GoldenLine
Zaloguj się
Krzysztof G.

Krzysztof G. Niezależny doradca
M&A, VC/PE

Temat: Strategie inwestowania w nieruchomości

Witam,

Interesują mnie wszystkie zagadnienia jak w temacie.
Zapraszam wszystkich do podzielenia się swoją wiedzą i doświadczeniami w tym zakresie.

Pozdrawiam
Krzysiek
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: Strategie inwestowania w nieruchomości

Witam, a o jakie nieruchomości chodzi? Inaczej się inwestuje w mieszkania, inaczej w biurowce, centra handlowe itp ... Z chęcią podyskutuję/
Link do wypowiedziLink
Krzysztof G.

Krzysztof G. Niezależny doradca
M&A, VC/PE

Temat: Strategie inwestowania w nieruchomości

Zgadzam się, że inaczej inwestuje się w mieszkania inaczej w kamienice a jeszcze inaczej w biurowiec, ale moim zdaniem strategie są podobne.

Używając strategii, np. „Kup – Trzymaj” wybór nieruchomości będzie decydował o ilości potrzebnych pieniędzy. Tak samo w innych strategiach, dostępne środki finansowe powodują ukierunkowanie inwestora na konkretne rodzaje nieruchomości.

Mnie interesuje, jakich strategii używają inwestorzy i jakimi kryteriami kierują się przy wyborze tej właśnie strategii.
Kiedy decydują, że będzie to „Kup – Trzymaj”, a kiedy „Kup – Sprzedaj”, a może inna opcja? Jakie parametry są decydujące? Czy tylko cena?

Pozdrawiam
Link do wypowiedziLink
Dariusz Z.

Dariusz Z. UKNF

Temat: Strategie inwestowania w nieruchomości

Witam,

Jest kilka spraw o których nie wspomniano (poza aspektami lokalizacyjnymi): bardzo ważnym czynnikiem w inwestowaniu w nieruchomości jest wczesne spostrzeżenie panującego na rynku trendu. Otóż obecnie można zaobserwować duże zainteresowanie rynkiem mieszkań oraz funduszami inwestycyjnymi nieruchomości. Z czego to wynika? Z aspektów makroekonomicznych:
1) niskie stopy procentowe na kredyty (głównie w walutach obcych) powodują, że wiele ludzi zaciąga długoterminowe kredyty woląc spłacać raty kredytów (mniej więcej 300-500 PLN miesięcznie) niż płacić za wynajem mieszkania (w dużych miastach ponad 1 000 PLN miesięcznie + media)
2) umocnienie się waluty krajowej (w naszym wypadku PLN) w stosunku do innych walut (głównie tych w których chętnie zaciągamy kredyty, czyli CHF) powoduje, że raty kredytów stają się coraz niższe, pomimo nawet podnoszenia stóp procentowych w Eurolandzie i Szwajcarii (umocnienie złotówki rekompensuje te podwyżki stóp procentowych)
3) główna zasada jaką powinno się stosować, to kupowanie nieruchomości kiedy kredyty są drogie (popyt wtedy jest mały, bo niewielu ludzi stać na spłacanie dużych rat kredytów) a sprzedawać kiedy kredyty stają się łatwodostępne (czyli tak jak jest teraz, ponieważ panuje duży popyt przy małej podaży mieszkań)
4) zwrócić należy także uwagę na nowe rynki i szanse - w naszej części świata to przystąpienie do UE - podobno sytuacja do naszej może mieć wkrótce miejsce w Rumunii i Bułgarii

pozdrawiam
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: Strategie inwestowania w nieruchomości

Jest stara rzymska zasada:)

nieruchomosc kupuje sie przy zachowaniu 3 najważniejszych punktów:

1. lokalizacja
2. lokalizacja
3. lokalizacja

Przy generalnym zalozeniu, ze mamy pieniadze.

Dzisiaj przy zwariowanym rynku nieruchomosci liczy sie jej polozenie, chcac sprzedac najokropniejsza rudere w polozana w dobrym miejscu mozna niezle zarobic i to samo tyczy sie kupna..trzeba przemyslec miejsce, co tam bedzie wokolo, grupa docelowa - jezeli potraktujemy ta nieruchomosc jako inwestycje.

Zasada 1 jest najwazniejsza, nigdy nie spudlowalem kierujac sie wlasnie nia..
Link do wypowiedziLink
Krzysztof G.

