Temat: Jaki będzie 2012 rok na rynku nieruchomości?
Przemysław Żyliński:
UWAGA, DLUGIE ;)
Odpowiadajac przedmowcy wypada zadac pytanie, czy uwaza ze szklanka jest do polowy pelna, czy do polowy pusta? ;). Ja uwazam ze pusta, niestety.
Pełna oczywiście. Dlatego sam w tym roku zainwestuję niemałe pieniądze w nieruchomości.
Przedmowca odnosi sie do roku 2006. Zakladam ze wybral go nieprzypadkowo ;), tym niemniej OK, popatrzmy
Wybrałem go nazwijmy to średnio przypadkowo. Zamiast 2006 równie dobrze mógłby być 2005 lub 2007.
Zacznijmy od najwazniejszego, o czym nie wspomnialem wprost w poprzednim poscie - CENY
Cena metra kw mieszkania: (wg bankier.pl)
2011-Q3 3988 zl, 2006-Q3 2557 zl (Q3 to trzeci kwartal, dane ostatnie dostepne)
Co to jest średnia cena metra kwadratowego, bo z całym szacunkiem, ale według mnie takie pojęcie nie istnieje.
Przecietne wynagrodzenie: (tez bankier.pl)
2011-XI 3682 zl, 2006-XI 2759 zl
Z tego wynika ze za przecietna pensje kupilibysmy:
2011 - 0,92 mkw, 2006 - 1,07 mkw
Wyliczanie w ten sposób jest bezwartościowe. To klasyczny przykład poprawnego wnioskowania (bo z wnioskiem się zgadzam) opartego na błędnych przesłankach. Nie zmienia to faktu, że dzisiaj statystyczny Kowalski kupi mniejsze mieszkanie niż 5 lat temu.
Oznacza to ze zarabiamy o 16% mniej, przeliczajac na mkw, niz w roku 2006. O tyle wiec mieszkania sa drozsze niz w przywolywanym przez poprzednika roku 2006 i CO NAJMIEJ o tyle powinny potaniec, by sytuacja byla podobna. Niestety, jest wiecej czynnikow swiadczacych o czekajacych nas IMHO spadkach.
No właśnie nie. Tutaj już z błędnych przesłanek wyciąga Pan błędne wnioski. Nie można rozmawiać o średnich cenach nieruchomości, bo coś takiego nie istnieje. To tak jakby Pan stwierdził, że żywność podrożała o 30% (liczba wzięta znikąd) i dlatego Polacy będą jedli o 30% mniej. Będą jedli tyle samo, ale zamiast camemberta zjedzą goude.
A teraz po kolei. Niestety czas nie pozwala mi na pisanie elaboratow, postaram wiec pisac sie krotko, ale za to z sensem ;)
Ad 1
Nie jestem doradca kredytowym, tym niemniej oczywiste jest, ze rekomendacja S, wymuszajaca min. liczenie zdolnosci kredytowej tak, jak przy kredycie na 25 lat z pewnoscia nie podnosi zdolnosci kredytowej. Podobnie jak wyzsze o 20% wymagania przy kredytach walutowych. Średnia zdolność spadła w efekcie w biezacym roku o około 7%. (za kredythipotecznyranking.pl). Jak sie to ma do 2006 - nie wiem.
I właśnie na fakt, iż nie jest Pan doradcą kredytowym złożę błędne (w mojej opinii oczywiście) postrzeganie. Tak rekomendacja S II zmniejszyła średnią zdolność kredytową o 5-8% w zależności od banku (wyliczenia własne). Natomiast proszę zwrócić uwagę na to, jak wiele kredytów w latach ubiegłych było udzielanych w walucie obcej. Dzisiaj de facto takich kredytów już nie ma. Dlaczego o tym wspominam? Otóż z tego względu, że zdolność kredytowa w F/X była od lat niższa niż w PLN. Nie mam pod ręką danych co do odsetka kredytów udzielanych w F/X w ubiegłym roku, ale był on znaczący. Dodatkowo znaczący odsetek ludzi miał zapas zdolności kredytowej (konkretne dane odnośnie odsetka takich ludzi w ogóle nie istnieją o ile mi wiadomo, piszę na podstawie ekstrapolacji własnych doświadczeń). Wniosek z tego płynie taki, że faktyczna różnica w zdolności kredytowej zmniejszy się do poziomu błędu statystycznego.
