Temat: Pilne! opłaty za energię w hali garażowej

Witam.

W budynku w którym mieszkam są dwie hale garażowe. Hale są małe - łącznie na 6 samochodów, właściciele posiadają oczywiście akty notarialne na te miejsca.
W ostatnim czasie bardzo poważnie wzrosło zużycie energii w halach (bardzo - mam tu na myśli rachunki kwartalne przewyższające moje zużycie enerii przez pół roku w mieszkaniu).
Hale nie posiadają swojego odrębnego licznika, więc rachunki za energię w hali są płacone z rachunku wspólnoty. Problem polega na tym, że hale nie są własnością wszystkich członków wspólnoty i inni lokatorzy z nich nie korzystają, a rachunki pokrywamy wszyscy tak jak za energię na klatce schodowej.
Administrator naszego budynku absolutnie nie bierze pod uwagę rozmów z właścicielami hali na temat montażu dodatkowego licznika, bo przezcież się nie zgodzą!!!

Bardzo proszę o pomoc czy jest jakaś podstawa prawna na podstawie której możemy jako zarząd wspólnoty zarządać montażu takiego licznika, aby właściciele hali pokrywali koszty z własnej kieszeni??? Na kogo taki licznik ma być zarejestrowany - na wszystkich właścicieli hali?

Będę wdzięczna za wszystkie podpowiedzi co w tej sytuacji zrobić.

Temat: Pilne! opłaty za energię w hali garażowej

Rozumiem, że hale są wydzielonymi lokalami z osobnymi księgami wieczystymi.

Takie rozwiązanie jest tragiczne w skutkach. Zazwyczaj powoduje to działania niezgodne z prawem, bo zgodne z prawem są bardzo niewygodne i pracochłonne.

Formalnie rzecz biorąc Wspólnota ma prawo zajmować się wyłącznie częściami wspólnymi i dostarczaniem mediów do lokali.

Media, to zazwyczaj ciepło i woda. W przypadku tych hal powinien prąd być rozliczany tak samo, jak woda czy ciepło dostarczane do mieszkań - całość kosztów powinni ponieść właściciele i wspólnota NIE MA PRAWA pokrywać kosztów prądu z zaliczek wnoszonych na utrzymanie NIERUCHOMOŚCI WSPÓLNEJ.
Formalnie rzecz biorąc, to "garażowcy" kradną prąd, jeżeli za niego nie płacą osobno.

Podobny problem robi się ze sprzątaniem, przeglądami, wymiana żarówek itp. Nie może to być pokrywane z opłat na utrzymanie nieruchomości wspólnej.

Formalnie, to każdy członek wspólnoty może pozwać zarząd o nielegalne pokrywanie kosztów prywatnych lokali (bo to tak samo, jakby Wspólnota płaciła prąd w mieszkaniu).

Najwygodniej dla Wspólnoty byłoby, gdyby któryś ze współwłaścicieli garażu podpisał umowy z firmą sprzątającą, dostawcą energii i co tam jeszcze trzeba i zbierał pieniądze od pozostałych współwłaścicieli i rozliczał się z nimi (zupełnie poza Wspólnotą). Tylko to, dosyć niewygodne. Ale jeżeli teraz ktoś postawi się i powie "nie będę płacił, bo pokrywacie z moich pieniędzy koszty utrzymania prywatnego garażu" to ma rację. Wspólnota nie wyegzekwuje tych pieniędzy (w przeciwieństwie do współwłaściciela, który zajmie się garażem - on ma prawo dochodzić zwrotu kosztów od pozostałych współwłaścicieli na podstawie KC) a uchwała WSPÓLNOTY przyjmująca plan gospodarczy w którym są ujęte koszty utrzymania prywatnych lokali powinna zostać zaskarżona. Mariusz G. edytował(a) ten post dnia 24.04.11 o godzinie 10:48

Temat: Pilne! opłaty za energię w hali garażowej

Witam.

Dziękuję za odpowiedź. Niestety uchwały nie da się zaskarżyć (sprawdziłam to już wcześniej) minęło 6 tygodni. Żadne argumenty do właścicieli hal nie trafiają chociaż też już wcześniej mówiłam, że płacenie z pieniędzy wspólnoty za prąd w garażach to tak jakby wspólnota płaciła za prąd w moim mieszkaniu.
Na obie hale są oczywiście księgi wieczyste - jedna to sprawa prosta ponieważ posiada ja jeden właściciel, ale w drugiej jest ich czterech(i tu właśnie są schody).