Krzysztof G. Niezależny doradca
M&A, VC/PE

Temat: Strategie inwestowania w nieruchomości

Nie do końca się z nią zgadzam.
Zagłębiając się w życiorysy i strategie znanych i już bogatych :) można zauważyć stosowanie strategii nazwałbym ją "wizjonera".
W skrucie polega ona na tym, że kupujemy nieruchomość podupadającą w marnej dzielnicy, następnie robimy tam coś co zmienia całą okolice (polecam "Trump strategies for real estate").
Przykład ten pokazuje, że lokalizacja to nie wszystko jak się w wielu kręgach uważa. Co z sąsiedztwem, wizją, potencjałem nieruchomości?
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: Strategie inwestowania w nieruchomości

Zgadzam się loklizacja to nie wszystko.To dość juz archaiczny pogląd, majacy być koronnym uzasadnieniem szacowanej wartości nieruchomości. Znam nieruchomości "teoretycznie" świetnie połozone lecz nie cieszące się duzym zainteresowaniem,znam tez takie, które powstając w "złych" lokalizacjach przyczyniły się do pozytywnej zmiany w ich sąsiedztwie,podnoszą atrakcyjność okolicy i wartośc nieruchomości. Podstawowym dla mnie doradcy rynku nieruchomości pytaniem jakie zadaje sobie patrząc na nieruchomość jest to jaki ona ma potencjał,jakie są mozliwe koncepcje do zrealizowania, oczywiście po wzgledem formalnym, technicznym.Jak bedzie wyglądała wizja rozwoju tego osiedla,dzielnicy,miasta na przestrzeni najblizszych lat.Z jakimi barierami możemy się zderzyć a co nas ucieszy.Pamietać też trzeba o sprawach zwiazanych z systemem legisjacyjnym czy podatkowym.Czasem jedna nie zbyt trafna ustawa potrafi skutecznie zdestabilizowac rynek inwestycyjny.Stale musimy prognozowac,wyprzedzac ,analizować.Do tego wszystkiego trzeba mieć jeszcze tzw nosa do robienia interesów oraz doświadczenie.Przez 16 lat zajmowania się nieruchomościami nie raz przekonałem się ,że wyjątki potwierdzają regułę,której wczesniej nie było.Rynek nieruchomości- to inwestycje długoterminowe,obarczone sporą niewiadomą.Dlatego też to co sie na nim dzieje jest tak interesujące.
Link do wypowiedziLink
Mariusz Klementowski

Mariusz Klementowski Real Estate Advisor
at Shell

Temat: Strategie inwestowania w nieruchomości

Witam wszystkich,

Jeszcze jedna, a sadze jak wazna informacja powinna byc tu dodana.

Uważam, że gdzikolwiek kupuje się nieruchomość, przede wszystkim powinno się sprawdzić jaki przepływy pieniężne może wygenerować, a więc ile zarobimy z czynszów , a więc czy czynsze będa spłacały nam kredyt zaciągnięty. Konkludując zgadzam się z przedmówcami, że lokalizacja to nie wszystko.

Pzdr i zycze miłych, spokojnych świąt

MK
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: Strategie inwestowania w nieruchomości

To jest raczej oczywiste - kwestia przepływów. Ja analizując wejście w inwestycję patrzę również na czynniki takie jak:
1. Okres realizacji
2. IRR
3. Ryzyka administracyjne
4. Plany rozwoju dla okolicy
5. Lokalizacja (też jest jednak moim zdaniem ważna - eliminuje część ryzyk).
6. Skomunikowanie lokalizacji
7. Otoczenie socjalne/edukacyjne/usługowe/rozrywkowe (przy mieszkaniówce).
8. Możliwość optymalizacji podatkowej (przy przebudowach i modernizacjach).

Hmm, może jeszcze o czymś teraz zapomniałem (kwestie finansowe przyjmuję za oczywiste).
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: Strategie inwestowania w nieruchomości

Tomasz B.: (...) które powstając w "złych" lokalizacjach przyczyniły się do pozytywnej zmiany w ich sąsiedztwie,podnoszą atrakcyjność okolicy i wartośc nieruchomości. (...)


Doskonałym przykładem jest np. krakowski Kazimierz, który 5 lat temu był dzielnicą pijaków a teraz jest powiedziałbym ekskluzywną dość dzielnicą, lub obecnie rozwijające się Podgórze i okolice rynku Dębnickiego.


Paweł N. edytował(a) ten post dnia 20.12.06 o godzinie 23:59
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: Strategie inwestowania w nieruchomości

Zgadzam się...
Pozdrawiam i życzę wesołych Świat i szampańskiego Sylwestra.
Link do wypowiedziLink
Krzysztof G.

Krzysztof G. Niezależny doradca
M&A, VC/PE

Temat: Strategie inwestowania w nieruchomości

Waszym zdaniem, jakie czynniki powodują, że należy kupić nieruchomość i ją szybko sprzedać, a kiedy zatrzymać na dłuższy okres.

