małe okna, malutkie balkoniki, niskie pomieszczenia. Budują takie norki w cenie 5000zł/mkw.
Mieszkanie 2 pokojowe 50mkw mogłoby kosztować 150tys. zł i tak by zarabiali.
Średnia rentowność branży deweloperskiej to dzisiaj około 40%!!!
Banki wiedzą, że w najbliższych kilkunastu latach nie można się spodziewać wzrostu cen mieszkań, bardziej prawdopodobna jest stagnacja albo nawet spadki. Powód: niż demograficzny i emigracja.
Stąd co roku będą coraz większe wymagania co do wkładu własnego. Co już jest postanowione. Od 1 stycznia 2015 roku rosną wymogi wkładu własnego przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny.
"Obecnie przy zakupie mieszkania na kredyt banki wymagają co najmniej 5% wpłaty wartości nieruchomości. Od Nowego Roku będzie to już 10%, a na tym wcale nie koniec. Z zapowiedzi wynika, że od 2016 roku minimalny wkład na urosnąć do 15%, a od kolejnego roku aż do 20%. Trudno w tej chwili wyrokować czy i na ile wpłynie to chociażby na ruch cen nieruchomości. Nie wiadomo też czy dodatkowe utrudnienia spowodują mniejszy ruch w bankach. Wprawdzie przewiduje się, że w wypadku konieczności posiadania wkładu własnego ponad 10%, brakującą kwotę będzie można uzyskać z dodatkowego ubezpieczenia, ale to będzie znowu podnosiło koszt całej transakcji. Można się spodziewać, że klienci będą chętniej zadłużać się u rodziny lub, co gorsza, posiłkować się wysoko oprocentowanymi pożyczkami na mniejsze kwoty." Żródło: http://www.grupa6.pl/rosna-wymogi-wkladu-wlasnego

Ja wraz z rodziną mieszkałem prawie do 30'stki u rodziców i zbieraliśmy na mieszkanie. Zabrakło nam 30% przez wzrost cen. Te 30% pożyczyliśmy w banku i wtopiliśmy ponad 40tys.zł. (szczegóły w poprzednich wpisach)
Za takie kredyty dziękuję. Czy wie Pan jak trudno jest w Polsce zebrać 40tys.zł. Jakiej to wymaga dyscypliny i zaciskania pasa? A Truteń-Bank lekką ręką zabiera taką kasę, bo zatrudnił paru prawników i wymyślił umowę kredytu denominowanego według niego nie do ruszenia w Sądzie. Na szczęście są wyroki, które dają nadzieję, na odzyskanie pieniędzy.

Pozdrawiam

Temat: Kredyt hipoteczny informacje

Robert Sierant:
"można płacić za wynajem 1300 zł (i de facto spłacać kredyt za kogoś, bo większość mieszkań na wynajem jest kupionych na kredyt) lub płacić ok. 1000 zł raty kredytu, za własne mieszkanie, co jest bardziej sensowne?
jak nie będę miał na ratę to stracę mieszkanie a jak nie zapłacę za najem to też mnie z mieszkania wyrzucą...

tak czy inaczej mieszkać trzeba, nie każdy chce/może mieszkać u rodziny więc co ma zrobić?

a zwalanie winy na deweloperów, banki to słaby pomysł; mieszkania powinny kosztować 150kzł?
dlaczego tylko mieszkania? 1 kg jakiegoś warzywa kosztuje w skupie 40 gr, a my w sklepie płacimy za nie 3 zł/kg

wyprodukowanie samochodu to ok. 20-30kzł a płacimy za niego 2-3x więcej

skoro jest popyt to jest też i podaż

bank-truteń? to nie jest organizacja charytatywna, co to znaczy wtopiliśmy? zapłaciliście odsetki? banki płacą za depozyty ok. 3%, kredyt hipoteczny kosztuje obecnie nawet ok. 3,7-4%
jakie oprocentowanie byłoby do zaakceptowania? "