Prawdziwie znaczącą zmianą jest likwidacja kredytów walutowych w Polsce (likwidacja de facto, gdyż w teorii jeszcze istnieją). To zwiększy obciążenia gospodarstw domowych i w dalszej perspektywie zmniejszy popyt wewnętrzny (według mojej opinii). Nie spowoduje natomiast znaczących różnic w zaciąganiu kredytów hipotecznych.
Ad 2
Wg Amron srednie oprocentowanie kredytu hipo to 7,14%. Nie jest to moze bardzo drogo, tanio jednak rowniez nie. Stopy procentowe maja IMHO tylko jeden kierunek - w gore, co spowoduje wzrost oprocentowania i spadek atrakcyjnosci zakupu nieruchomosci. Wysokie stopy to również groźba trudnosci w splacie zaciągniętych wcześniej kredytów. Na koniec - nawet tani kredyt nie pomoze, jak nie ma zdolnosci kredytowej.
Jeśli chodzi o średnie oprocentowanie, to prosiłbym o doprecyzowanie tego, co ma Pan na myśli, bo może się ono odnosić do wielu aspektów (oprocentowanie wszystkich czynnych kredytów hipotecznych, może uwzględniać pożyczki hipoteczne, firmowe kredyty inwestycyjne z zabezpieczeniem na hipotece etc. etc.). To, o czym ja pisałem to marża dla NOWOUDZIELANYCH (kapitaliki, aby położyć akcent na tym parametrze) kredytów hipotecznych (a więc bez kredytów firmowych i pożyczek) udzielanych w PLN. I podtrzymują moje twierdzenie, że była ona na poziomie poniżej 1,5%
Odnośnie stóp procentowych analitycy JP Morgan, DB, Morgan Stanley i właściwie każdej większej instytucji finansowej mają odmienne zdanie (nie chce mi się w tej chwili szukać linków na resztę).
http://www.forbes.pl/artykuly/sekcje/wydarzenia/morgan...
http://www.forbes.pl/artykuly/sekcje/wydarzenia/jp-mor...
http://www.forbes.pl/artykuly/sekcje/wydarzenia/deutsc...
Odnośnie braku zdolności kredytowej wypowiedziałem się w poprzednim akapicie.
Ad 3
Racja, statystycznie bezrobocie jest dzis mniejsze niz w roku 2006 (a znacznie wieksze niz np. w 2008). Tyle ze spojrzmy na jakosc tej pracy. W roku 2006 problem tzw umow smieciowych byl niewielki, obecnie takie umowy to znaczna czesc rynku. Niestety tak zatrudnieni nie sa na ogol dla banku klientami, jesli chodzi o kredyt hipo.
Nie jest to prawdą. Zresztą osobiście mam awersję do nazwy "umowa śmieciowa". W mojej opinii takie formy zatrudnienia są znacznie korzystniejsze dla obu stron niż umowa o pracę, ale to temat na inną dyskusję.
Jeżeli chodzi o akceptowalność źródła dochodu, to właściwie wszystkie banki przyjmują dochody z umów zlecenie/o dzieło. Jedyna różnica polega na okresie, od którego takie umowy muszą funkcjonować. Najczęściej jest to okres 6 miesięcy dla umów zlecenie/o dzieło i 3-6 m. dla umów o pracę. Natomiast proszę wziąć pod uwagę, że dochody z takich umów są wyższe (z oczywistych jak myślę względów), a więc i zdolność kredytowa jest wyższa.
Ad 4
Jaki wplyw ma oslabienia zlotego na rynek nieruchomosci? Oczywisty ;) O ile kredyty walutowe sa splacalne przy 3-3,5 zl/chf to przy 4-4,5 zl/chf juz nie za bardzo. Moze to skutkowac fala foreclosures i podaza lokali oferowanych przez banki. Dzis brzmi niewiarygodnie, zobaczymy za rok-dwa.
Po pierwsze to złoty w tym roku zgodnie z praktycznie wszystkimi analizami, jakie czytałem będzie się umacniał.
Przyjmując nawet, że tak nie będzie, to kurs 4-4,5 PLN/CHF jest czysto wirtualny. Najzwyczajniej w świecie Szwajcaria padnie szybciej niż nasi kredytobiorcy.
