Temat: Pytanie - ubezpieczenie nieruchomości

Witam,

Mam takie pytanie. Otóż jak to jest z ubezpieczeniami majątkowymi np. nieruchomości. Klient bierze kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości. Aby kredyt był tańszy, dołącza inną nieruchomość - osoby trzeciej - do tej transakcji. Każdy bank wymaga cesji z umowy ubezpieczenia jednej i drugiej nieruchomości. Co w momencie, jeśli ta nieruchomość osoby trzeciej się np. spali? Wypłata z ubezpieczenia następuje no i jest przelewana na bank a ten wpłaca ją w kredyt kredytobiorcy. Osoba trzecia zostaje bez dachu nad głową. To jak dla mnie trochę dziwna sytuacja. Jak się zabezpieczyć na taką okoliczność? Chciałbym, aby osoba, która daje taką nieruchomość miała 100% sensowne zabezpieczenie w takim momencie. Wiem, że nie można wykupić ubezpieczenia w innej firmie, bo wypłata i tak nastąpi tylko z jednej... Co zrobić?

Arek

Temat: Pytanie - ubezpieczenie nieruchomości

Ale przecież osoba trzecia godzi się na obciążenie swojej nieruchomości hipoteką. Zatem, jeżeli kredytobiorca nie będzie spłacał kredytu, również może dojść do sytuacji, że nieruchomość osoby trzeciej, będąca zabezpieczeniem kredytu, zostanie zlicytowana i sprzedana, a zatem ta osoba także zostanie bez dachu nad głową (no, powiedzmy zostanie jej przydzielony lokal socjalny). Wydaje mi się, że taka czynność pozostaje w zakresie ryzyka gospodarczego, które ponosi, poręczając niejako kredyt poprzez obciążenie swojej nieruchomości.

Sam problem ubezpieczenia oczywiście jednak powstaje. Można w tym miejscu odwołać się do tzw. teorii interesu majątkowego, zgodnie z którą, ubezpieczamy nie dany przedmiot, ale konkretny interes majątkowy dający się wycenić w pieniądzu.

W skrócie, nie zawsze jest tak, że z tylko jednej polisy można uzyskać odszkodowanie.

Zgodnie z uchwałą SN z dnia 30 listopada 2005 r., III CZP 96/05, zakaz wypłaty podwójnej sumy ubezpieczenia, określony w art. 8241 § 2 k.c. i art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1990 r. o działalności ubezpieczeniowej (jedn. tekst: Dz.U. z 1996 r. Nr 11, poz. 62 ze zm.), nie dotyczy sytuacji, w której interesy majątkowe ubezpieczonych, będące przedmiotem ubezpieczenia, są różne, nawet jeżeli odnoszą się do tego samego dobra majątkowego.

Zatem można wg mnie rozważać sytuację, w której kredytobiorca zawiera jedną polisę, obejmującą jego interes majątkowy w danej nieruchomości, obejmujący zabezpieczenie wypłaconego mu kredytu (czyli w praktyce polisa z cesją, pokrywająca zobowiązanie wobec banku w razie szkody), zaś właściciel nieruchomości zawrze drugą polisę, bez cesji, obejmującą jego interes w postaci realnej utraty nieruchomości w razie szkody.

Wystąpią zatem dwa różne interesy majątkowe dwóch różnych podmiotów prawa i jako takie moim zdaniem mogłyby być objęte ubezpieczeniem.

Oczywiście mój post jest tylko prześlizgnięciem się po temacie i myślę, że ewentualne zastosowanie takiego rozwiązania musiałoby być poprzedzone analizą o.w.u. i ew. konsultacją z ubezpieczycielem. Bo wiadomo, że składkę każda firma chętnie przyjmie, gorzej z późniejszą wypłatą w razie szkody.

Na koniec linki do poczytania:

http://prawo.money.pl/orzecznictwo/sad-najwyzszy/uchwa...

http://www.gu.com.pl/index.php?option=com_content&task...