Dzisiaj Zarząd poinformował mnie, że jeżeli właściciele hal nie założą swoich liczników energa odetnie prąd w halach. Czy to jest zgodne z prawem?

Hmmm ciekawa jestem jak sytuacja się rozwinie...

Temat: Pilne! opłaty za energię w hali garażowej

Mariusz G.:
Rozumiem, że hale są wydzielonymi lokalami z osobnymi księgami wieczystymi.

Takie rozwiązanie jest tragiczne w skutkach. Zazwyczaj powoduje to działania niezgodne z prawem, bo zgodne z prawem są bardzo niewygodne i pracochłonne.

Formalnie rzecz biorąc Wspólnota ma prawo zajmować się wyłącznie częściami wspólnymi i dostarczaniem mediów do lokali.

Media, to zazwyczaj ciepło i woda. W przypadku tych hal powinien prąd być rozliczany tak samo, jak woda czy ciepło dostarczane do mieszkań - całość kosztów powinni ponieść właściciele i wspólnota NIE MA PRAWA pokrywać kosztów prądu z zaliczek wnoszonych na utrzymanie NIERUCHOMOŚCI WSPÓLNEJ.
Formalnie rzecz biorąc, to "garażowcy" kradną prąd, jeżeli za niego nie płacą osobno.

Podobny problem robi się ze sprzątaniem, przeglądami, wymiana żarówek itp. Nie może to być pokrywane z opłat na utrzymanie nieruchomości wspólnej.

Formalnie, to każdy członek wspólnoty może pozwać zarząd o nielegalne pokrywanie kosztów prywatnych lokali (bo to tak samo, jakby Wspólnota płaciła prąd w mieszkaniu).

Najwygodniej dla Wspólnoty byłoby, gdyby któryś ze współwłaścicieli garażu podpisał umowy z firmą sprzątającą, dostawcą energii i co tam jeszcze trzeba i zbierał pieniądze od pozostałych współwłaścicieli i rozliczał się z nimi (zupełnie poza Wspólnotą). Tylko to, dosyć niewygodne. Ale jeżeli teraz ktoś postawi się i powie "nie będę płacił, bo pokrywacie z moich pieniędzy koszty utrzymania prywatnego garażu" to ma rację. Wspólnota nie wyegzekwuje tych pieniędzy (w przeciwieństwie do współwłaściciela, który zajmie się garażem - on ma prawo dochodzić zwrotu kosztów od pozostałych współwłaścicieli na podstawie KC) a uchwała WSPÓLNOTY przyjmująca plan gospodarczy w którym są ujęte koszty utrzymania prywatnych lokali powinna zostać zaskarżona.

Mariuszu znam Twoje zdanie na temat odrębnych lokali garażowych i w niektórych punktach się z nim zgadzam (np. niemożność podjęcia uchwały na zgromadzeniu wspólnoty, gdy udział "garażu" jest relatywnie duży w stosunku do sumy udziałów lokali mieszkalnych).

Są też plusy takiego rozwiązania - np. swoboda w dysponowaniu miejscem parkingowym. Np. zbyciem udziału wraz z prawem do korzystania z konkretnego miejsca. Spróbuj to zrobić, jak garaż masz w nieruchomości wspólnej, udział w niej wynika bezpośrednio z własności lokalu, a prawo do korzystania z ... prawa do korzystania :)

Temat: Pilne! opłaty za energię w hali garażowej

Rafał Lewandowski:
Są też plusy takiego rozwiązania - np. swoboda w dysponowaniu miejscem parkingowym. Np. zbyciem udziału wraz z prawem do korzystania z konkretnego miejsca. Spróbuj to zrobić, jak garaż masz w nieruchomości wspólnej, udział w niej wynika bezpośrednio z własności lokalu, a prawo do korzystania z ... prawa do korzystania :)

Jakoś deweloperzy nie mają problemów ze sprzedażą prawa do korzystania z miejsc postojowych mieszczących się w części (po sprzedaży pierwszego lokalu) wspólnej. klik. Więc dlaczego właściciel takiego prawa miałby mieć problem z dalszym jego odsprzedaniem?