To prawda nie każdy może, chce mieszkać z rodziną. Wynajem to dobre rozwiązanie dla osób często zmieniających miejsce pobytu, czyli nie dla każdego. Czyli spora część ludzi młodych jest skazana na kredyty.
Rynek nieruchomości nie może obyć się bez kredytowania i to jest nie do podważenia.
Pawie nikt nie jest w stanie w 2-3 lata zebrać na mieszkanie. To duży wydatek i kredyt często stanowi jedyne rozwiązanie.
Czepiam się jedynie nieetycznego postępowania banków, omijania prawa, wpływania na polityków i instytucje nadzoru. To wszystko sprawia, że banki wykorzystują swoją dominującą pozycję nad klientem.
Przykład: Dlaczego w umowach kredytowych nie ma ściśle określonych warunków zmiany zabezpieczenia kredytu. Powinno być tak: inna nieruchomość przedstawiona jako nowe zabezpieczenie musi spełniać warunek wartości, kredytobiorca musi mieć zdolność kredytową, bank musi wyrazić zgodę na zmianę zabezpieczenia bez podnoszenia klientowi kosztów, klient ponosi koszty aneksu do umowy i koszty sądowe. A jak jest. Wszytko zależy od widzimisię banku. Taka sytuacja jest często wykorzystywana przez bank do nieuzasadnionego podniesienia marży, wciśnięcia jakiegoś programu inwestycyjnego, itp.

Pozdrawiam

Temat: Kredyt hipoteczny informacje

Robert Sierant:
"zmuszanie banków do czegokolwiek (np. akceptacja nowego zabezpieczenia) a z drugiej strony zalecenia KNF dot. norm ostrożnościowych niestety wykluczałyby się wzajemnie

jeżeli klient ma nieruchomość, która jest zabezpieczeniem kredytu to nie ma przeszkód, aby ją podmienić na inną, klient podpisuje aneks (płatny) do umowy i po sprawie; łatwe no nie?
oczywiście wymagana jest analiza nieruchomości, zdolności kredytowej itp...tak jak przy NOWYM kredycie, słowo NOWY jest tutaj kluczowe

gorzej jeżeli kredyt jest w CHF lub w walucie, w której bank nie chce lub nie może udzielać kredytów? przykładowo kredyt w CHF z marżą 0,8% a w PLN bank udziela kredytów z marżą 2%...

1. bank musi zmienić walutę kredytu, bo w CHF udzielić już go nie może, poza tym zgodnie z zaleceniami KNF chce się pozbyć kredytu walutowego
2. rata będzie wyższa ze względu na wyższe oprocentowanie czyli konieczna będzie wyższa zdolność kredytowa
3. bank NIE MA prawa zmuszać klienta do skorzystania z dodatkowego x-sellu, zabraniają tego przepisy, w każdym banku możesz dostać czysty kredyt (nawet bez konta bankowego); bank może jednak organizować promocję czyli oferować kredyt z atrakcyjnymi warunkami w zamian za dodatkowe PSO, UnŻ, konto, KK lub inne, jak klient nie chce to nie bierze i ma standardowe warunki...
4. klient ponosi koszty aneksu? to dodatkowa praca do wykonania przez pracownika banku (a w zasadzie pracowników, bo jeden się tym nie będzie zajmował)...dlaczego miałoby to być gratis? opłaty sądowe to już nie po stronie banku, on na nich przecież nie zarabia... "

"zmuszanie banków do czegokolwiek (np. akceptacja nowego zabezpieczenia) a z drugiej strony zalecenia KNF dot. norm ostrożnościowych niestety wykluczałyby się wzajemnie"

Zmuszanie banków do czegokolwiek i spełniania przezeń coraz większych wymagań jest jak najbardziej na miejscu, w końcu dostały największy możliwy przywilej i wielkie korzyści z nim związane: emisję pieniądza dłużnego w postaci kredytów.
Państwo pozbyło się tego przywileju na rzecz banków prywatnych z wielu powodów, a najważniejszych jest odpolitycznienie emisji pieniądza.
Gdy nowe zabezpieczenie jest dobre oraz cenniejsze od poprzednie bank zyskuje.

"jeżeli klient ma nieruchomość, która jest zabezpieczeniem kredytu to nie ma przeszkód, aby ją podmienić na inną, klient podpisuje aneks (płatny) do umowy i po sprawie; łatwe no nie?
oczywiście wymagana jest analiza nieruchomości, zdolności kredytowej itp...tak jak przy NOWYM kredycie, słowo NOWY jest tutaj kluczowe"

Przerabiałem coś takiego w 2013 roku. Mimo zabezpieczenia droższego o ponad 100 tyś od wartości hipoteki oraz od wartości starego mieszkania, bank zastosował szantaż. Zgodę na zmianę uzależnił od wejścia w Program Systematycznego Oszczędzania (czyli złodziejskie fundusze inwestycyjne) z wpłatą miesięczną 200zł, rata kredytu wynosiła 480zł, lub zwiększenia marży o 3% do 4,25%-kredyt frankowy. Na tym oszczędzaniu straciłem ponad 2000zł. W grudniu br zlikwidowałem PSO. Nie było sensu dalej płacić złodziejom. Kredyt też spłacony: koszt w 6 lat 70tys.zł. Przypomnę kwota kredyty wynosiła 80 tys.zł.