Pozdrawiam

MarcinMarcin P. edytował(a) ten post dnia 13.03.12 o godzinie 23:01

Temat: Pytanie - ubezpieczenie nieruchomości

Marcin P.:

Zatem można wg mnie rozważać sytuację, w której kredytobiorca zawiera jedną polisę, obejmującą jego interes majątkowy w danej nieruchomości, obejmujący zabezpieczenie wypłaconego mu kredytu (czyli w praktyce polisa z cesją, pokrywająca zobowiązanie wobec banku w razie szkody), zaś właściciel nieruchomości zawrze drugą polisę, bez cesji, obejmującą jego interes w postaci realnej utraty nieruchomości w razie szkody.

Wystąpią zatem dwa różne interesy majątkowe dwóch różnych podmiotów prawa i jako takie moim zdaniem mogłyby być objęte ubezpieczeniem.

Hmmm... takie rzeczy to chyba tylko w E..., ponieważ:
co w sytuacji gdy sam kredytobiorca ma dwie nieruchomości, czy też może je podwójnie ubezpieczyć?

Bardzo celna uwaga aby najpierw zadać pytanie ubezpieczycielowi. Jeżeli on się zgodzi to będziemy w ubezpieczeniu. Jeżeli nie to poszukajcie innych możliwości.

Temat: Pytanie - ubezpieczenie nieruchomości

Arkadiusz Błoszyk:

(...)
Klient bierze kredyt hipoteczny

na zakup nieruchomości. Aby kredyt był tańszy, dołącza inną nieruchomość - osoby trzeciej - do tej transakcji. Każdy bank wymaga cesji z umowy ubezpieczenia jednej i drugiej nieruchomości. Co w momencie, jeśli ta nieruchomość osoby trzeciej się np. spali? Wypłata z ubezpieczenia następuje no i jest przelewana na bank a ten wpłaca ją w kredyt kredytobiorcy. Osoba trzecia zostaje bez dachu nad głową.

(....)

Arek

Jeden aspekt w podanym tutaj przykładzie mnie zadziwia - "wypłata z ubezpieczenia następuje no i jest przelewana na bank, a ten wpłaca ją w kredyt kredytobiorcy"?"

Jeżeli klient spłaca bez problemów kredyt, posiada cały czas pełną i mocną zdolność kredytową, i chce odbudować ten dom, to wg banku nie ma prawa? Z dwunastoletniej praktyki oraz lektur znam przypadki dużych szkód - pożarowych, powodziowych czy huraganowych z polis obciążonych cesjami i banki godziły się na wypłaty odszkodowań.

Jest sprawą oczywistą przejęcie odszkodowania na mocy umowy cesji, gdy wszczęte jest postępowanie windykacyjne.

Ja zdaję sobie sprawę, że na umocy umowy cesji bank ma takie prawo, jest pierwszym uprawnionym, ale czy nie jest ono w tym przedstawionym przykładzie nadużyte? Czy też funkcjonuje na rynku bankowym nowy standard, o któym ja po prostu nie wiem?Zenon Cieślak edytował(a) ten post dnia 14.03.12 o godzinie 09:05

Temat: Pytanie - ubezpieczenie nieruchomości

Szczerze powiem - nie wiem. Być może jest tak, że jeśli kredyt spłacany jest terminowo, to bank "pozwoli" za wyplacone odszkodowanie odbudowac nieruchomosc... Może się ktoś wypowie, jakiś specjalista od majątkowych, jak to może się skończyć...

Co do postu Marcina - może faktycznie tak jest, że jeśli są dwa różne aspekty ubezpieczenia to można zawrzeć dwie polisy, natomiast słyszałem, że nie. Słyszałem po prostu, że majątkową można mieć tylko jedną.. Właśnie chodzi o to, by mieć pewność, że opłacając dwie polisy jest gwarancja, że otrzyma się dwie wypłaty odszkodowania, jeśli coś sie wydarzy...

