Temat: Wielki problem z Zarządcą i deweloperem POMOCY!!!

Witam serdecznie, może tutaj ktoś mi udzieli porady.
Jestem członkiem wspólnoty mieszkaniowej i mamy ogromy problem z Zarządcą który bezprawnie został powołany przez Developera.
Zacytuje opinie prawną w tym zakresie:
Odpowiadając na przedstawione przez Państwa pytanie dotyczące zgodności z prawem uchwał podjętych przez wspólnotę mieszkaniową...... oraz umowy zawartej w dniu 9 listopada 2012 o zarządzanie nieruchomością wspólną wyjaśniam co następuje:
Jak wynika z analizy treści KW o numerach ................prowadzonej dla nieruchomości wspólnej oraz KW ...........prowadzonej dla lokalu oznaczonego numerem 2. Wyodrębnienie pierwszego lokalu nastąpiło w wyniku zawarcia w dniu 9 listopada 2012 roku umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży zawartej pomiędzy deweloperem a Państwem.............Wniosek do Ksiąg wieczystych wpłynął w dniu 13 listopada 2012, wpisu dokonano 28 listopada 2012. Zatem wspólnota mieszkaniowa powstała 13 listopada 2012.
Skoro tak, wszelkie czynności prawne w dniu 9 listopada 2012 zdziałane przez dewelopera i nabywców pierwszego lokalu, działających jako członkowie wspólnoty nie wywołują skutków prawnych, skoro dotyczyły podmiotu nie istniejącego.
TO JEST OPINIA RADCY PRAWNEGO KTÓREMU PRZEDSTAWILIŚMY PROBLEM.
W EFEKCIE WSZYSTKIE PODJĘTE UCHWAŁY DO DNIA DZISIEJSZEGO, PODPISANE UMOWY ORAZ POLISY UBEZPIECZENIOWE SĄ NIE WAŻNE.
DEWELOPER POSIADA JESZCZE OKOŁO 35% UDZIAŁÓW W NIERUCHOMOŚCI.
JA OSOBIŚCIE POSIADAM OKOŁO 50 PEŁNOMOCNICTW(OKOŁO 25%) OD MIESZKAŃCÓW DO REPREZENTOWANIA ICH WE WSPÓLNOCIE. w BUDYNKU JEST 230 MIESZKAŃ
CO MAMY TERAZ ZROBIĆ???
TRZEBA POWOŁAĆ ZARZĄD WSPÓLNOTY MAMY 3 LUDZI KTÓRZY BY SIE CHCIELI TYM ZAJĄĆ.
CO Z DOTYCHCZASOWYMI UCHWAŁAMI I UMOWAMI
JAKIE MOŻEMY ROŚCIC ZADOŚĆ UCZYNIENIE OD DEWELOPERA ZA BEZPRAWNE POWOŁANIE WSPÓLNOTY I WYBRANIE ZARZĄDU??
CO Z FINANSAMI WSPÓLNOTY (WSPÓLNOTA NAJPRAWDOPODOBNIEJ JEST ZADŁUŻONA POPRZEZ BLEDNĘ PLANY GOSPODARCZE).
CZY POWOŁUJĄC ZARZĄD ZACZYNAMY WSZYSTKO OD NOWA A TO CO BYLO WCZEŚNIEJ UWAŻAMY ZA NIE BYŁE I ZACZYNAMY OD ZERA?. KOSZTY EWENTUALNYCH DŁUGÓW WSPÓLNOTY PONOSI DEWELOPER??
PROSZE O POMOC !!!!

Temat: Wielki problem z Zarządcą i deweloperem POMOCY!!!

Problematyka przez Pana poruszona jest skomplikowana i winien Pan udać się po poradę prawną do profesjonalisty.

Na wstępie należy zaakcentować regulacje prawne.

USTAWA
z dnia 24 czerwca 1994 r.
o własności lokali.
(tekst jednolity)

Art. 6. Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Art. 7. 1. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.
2. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

Art. 8. 1. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności:
1) rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,
2) wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.
2. Współwłaściciele mogą w umowie określić także sposób zarządu nieruchomością wspólną.
3. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może być zawarta albo przez współwłaścicieli nieruchomości, albo przez właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu.

Art. 18. 1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.
2. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu.
2a. Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.
3. Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w niniejszym rozdziale.

Z powyższego należy wysnuć pierwszy wniosek, że Wspólnota Mieszkaniowa powstaje z mocy prawa w momencie wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości na rzecz innego niż dotychczasowy właściciel podmiotu. Powstanie wspólnoty nie jest więc aktem woli właścicieli wyrażonym np. na zebraniu. Z kolei jeżeli powstanie własności lokalowej wiąże się z wpisem do KW, to należy przyjąć, że wspólnota powstaje najwcześniej z dniem złożenia wniosku o wpis do KW.

Należy jednak pamiętać, że dopuszcza się sytuację, że przed powstaniem odrębnej własności lokalu przyszli właściciele mogą określić w umowie sposób zarządu nieruchomością. Oczywiście należy przyjąć, że sposób zarządu określony umową będzie odnosił skutki od daty powstania wspólnoty.

Tak więc należy prześledzić jakie czynności prawne wspólnota podjęła po dacie jej ukonstytuowania, w tym przypadku z dniem 13 listopada 2012 roku.

Temat: Wielki problem z Zarządcą i deweloperem POMOCY!!!

Witam. Zapraszam do kontaktu na: aneta.zaleska@zwlegal.pl . Odpowiem na pytania i postaram się pomóc. Pozdrawiam, Aneta Zaleska - Adwokat z Warszawy