Pozdrawiam świątecznie
Krzysztof Grodź
Link do wypowiedziLink
Michał Krawczyk

Michał Krawczyk Zarządzanie
Nieruchomościami /
Adaptacje Biurowe

Temat: Strategie inwestowania w nieruchomości

Zależeć to będzie od porównaia czy więcej zarobimy na
dochodach z najmu czy ze sprzedaży.
Rondo sprzedano trzy razy i cały czas z zyskiem.
Przy obecnych trendach wzrostu czysnszów w CBD można by sądzić że nie warto sprzedawać a tu proszę taki ruch.
Czyli odpowiedzią znów staje się matymaka i kompleksowa wiedza o obiekcie i rynku otaczającym.
Moja własna instyktowna strategia. Kupuje nieuchomośc zaniedbaną kikoma prostymi cznnościami nie koniecznie kosztownymi ''wygładzam ją'' jeśli rynek się nie załamie ryzyko statry jest minimalne. czasem wystarczy wysłanie kilkunastu pis do urzedów z wypełnieniem obowiązków do nich należących.

Pamiętajmy żeby efektywnie wykorzystywać opłaty eksploatacyjne .
Nawet duże nakłady inwstycyjne z środków własnych mogą nie mieć wpływu na wartość nieruchomości.

Aha oczywiście jest wiele ważnych czynników oprócz lokalizacji ale ich podstawą jest ciągle lokalizacja

pozdrawiam
Link do wypowiedziLink
Mariusz Klementowski

Mariusz Klementowski Real Estate Advisor
at Shell

Temat: Strategie inwestowania w nieruchomości

Witam,

Michal, czy mógłbys rozwinąć poniższe zdanie.

"...Pamiętajmy żeby efektywnie wykorzystywać opłaty eksploatacyjne ...."

Dziękuje
mK
Link do wypowiedziLink
Michał Krawczyk

Michał Krawczyk Zarządzanie
Nieruchomościami /
Adaptacje Biurowe

Temat: Strategie inwestowania w nieruchomości

Witam

Efekywnością wykorzystania rozdzieliłlbym w tym przypadku na modernizację obiektu w zależności od korzyści jakie uzyskam.
Użyje tu dla uproszczenia klucza który dzieli wykorzystanie środków z opłat eksploatacyjnych na prace obniżające koszty budynku czyli jak zarabiać na nim więcej (trzymam budynek i zarabiam na czynszach) oraz na podnoszące jego wartość dla potencjalnego nabywcy ( sprzedaż budynku po wyżeszej cenie).
Według tego klucza inwestycje pierwszego typu to termomodernizacje, zakup urządzeń budynkowych o niższej energochłonności, wymiana jego elementów na tańsze w eksploatacji ip, drugie natomiast to odmalowywanie wnętrz, wymian elementów zużytych, inwestycja w tereny ielone i ozdobne elementy wykończeniowe.
Mając do czynnienia z wieloma due deligence zdaję sobie sprawę że inwestycje drugiego rodzaju cieszą oko kupujących (napawdę) natomiast mało kto zwraca uwage na poważne szczegóły.
Efektywność wykorzystani op.eks. rozumiem tu pod pojęciem rozsądego obrotu środkami, które dostajemy od najemców.


Mariusz K.:Witam,

Michal, czy mógłbys rozwinąć poniższe zdanie.

"...Pamiętajmy żeby efektywnie wykorzystywać opłaty eksploatacyjne ...."

Dziękuje
mK
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: Strategie inwestowania w nieruchomości

moim zdaniem należy inwestować tam gdzie bedzie najwyższy wzrost cen .Tam gdzie są one jeszcze niskie a zaczynają wzrastać . pośrednik z danego przykładowego okregu dobrze wie gdzie
Link do wypowiedziLink
Jan Augustynowski

Jan Augustynowski kat status quo

Temat: Strategie inwestowania w nieruchomości

Teraz każdy wie, że największą stopę zwrotu dadzą działki i domy w aglomeracji wrocławskiej. To nie tajemnica. Ludzie szukają alternatywy dla koszmarnie drogich mieszkań. Na mój gust do końca roku 40%. Możemy się licytować, kto będzie bliżej ;)
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: Strategie inwestowania w nieruchomości

W Warszawie w pewnych Gminach ceny od pazdziernika wzrosły o 30%
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: Strategie inwestowania w nieruchomości

Witam, chciałam się Was zapytać, co sądzicie na temat wirtualnych spacerów po inwestycjach, nieruchomościach, w ogóle - po wszelkiego rodzaju obiektach komercyjnych i nie tylko. Znalazłam stronę firmy z Krakowa http://wirtualnydom.com - widzę, że się tym zajmują, ale zastanawiam się czy warto Waszym zdaniem w coś takiego inwestować?
Link do wypowiedziLink
Katarzyna Wylon

Katarzyna Wylon Menedżer Personalny
Regionu / HR
Business Partner

Temat: Strategie inwestowania w nieruchomości

Polecam Państwa uwadze artykuł w kwietniowym magazynie branżowym "The City".


Obrazek



Obrazek



Obrazek



Obrazek



Obrazek
Link do wypowiedziLink
« Wróć do tematów
Odpowiedz

Podobne tematy


Następna dyskusja:

Praktyczne Seminarium Inwes...




Wyślij zaproszenie do
Anuluj