Temat: Pytanie - ubezpieczenie nieruchomości

Z tego co wiem to Bank nie może pobrać z polisy domu kwoty większej niż wysokość kredytu w danym momencie.
Bank indywidualnie podchodzi do każdego kredytu, wiele razy daje zgodę na wypłaty właścicielowi nieruchomości w momencie wystąpienia szkód które można naprawić.

Tak naprawdę w takim ubezpieczeniu ważne jest aby ubezpieczenie było wystawione na wartość odtworzeniową nieruchomości a nie wartość kredytu który bardzo często jest dużo niższy.

Nie ma gorszej sytuacji gdy nieruchomość jest niedoubezpieczona !!!
Wypłata w razie jakiejkolwiek szkody nastąpi z proporcji a nie z sumy ubezpieczenia.

Temat: Pytanie - ubezpieczenie nieruchomości

Każdy ma troszkę racji, ale (zawsze jest jakieś ale) po pierwsze można mieć więcej niż jedną polisę, ale nie można uzyskać odszkodowania wyższego niż realna utrata ( tu odwołam się do funkcji ubezpieczeń) czyli mając np. 3 polisy na nieruchomość wartą 1 mln zł, a każda z nich opiewa na sumę 1 mln zł , nie oznacza to że w przypadku szkody np. pożarowej otrzymamy 3 mln zł, w takiej sytuacji każdy ubezpieczyciel jeśli zostanie powiadomiony o szkodzie zapyta poszkodowanego "czy szkoda zostałą zgłoszona do innego TU i czy ubezpieczony otrzymał wypłatę odszkodowania" jeśli została zgłoszona to wtedy TU wypłacają odszkodowanie do łącznej SU i wartości mienia czyli w tym wypadku maax 1 mln. Zabezpieczanie dwóch interesów jedną nieruchomością to niezbyt trafny trop, byłby rewelacyjny to sposób do spłacania kredytów i rewelacyjny sposób na nadużycia. I na koniec zwyczajowo jest tak jak pisze Zenon, jesli kredyt jest obsługiwany terminowo to bank nie ma podstaw do niewydania zgody na wypłatę odszkodowania( chyba że jest to bank KRZAK)

pozdrawiam

Marcin

Temat: Pytanie - ubezpieczenie nieruchomości

Mariusz Grabczyński:

Nie ma gorszej sytuacji gdy nieruchomość jest niedoubezpieczona !!!
Wypłata w razie jakiejkolwiek szkody nastąpi z proporcji a nie z sumy ubezpieczenia.

no to może powie nam Pan jakie TU stosują zasadę proporcji bo z tego co się orientuję to Pańskie nie

Temat: Pytanie - ubezpieczenie nieruchomości

"jesli kredyt jest obsługiwany terminowo to bank nie ma podstaw do niewydania zgody na wypłatę odszkodowania( chyba że jest to bank KRZAK)" - jeśli tak jest na 100% to bardzo dobrze, po prostu chciałbym mieć pewność...

Arek

Temat: Pytanie - ubezpieczenie nieruchomości

Marcin Jezierski:

Mariusz Grabczyński:

Nie ma gorszej sytuacji gdy nieruchomość jest niedoubezpieczona !!!
Wypłata w razie jakiejkolwiek szkody nastąpi z proporcji a nie z sumy ubezpieczenia.

no to może powie nam Pan jakie TU stosują zasadę proporcji bo z tego co się orientuję to Pańskie nie

Ciekawa wypowiedź osoby która poznała już parę TU.

Ale skoro już padło takie stwierdzenie to proszę o podanie przykładu (wiarygodnego i najlepiej popartego odpowiednimi zapisami), dom wart 1 200 000 złotych, kredyt hipoteczny na kwotę 300 000 złotych, zabezpieczeniem ma być cesja z ubezpieczenia "murów" a bank wymaga aby ubezpieczenie było na kwotę udzielonego kredytu.

Spalił się dom, uznajmy że strata wynosi 100% wartości nieruchomości.
Wartość odtworzeniowa domu wynosiła 1 200 000 złotych a ubezpieczenie było na 300 000 złotych.