"gorzej jeżeli kredyt jest w CHF lub w walucie, w której bank nie chce lub nie może udzielać kredytów? przykładowo kredyt w CHF z marżą 0,8% a w PLN bank udziela kredytów z marżą 2%..."

Zaraz zaraz, a na wzroście wartości franka bank nie zarabia? W 2007 i 2008 roku opłaciło się bankowi pożyczać z marżą 0,8% a teraz nie. Dlaczego to klient ma odpowiadać za błędy banku i nadzoru?

"1. bank musi zmienić walutę kredytu, bo w CHF udzielić już go nie może, poza tym zgodnie z zaleceniami KNF chce się pozbyć kredytu walutowego"

Nie musi. Nam przeniósł hipotekę kredytu frankowego, oczywiście za dodatkową gratyfikacją w postaci wpłat na złodziejskie PSO.
Dla KNF kredyty walutowe kiedyś były cacy a teraz nie.
Dlatego, że tak czy inaczej to klient ponosi wszelkie konsekwencje.
A KNF dał ciała na całej linii.
W KNF pracują ludzie związani z bankami
Dlaczego to klient ma odpowiadać za błędy banku i nadzoru?

"2. rata będzie wyższa ze względu na wyższe oprocentowanie czyli konieczna będzie wyższa zdolność kredytowa"

Czyli trzeba zmienić marżę w umowie.

Powtórzę: Zaraz zaraz, a na wzroście wartości franka bank nie zarabia? W 2007 i 2008 roku opłaciło się bankowi pożyczać z marżą 0,8% a teraz nie. Dlaczego to klient ma odpowiadać za błędy banku i nadzoru?

"3. bank NIE MA prawa zmuszać klienta do skorzystania z dodatkowego x-sellu, zabraniają tego przepisy, w każdym banku możesz dostać czysty kredyt (nawet bez konta bankowego); bank może jednak organizować promocję czyli oferować kredyt z atrakcyjnymi warunkami w zamian za dodatkowe PSO, UnŻ, konto, KK lub inne, jak klient nie chce to nie bierze i ma standardowe warunki..."

Nas zmusił.

"4. klient ponosi koszty aneksu? to dodatkowa praca do wykonania przez pracownika banku (a w zasadzie pracowników, bo jeden się tym nie będzie zajmował)...dlaczego miałoby to być gratis? opłaty sądowe to już nie po stronie banku, on na nich przecież nie zarabia... "

To dla mnie jest oczywiste i bezdyskusyjne. Zmiana zabezpieczenia jest w moim interesie i ja ponoszę opłatę za aneks i opłaty sądowe, było tego w sumie blisko 1500zł.

A te dane banki z pewnością świetnie znają:
Liczba urodzeń:
>1980 rok- 700 tys.
>1985 rok - 700tys.
>1990 rok - 550 tys.
>1995 rok - 450 tys.
>2000 rok 400 tys.
>2008 rok 450 tys. (dzieci mojego pokolenia wyżu, na nie banki będą ostrzyć zęby około roku 2030)
Do tego dochodzi emigracja w ostatnich 10 latach. Szacowana na ponad 2mln osób, czyli średnio 200 tyś rocznie.
nie pozostanie to bez wpływu na rynek nieruchomości.
Sam NBP przewiduje, że od 2018 roku zaczną się poważne kłopoty i tu uwaga z nadmiarem mieszkań, ze względu na powyższe powody oraz dodatkowo starzeniem się społeczeństwa.

Zatem sprzedałem wszystkie nieruchomości jakie posiadałem, spłaciłem kredyt, bo po co się z nim męczyć, zbieram kasę i czekam na taniochę:))

Pozdrawiam

Temat: Kredyt hipoteczny informacje

Sprzedałem wszystkie zbędne nieruchomości. Mieszkanie w którym mieszkam oczywiście nie. :)))

Proszę zwrócić uwagę co się działo między rokiem 1985 a 1995. Spadek urodzeń wyniósł 250 tys. Teraz ci ludzie rozglądają się za mieszkaniami. Od nowego roku mamy zwiększenie wkładu własnego, Kolejne lata przyniosą jeszcze większe jego zwiększenie. Oczywiście sytuacja gospodarcza też ma znaczenie, ale największe demografia.

Młodym radzę. Nie spieszcie się z zakupem. Mieszkań będzie dużo. A wkład własny? Najbezpieczniej uzbierać te 30-50% wartości mieszkania. Kredyt będzie mniejszym obciążeniem.

Pozdrawiam

Temat: Kredyt hipoteczny informacje

I targujcie się ostro. Można naprawdę dużo ugrać.
Lepiej targować się z właścicielem.