Ale moim zdaniem najlepsze rozwiązanie, to przypisanie miejsca do mieszkania. Tak chciałbym mieć we wspólnocie, w której mieszkam - a nie mieć sprzedane miejsca "obcym" (w sensie nie mieszkającym), nie interesującym się wspólnotą.

Kto i jak ma zarządzać garażem? Kto i jak ma zwindykować kogoś, kto nie chce płacić? Kto ma zająć się wymianą przepalonej żarówki?
Ustawowo wspólnota i zarząd zajmuje się wyłącznie nieruchomością wspólną (czyli nie ma prawa zajmować się wydzielonymi lokalami ani tym bardziej pokrywać kosztów ich utrzymania ze środków wspólnoty).

Temat: Pilne! opłaty za energię w hali garażowej

Mariusz G.:

Rafał Lewandowski:
Są też plusy takiego rozwiązania - np. swoboda w dysponowaniu miejscem parkingowym. Np. zbyciem udziału wraz z prawem do korzystania z konkretnego miejsca. Spróbuj to zrobić, jak garaż masz w nieruchomości wspólnej, udział w niej wynika bezpośrednio z własności lokalu, a prawo do korzystania z ... prawa do korzystania :)

Jakoś deweloperzy nie mają problemów ze sprzedażą prawa do korzystania z miejsc postojowych mieszczących się w części (po sprzedaży pierwszego lokalu) wspólnej. klik. Więc dlaczego właściciel takiego prawa miałby mieć problem z dalszym jego odsprzedaniem?

Ale moim zdaniem najlepsze rozwiązanie, to przypisanie miejsca do mieszkania. Tak chciałbym mieć we wspólnocie, w której mieszkam - a nie mieć sprzedane miejsca "obcym" (w sensie nie mieszkającym), nie interesującym się wspólnotą.

Kto i jak ma zarządzać garażem? Kto i jak ma zwindykować kogoś, kto nie chce płacić? Kto ma zająć się wymianą przepalonej żarówki?
Ustawowo wspólnota i zarząd zajmuje się wyłącznie nieruchomością wspólną (czyli nie ma prawa zajmować się wydzielonymi lokalami ani tym bardziej pokrywać kosztów ich utrzymania ze środków wspólnoty).

Nie mają problemów, gdyż robią to poprzez ustanowienie sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej, na co poszczególni właściciele wyrażają zgodę przy każdym kolejnym akcie. W zasadzie nie jest to stricte sprzedaż miejsca postojowego w cywilistycznym rozumieniu sprzedaży. Na pewno jednak tę cenę wliczają sobie w cenę lokalu. I faktycznie jest to wówczas przypisanie miejsca do konkretnego lokalu. Nie możesz "odsprzedać" takiego miejsca, jedynie co, to prawo do korzystania z tego miejsca może przejść na nabywcę lokalu.

Co chodzi o lokal garażowy - stosujemy w tym przypadku nie przepisy ustawy o własności lokali lecz przepisy KC w części regulującej instytucję współwłasności (art. 195 i następne). Szczerze mówiąc nie spotkałem się do tej pory z sytuacją, gdzie trzeba by się zwracać z tym do sądu, ale ... w tym wypadku można by spróbować wyznaczyć zarządcę (np. tego samego, który zarządza nieruchomością wspólną) - art. 203 KC.Rafał Lewandowski edytował(a) ten post dnia 01.05.11 o godzinie 19:04

Temat: Pilne! opłaty za energię w hali garażowej

Rafał Lewandowski:
następne). Szczerze mówiąc nie spotkałem się do tej pory z sytuacją, gdzie trzeba by się zwracać z tym do sądu, ale ... w tym wypadku można by spróbować wyznaczyć zarządcę (np. tego samego, który zarządza nieruchomością wspólną) - art. 203 KC.