Proszę o informację jakie TU wypłaci w takiej sytuacji 300 000 złotych ???

Jestem bardzo ciekaw odpowiedzi.

Temat: Pytanie - ubezpieczenie nieruchomości

Arkadiusz Błoszyk:
Szczerze powiem - nie wiem. Być może jest tak, że jeśli kredyt spłacany jest terminowo, to bank "pozwoli" za wyplacone odszkodowanie odbudowac nieruchomosc... Może się ktoś wypowie, jakiś specjalista od majątkowych, jak to może się skończyć...

Co do postu Marcina - może faktycznie tak jest, że jeśli są dwa różne aspekty ubezpieczenia to można zawrzeć dwie polisy, natomiast słyszałem, że nie. Słyszałem po prostu, że majątkową można mieć tylko jedną.. Właśnie chodzi o to, by mieć pewność, że opłacając dwie polisy jest gwarancja, że otrzyma się dwie wypłaty odszkodowania, jeśli coś sie wydarzy...

Uchwała SN, którą przytoczyłem, dotyczy akurat kwestii ubezpieczenia mieszkania równocześnie przez wspólnotę mieszkaniową (w ramach ubezpieczenia całego budynku wielorodzinnego) oraz przez właściciela lokalu. Sytuacja zatem podobna.

Warto pamiętać, że zgodnie z art. 821 k.c., przedmiotem ubezpieczenia majątkowego może być każdy interes majątkowy, który nie jest sprzeczny z prawem i daje się ocenić w pieniądzu.

Zatem tak naprawdę mieszkanie (lub inne mienie) ubezpieczamy jedynie w znaczeniu potocznym. W rozumieniu prawa ubezpieczamy swój interes majątkowy - ryzyko potencjalnej straty pieniędzy wyłożonych na zakup mieszkania w razie szkody.

Jeszcze z uzasadnienia tej uchwały: "Podwójne ubezpieczenie - obecnie uregulowane w art. 8241 k.c. - zachodzi tylko wówczas, gdy ten sam ubezpieczony, w odniesieniu do tego samego przedmiotu ubezpieczenia, jest stroną kilku umów ubezpieczenia, przy czym przedmiotem
podwójnego ubezpieczenia musi być ten sam interes ubezpieczeniowy."

W opisywanym przypadku, jeżeli firma ubezpieczeniowa zgodzi się, aby to kredytobiorca ubezpieczył swój interes majątkowy w nieruchomości osoby trzeciej, uważam, że sprawa mogłaby zostać sensownie rozwiązana.

Niemniej, wymagałoby to na pewno precyzyjnego sformułowania zarówno umowy kredytowej, jak i umowy ubezpieczenia, która miałaby być zabezpieczeniem kredytu.

Temat: Pytanie - ubezpieczenie nieruchomości

Mariusz Grabczyński:

Marcin Jezierski:

Mariusz Grabczyński:

Nie ma gorszej sytuacji gdy nieruchomość jest niedoubezpieczona !!!
Wypłata w razie jakiejkolwiek szkody nastąpi z proporcji a nie z sumy ubezpieczenia.

no to może powie nam Pan jakie TU stosują zasadę proporcji bo z tego co się orientuję to Pańskie nie

Ciekawa wypowiedź osoby która poznała już parę TU.

Ale skoro już padło takie stwierdzenie to proszę o podanie przykładu (wiarygodnego i najlepiej popartego odpowiednimi zapisami), dom wart 1 200 000 złotych, kredyt hipoteczny na kwotę 300 000 złotych, zabezpieczeniem ma być cesja z ubezpieczenia "murów" a bank wymaga aby ubezpieczenie było na kwotę udzielonego kredytu.

Spalił się dom, uznajmy że strata wynosi 100% wartości nieruchomości.
Wartość odtworzeniowa domu wynosiła 1 200 000 złotych a ubezpieczenie było na 300 000 złotych.

Proszę o informację jakie TU wypłaci w takiej sytuacji 300 000 złotych ???

Jestem bardzo ciekaw odpowiedzi.