Temat: Kredyt hipoteczny informacje

Cytat:
"skoro jest popyt to jest też i podaż"

Oczywiście, z tym, że popyt kreowany jest na kredyt. Banki praktycznie "dają" kredyty na 90% wartości nieruchomości i w ten sposób kreują zwiększony popyt, wpływają na zwiększenie cen (podobno o jakieś 30% w porównaniu z sytuacją gdzie kupowanie na kredyt stanowiły rzecz marginalną). Za tym oczywiście idzie podaż, czyli głównie działalność deweloperska, na której można zarobić i 40% włożonych pieniędzy. Kto by nie chciał tak zarabiać?
Postawię tutaj odważną tezę i udowodnię ją. Rozbuchane kredytowanie, z którym mamy obecnie do czynienia w Polsce, nie poprawia dostępności mieszkań dla młodych ludzi i nie jest w stanie zmniejszyć deficytu mieszkań.
W 1988 roku brakowało „tylko” 1,3 mln lokali.
W 2012 roku brakowało 1,5mln mieszkań.
Deficyt powiększył się.
Właściwie od 20 lat buduje się przeciętnie rocznie sto kilkadziesiąt tysięcy mieszkań. Znajdują one nabywców i to niezależnie od tego czy kredyty hipoteczne są łatwo dostępne czy trudno, czy są na 20% ( i tak kiedyś było) czy na 5%.
Taki jest prawdziwy pobyt w Polsce wynikający z poziomu zamożności społeczeństwa.
Gdy kredyty były drogie i trudno dostępne, mieszkania były tańsze i więcej osób stać było kupić za gotówkę. Popyt właściwe był taki sam jak dzisiaj. Zatem wysokie kredytowanie nie rozwiązuje żadnych problemów. Tak jak brakowało ponad mln mieszkań tak brakuje nadal. Tak jak mieszkania były bardzo trudno dostępne tak są nadal. Utrzymanie permanentnego niedoboru mieszkań i wysokich cen jest tylko i wyłącznie na rękę bankom.
Udowodniłem tezę?

Pozdrawiam

Temat: Kredyt hipoteczny informacje

Działalność bankowa jest bardzo dochodowa. Roczna rentowność może wynieść nawet 25%. Zatem już po 4 latach można dostać zwrot włożonego kapitału.
Jaka inna działalność przynosi takie zyski?
Kto może założyć bank?
Na drugim biegunie jesteśmy my.
Ile lat przeciętnie spłaca się mieszkanie?
Pozdrawiam

Temat: Kredyt hipoteczny informacje

Robert Sierant:
"jeżeli banki miałyby udzielać kredyty na max 50% to kogo byłoby na taki luxus stać?
skutki takiego rozwiązania byłyby dość opłakane, większość branży deweloperskiej by upadła (niski popyt na nowe mieszkania) więc ludzie na zasiłki, które musielibyśmy płacić im wszyscy ;-/ "

Jeśli na kredyt kupowane byłoby mniej mieszkań (wartościowo), to mieszkania byłyby tańsze a co za tym idzie bardziej dostępne, na początku sprzedawane byłoby tyle samo mieszkań co dzisiaj, nikt by nie upadł. Tylko deweloperzy i banki zarobiły mniej, kupujący mieszkania nie ładowaliby gigantycznych kwot na spłatę kredytu, ich pieniądze znalazłyby się w realnej gospodarce napędzając konsumpcję i rozkręcając gospodarkę, przyczyniając się do wzrostu zamożności szerszych kręgów społecznych (niż tylko bankierów i deweloperów), zamożniejsze społeczeństwo to większy pobyt na mieszkania, czyli większy zarobek również dla banków, deweloperów i pośredników. Tanie mieszkania i łatwo dostępne są w interesie wszystkich. Z czasem budowano by i sprzedawano więcej mieszkań, rynek rozwinąłby się. W obecnych warunkach jest stagnacja, wręcz cofanie się.

No ale są to moje pobożne życzenia. Wszystko zależy od naszych decydentów. A ci jak wiadomo są w kieszeni banków. Ten post został edytowany przez Autora dnia 29.12.14 o godzinie 09:27

Temat: Kredyt hipoteczny informacje

Ciekawy wpis z portalu biznes.pl pod artykułem o tytule: Kto skorzystał na rządowym programie budowy mieszkań?
~vabank : "Oto, jak pompuje się ceny mieszkań w Polsce.