Konkretny przykład (z życia wzięty).
Jest sobie wydzielony garaż.
1. Jest usterka - krzywa posadzka w garażu. W tej chwili ok. roku do końca rękojmi. Szacunkowy koszt naprawy to ok 15-20% wartości garażu (wg cen sprzedaży dewelopera). Kto i jak ma pozwać dewelopera? Nikt nie ma ochoty się tym zająć. A na wyrok sądowy (gdyby nawet komuś zechciało się tym zająć) w sprawie powołania zarządcy trzeba będzie tyle poczekać, że rękojmia minie.
2. Nikt nie zarządza garażem. Jak wyżej - nikt z właścicieli nie chce w tej sprawie kiwnąć palcem. Administrator mówi, że może i zająłby się nawet gratis. Ale... właściciel 40% garażu nie płaci nic do wspólnoty - więc nie podejmuje się zbierania kasy przewidując, że nie uda się jej zwindykować. A formalnie i legalnie kto miałby udzielić mu pełnomocnictwa/podpisać umowę na zarządzanie garażem? Wszyscy współwłaściciele włącznie z tym niepłacącym albo wyrok sądowy? Za ile lat wyrok będzie prawomocny?

Przerabiam problemy z wydzielonym garażem w praktyce. Jak nie zmieni się prawo, to jest to tragiczne w skutkach rozwiązanie. Pół biedy, jak wszystko jest zgodnie i po dobroci. Ale niech ktoś nie zechce płacić, trzeba wyegzekwować naprawę czy zwindykować kogoś albo po kilku latach ktoś dojdzie do wniosku, że wspólnota nie miała prawa wydawać pieniędzy na garaż i zażąda zwrotu pieniędzy (bo np. nie ma udziałów w garażu a z pieniędzy wspólnoty garaż był utrzymywany). Robi się masakra.Mariusz G. edytował(a) ten post dnia 01.05.11 o godzinie 20:12

Temat: Pilne! opłaty za energię w hali garażowej

Mariusz G.:

Rafał Lewandowski:
następne). Szczerze mówiąc nie spotkałem się do tej pory z sytuacją, gdzie trzeba by się zwracać z tym do sądu, ale ... w tym wypadku można by spróbować wyznaczyć zarządcę (np. tego samego, który zarządza nieruchomością wspólną) - art. 203 KC.

Konkretny przykład (z życia wzięty).
Jest sobie wydzielony garaż.
1. Jest usterka - krzywa posadzka w garażu. W tej chwili ok. roku do końca rękojmi. Szacunkowy koszt naprawy to ok 15-20% wartości garażu (wg cen sprzedaży dewelopera). Kto i jak ma pozwać dewelopera? Nikt nie ma ochoty się tym zająć. A na wyrok sądowy (gdyby nawet komuś zechciało się tym zająć) w sprawie powołania zarządcy trzeba będzie tyle poczekać, że rękojmia minie.
2. Nikt nie zarządza garażem. Jak wyżej - nikt z właścicieli nie chce w tej sprawie kiwnąć palcem. Administrator mówi, że może i zająłby się nawet gratis. Ale... właściciel 40% garażu nie płaci nic do wspólnoty - więc nie podejmuje się zbierania kasy przewidując, że nie uda się jej zwindykować. A formalnie i legalnie kto miałby udzielić mu pełnomocnictwa/podpisać umowę na zarządzanie garażem? Wszyscy współwłaściciele włącznie z tym niepłacącym albo wyrok sądowy? Za ile lat wyrok będzie prawomocny?

Przerabiam problemy z wydzielonym garażem w praktyce. Jak nie zmieni się prawo, to jest to tragiczne w skutkach rozwiązanie. Pół biedy, jak wszystko jest zgodnie i po dobroci. Ale niech ktoś nie zechce płacić, trzeba wyegzekwować naprawę czy zwindykować kogoś albo po kilku latach ktoś dojdzie do wniosku, że wspólnota nie miała prawa wydawać pieniędzy na garaż i zażąda zwrotu pieniędzy (bo np. nie ma udziałów w garażu a z pieniędzy wspólnoty garaż był utrzymywany). Robi się masakra.

Hmm... to co piszesz skłania mnie do tego, by przy następnej inwestycji zaproponować developerowi ustanowienie zarządcy garażu już przy pierwszym akcie, kolejni już by tylko musieli zaakceptować stan faktyczny. Oczywiście zarządcę zawsze można zmienić większością współwłaścicieli.

Temat: Pilne! opłaty za energię w hali garażowej

Rafał Lewandowski:
zaproponować developerowi ustanowienie zarządcy garażu już przy pierwszym akcie, kolejni już by tylko musieli zaakceptować stan faktyczny.

Na jakiej podstawie musieliby? W przypadku nieruchomości wspólnej - muszą na podstawie UoWL. A jakim prawem można właścicielowi narzucić zarządcę lokalu?