Wystarczy zawrzeć polisę na pierwsze ryzyko. Wiele firm dopuszcza taką możliwość.

Temat: Pytanie - ubezpieczenie nieruchomości

Pierwsze ryzyko - temat woda, każde TU ma tu inne określenia i wykluczenia odpowiedzialności.

A może tak dla odmiany zamiast osób sprzedających ubezpieczenia wypowiedzą się osoby zajmujące się likwidacją szkód ???

Temat: Pytanie - ubezpieczenie nieruchomości

Mariusz Grabczyński:

Marcin Jezierski:

Mariusz Grabczyński:

Nie ma gorszej sytuacji gdy nieruchomość jest niedoubezpieczona !!!
Wypłata w razie jakiejkolwiek szkody nastąpi z proporcji a nie z sumy ubezpieczenia.

no to może powie nam Pan jakie TU stosują zasadę proporcji bo z tego co się orientuję to Pańskie nie

Ciekawa wypowiedź osoby która poznała już parę TU.

Ale skoro już padło takie stwierdzenie to proszę o podanie przykładu (wiarygodnego i najlepiej popartego odpowiednimi zapisami), dom wart 1 200 000 złotych, kredyt hipoteczny na kwotę 300 000 złotych, zabezpieczeniem ma być cesja z ubezpieczenia "murów" a bank wymaga aby ubezpieczenie było na kwotę udzielonego kredytu.

Spalił się dom, uznajmy że strata wynosi 100% wartości nieruchomości.
Wartość odtworzeniowa domu wynosiła 1 200 000 złotych a ubezpieczenie było na 300 000 złotych.

Proszę o informację jakie TU wypłaci w takiej sytuacji 300 000 złotych ???

Jestem bardzo ciekaw odpowiedzi.

to jest jakiś test ??
oprócz tego że poznałem kilka towarzystw ubezpieczeniowych interesuję się również tą tematyką, a nie tylko traktuję to jako sposób zarabiania pieniędzy to tak kwoli informacji.
Myślę że zbyt daleko odbiegamy od tematu rozmowy. co do tej dyskusji to należy przyjąć jakieś założenia dyskusji czyli czy mówimy o szkodzie całkowitej czy częściowej.
Inną sprawą jest to, że agent robi ubezpieczenie niedoszacowanej wartościowo nieruchomości, ale moje zdanie o takich pośrednikach to temat na dłuższą pogawędkę :)

pozdrawiam serdecznie

Temat: Pytanie - ubezpieczenie nieruchomości

No dobrze, już wiem co w przypadku "straty całkowitej" czyli mieszkanie się spaliło. Ale co w sytuacji, kiedy tego dawcę nieruchomości zaleje - nawet lekko - sąsiad? W normalnym toku sprawa zgłoszona do ubezpieczyciela, wycena straty, 500 zł do rączki i po sprawie. W tym przypadku zgłoszenie spowoduje pewnie też wycenę, ale gdzie pójdą pieniądze z ubezpieczenia, skoro jest cesja?

Arek

Temat: Pytanie - ubezpieczenie nieruchomości

ZAWSZE jeśli jest cesja, bank powinien wyrazić zgodę i wtedy odszkodowanie otrzymuje ubezpieczony

Temat: Pytanie - ubezpieczenie nieruchomości

Arkadiusz Błoszyk:
No dobrze, już wiem co w przypadku "straty całkowitej" czyli mieszkanie się spaliło. Ale co w sytuacji, kiedy tego dawcę nieruchomości zaleje - nawet lekko - sąsiad? W normalnym toku sprawa zgłoszona do ubezpieczyciela, wycena straty, 500 zł do rączki i po sprawie. W tym przypadku zgłoszenie spowoduje pewnie też wycenę, ale gdzie pójdą pieniądze z ubezpieczenia, skoro jest cesja?

Arek

Bank jest właścicielem murów, jeśli dojdzie do zalania to uszkodzone zostaną stałe elementy typu: powłoki malarskie, podłogi lub też tuchomości do których bank nic nie ma.