Jeżeli zaś chodzi o EUR, to zgodzę się, że jest jeszcze potencjał do wzrostu (tylko i wyłącznie spekulacyjny, bo fundamentalnie PLN jest mocno niedoszacowany).
Ad 5 poruszam na koncu
Ad 6
Przewidywane przeze mnie bankructwa deweloperow tworza sprzezenie zwrotne z dalszymi spadkami cen mieszkan.
Ad 7
Jako ze idee RnS uwazam za nietrafiona i tuczaca jedynie deweloperow, nie bede protestowal. Tym bardziej ze programu w 2006 jeszcze nie bylo, a w 2012 juz nie ma ;)
Akurat w 2012 jeszcze jest i nawet da się taki kredyt wziąć, ale faktycznie jest on zmarginalizowany w stosunku do I połowy 2011 i lat wcześniejszych. Że nietrafiona - zgadzam się w pełni. Czy tucząca deweloperów? To temat na inną dyskusję :).
Ad 5
Najpierw detale. Rynek ma sentyment, mierza go wlasnie wskazniki ;)
Np wskaznik koniuktury w budownictwie wg bankier.pl
2011-XII - minus 22 pkt, 2006-XII plus 27
Czyli róźnica o 50 pkt. Na wykresie wyglada to naprawde kiepsko, a w koncu ankietowani deweloperzy chyba wiedza co mowia.
O i akurat całkiem fajny wskaźnik Pan wybrał. Zostawmy na boku spór o semantykę, bo jest on bezprzedmiotowy.
Natomiast pozwolę sobie zadać pytanie - co się dzieje, kiedy buduje się mniej mieszkań? A taki właśnie płynie wniosek z podanego przez Pana wskaźnika.
A moze wzrost PKB:
2011-Q3 4,2%, 2006-Q3 6.6%, co oznacza wzrost na poziomie 63% z roku 2006.
Ok. PKB rośnie wolniej niż w 2006. Zgoda. Proszę o rozwinięcie myśli w tym zakresie, bo może Pan mieć milion różnych wniosków z tego prostego faktu, a wolałbym się odnosić do konkretnie Pana opinii.
Mozemy tez wspomniec o wskazniku optymizmu konsumentow:
2011-IV 79, 2006-IV 93, spadek o 14 pkt
To chyba najwazniejszy czynnik.
Przyznam szczerze, że ten wskaźnik zawsze uważałem za bezwartościowy (być może najzwyczajniej w świecie go nie rozumiem). Z tego względu nigdy nie przykładałem do niego większej wagi i nie analizowałem, więc nie jestem w stanie się do tego odnieść.
Mowiac po ludzku: jak wszyscy mowia o kryzysie, predzej dostaniesz wymowienie niz podwyzke a strefa euro sie wali - nie tak wielu bedzie odwaznych, ktorzy wezma kredyt i wspomoga rynek mieszkaniowy. Banki ze swojej strony tez nie beda specjalnie szalec, a jak jakis jeszcze zaliczy de facto plajte jak Dexia czy Fortis, to calkiem przymkna kurek z kredytami. Szansa jesk, bo cos sie z Grecja nie moga dogadac.
Daj Boże, żeby niewypłacalne banki upadły. Ciężko mi sobie wyobrazić lepsze wydarzenie w gospodarce w nadchodzących latach.
IMHO nie ma szans na poprawe sytuacji gospodarczej a co za tym idzie wzrostu cen mieszkan w Polsce do czasu zrobienia porzadku w gospodarce i polityce europejskiej lub nawet szerzej, zachodniej. Szansy na to w ciagu roku-dwoch nie widze, stad moj pesymizm.
Cóż mogę rzec, oby więcej ludzi myślało tak, jak Pan, to ludziom myślącym tak jak ja odejdzie konkurencja :).
Amen ;)
BTW Kurde, jak nikt nie skomentuje, to juz wiecej nic nie pisze ;)
Skomentowałem :)
EDIT: Pod powyższą wypowiedzią mogę się w dużej mierze podpisać. Zauważam bardzo podobną tendencję.
Michał Sakowski edytował(a) ten post dnia 23.01.12 o godzinie 22:17
пропозиції роботи