Po pierwsze, elementem pompującym ceny w górę są różnego rodzaju dopłaty.
Rząd wprowadzając różnego rodzaju dopłaty psuje rynek. Jest to niekorzystne dla młodych.
Dają dopłaty, więc więcej młodych decyduje się na mieszkanie, a to powoduje, że popyt rośnie. Rośnie popyt, to rośnie również cena mieszkań – developerzy windują je w górę. Tracą na tym młode małżeństwa, a zyskują developerzy.

Po drugie - prawo bankowe jest chore – dlaczego ?
Kredytobiorca powinien mieć zgromadzonych co najmniej 30÷50% środków własnych – reszta dopiero kredyt. Tymczasem prawo bankowe pozwalało na udzielanie kredytów na 110% - czyli pozornie każdego było stać. Teraz trzeba mieć „tylko” 5% - reszta kredyt. W dalszym ciągu ogłupia się młodych świetlaną perspektywą zdobycia mieszkania. Sprytnie operuje się tu tylko wskaźnikiem procentowym, nie uwzględniając i nie informując młodych, jaki to niesie skutek na rynku.
A powoduje to, że sztucznie zwiększa się popyt na mieszkania, bo więcej młodych małżeństw decyduje się na mieszkanie – dają kredyt, to się bierze. Ale w wyniku tego cena mieszkań na rynku wzrasta. Jak cena wzrasta, więc musisz wziąć wyższy kredyt. Jak weźmiesz kredyt to jesteś ugotowany na 30 lat, jeśli uda Ci się go spłacić. W efekcie płacisz 2 razy tyle co bez kredytu.

Dopłata jest to jaskrawy przykład psucia rynku. A ekonomiści i doradcy o tym milczą – dlaczego ?
Efekt jest taki, że mieszkań przybywa bardzo mało, a zysk mają jedynie developerzy i banki. Pokolenie młodych natomiast zadłuża się ponad wszelką miarę.

Kolejne powody, że ceny mieszkań są windowane w górę, to:

Brak planów miejscowych powoduje, że brakuje terenów pod budowę – to powoduje, że jest niska podaż terenów budowlanych i sztucznie podnosi popyt na grunty budowlane. Tu winne są głównie władze samorządowe.

Chore prawo budowlane, które powoduje ogromną biurokrację i opóźnienia w procesie inwestycyjnym, wydłużając niepotrzebnie całą procedurę. Dłuższa procedura ogranicza podaż gruntów i podnosi ceny mieszkań i domów.

Po kolejne - chore prawo bankowe pozwalające na przerzucenie całego ryzyka i wszelkich kosztów na klienta. Do czego to prowadzi, to widać dziś na wielu przykładach z życia. Bank nie ponosi żadnego ryzyka i skóruje młodych do kości. Młodzi stają się niewolnikami banków na całe życie.
A ryzyko powinno być po połowie – 50% bank, 50% klient - wtedy jest to cywilizowany układ.
Po to bank zatrudnia zawodowych analityków, żeby to ryzyko ocenić i zminimalizować.
A jak tego nie robi właściwie, to winien ponosić ryzyko tak samo jak jego klient.
Prawda jest taka, że banki dobrze wiedzą co robią, i robią to świadomie, przerzucając całe ryzyko i koszty na klienta.

Kolejnym ogniwem windującym ceny mieszkań są pośrednicy w obrocie nieruchomościami.
To oni prą w górę ceny - bo od tego mają prowizję - manipulując rynkiem do granic wytrzymałości
i naciągając niezorientowanych klientów.

Nie bez winy są też tzw. rzeczoznawcy majątkowi, którzy szacują wartość mieszkań, praktycznie pod dyktando banków. Jeśli nie wycenią tak, jak chce bank, to bank nie udzieli kredytu.
A czego to się nie robi dla paru złotych. Potem przychodzi kryzys i koryguje te wszystkie oszacowania rzeczoznawców, które nijak się mają do elementarnych zasad ekonomi. Przyjmują więc do porównań zafałszowane (wywindowane przez opisane wyżej działania rządu) przez kredyty ceny mieszkań do swoich wycen. A takich cen w ogóle nie powinno się brać pod uwagę do porównań, bo to są ceny wymuszone przez kredyty, co istotnie wypacza istotę wartości rynkowej mieszkań. A jeśli już koniecznie chcą brać takie ceny pod uwagę, to powinni skorygować je o koszty związane z kredytem.
Potem przychodzi kryzys i koryguje te wszystkie oszacowania rzeczoznawców, które nijak się mają do elementarnych zasad ekonomi. Tylko, że oni też za nic nie odpowiadają, a powinni !!!

Dlaczego nasz rząd na to pozwala, dlaczego tak działa ?
Czy mamy aż tak głupich rządzących, że nie rozumieją tych prostych zależności rynkowych ?"