Ubezpieczyciel powinien wypłacić odszkodowanie ubezpieczonemu bez pytania do banku.

W związku z tym, że banki mają bardzo bardzo ograniczoną więdzę o ubezpieczeniach (wymóg posiadania polisy z su = wartości udzielonego kredytu - co jest totalną bzdurą, gdy przy zakupie cała nieruchomość nie była finansowana przez bank) najlepiej robić polise pod bank, a osobno konkretne ubezpieczenie dla zabezpieczenia siebie (dot. stałych elementów, ruchomości, OC).

Temat: Pytanie - ubezpieczenie nieruchomości

Arkadiusz Błoszyk:
No dobrze, już wiem co w przypadku "straty całkowitej" czyli mieszkanie się spaliło. Ale co w sytuacji, kiedy tego dawcę nieruchomości zaleje - nawet lekko - sąsiad? W normalnym toku sprawa zgłoszona do ubezpieczyciela, wycena straty, 500 zł do rączki i po sprawie. W tym przypadku zgłoszenie spowoduje pewnie też wycenę, ale gdzie pójdą pieniądze z ubezpieczenia, skoro jest cesja?

Arek

Jak Marcin napisał "ZAWSZE jeśli jest cesja, bank powinien (czytaj "musi) wyrazić zgodę i wtedy odszkodowanie otrzymuje ubezpieczony"

Dobry agent w dobrym Zakładzie Ubezpieczeń rozbija elementy ryzyka na dwa dokumenty i w jednym jest wpisana cesja (z "murów"), w drugim nie ma cesji (na pozostałe elementy ryzyka).

Przemysław Paluch:

Bank jest właścicielem murów [...]

to skrót myślowy? :)

Temat: Pytanie - ubezpieczenie nieruchomości

Bank jest właścicielem murów [...]

to skrót myślowy? :)

Hmmm powiedzmy, że tak... Jak to inaczej napisać? Hipoteka jest na murach, kredyt udzielony na mury?

nie rozumiem, dlaczego zawsze bank musi wyrazić zgodę? to, że na polisie mamy cesję nie oznacza, że dotyczy ona wszystkich przedmiotow ubezpieczenia? Czy jesli na tej samej polisie mamy ruchomości i oc to też bank się wypowiada i wydaje zgodę? Skoro tak, to widzę kolejną niudolność systemu:)

Opisane rozwiązanie z podziałem jest ok. ale drogie ponieważ lokal ze stałymi jest tańszy w ubezpieczeniu niż same stałe elementy. Dodatkowo lokal pod cesję zawsze ubezpieczamy ze stałymi (tak musimy, aby nie bylo niedoubezpieczenia) i tak naprawdę ubezpieczając je osobno mamy dwa razy ubezpieczone to samo...

Temat: Pytanie - ubezpieczenie nieruchomości

Przemysław Paluch:

Opisane rozwiązanie z podziałem jest ok. ale drogie ponieważ lokal ze stałymi jest tańszy w ubezpieczeniu niż same stałe elementy

Otóż cena ta sama, ważne co napisałem - dobry agent umiejący przeprowadzić taką operację i dobry ZU umożliwiający taki zabieg (inne drobne warunki)
Jeśli będziesz chciał kupić polisę zgłoś się do takiego, a na pewno zaproponuje Ci odpowiednie rozwiązanie - jeśli nie znajdziesz dobrego agenta - feel free to contact me.

Natomiast z cesją jest tak, ze w klauzulach na polisie agent może dodać informację, że cesja jest tylko z określonego elementu ryzyka, natomiast rodzi to komplikacje interpretacyjne, bo:

a) pracownik banku może nie przyjąć takiej cesji (np. w bankowych procedurach ktoś napisze "cesja z polisy" a nie "cesja ryzyka")
b) likwidator może (znowu zgodnie z procedurami wewn. ZU) mimo zapisu w klauzulach wysłać do banku wniosek o zgodę na wypłatę odszkodowania

Wiadomo - jak ktoś ma czas można się wykłócać :)