GoldenLine
Zaloguj się

konto usunięte

Temat: Sytuacja na rynku nieruchomości 2007 - 2008 - ??

oto dobre podsumowanie na temat bieżącej sytuacji na rynku nieruchomości, spostrzeżenia tego autora są zbieżne z moimi
http://bartoszstawiarski.blox.pl/html
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: Sytuacja na rynku nieruchomości 2007 - 2008 - ??

a z moimi nie do konca, np:

"Rozmijanie się branży z realiami trwa nadal, jednak jest to ślepa uliczka. Ceny spadną znacząco nie tylko wskutek ich absurdalnego w porównaniu z polskimi zarobkami poziomu, nie tylko dzięki wspomnianemu wysypowi nowych mieszkań, ale także za sprawą rynku walutowego."

otóż autor artykułu nie prześledził jak wyglądał rynek nieruchomości w krajach w starszej UE - domniemać należałoby, że trend wzrostu wartości nieruchomości dla krajów wstępujących będzie podobny, a do tego autor ww. artykułu nie wziął pod uwagę wzrostu podatku VAT, który zafunduje nam naturalną korektę cen nieruchomości.
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: Sytuacja na rynku nieruchomości 2007 - 2008 - ??

W krajach starej UE nastąpił wzrost cen, ale nigdzie tak dramatyczny jak u nas. Poza tym po gwałtownym wzroście nastąpił równie gwałtowny spadek - vide Finlandia czy Hiszpania.
Co do wzrostu VAT - a co to ma do rzeczy? Developerzy będą musieli realizować niższą marżę i tyle. Głównym czynnikiem jest tu zamożność społeczeństwa i stopy bankowe. Wzrost dochodów nie idzie w parze z wydajnością pracy; tenże wzrost jest zjadany przez inflację, która z kolei powoduje (via RPP) wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych. Dochodzi do tego 36% (jeśli mnie pamięć nie myli) wzrost liczby oddanych mieszkań r/r, pojawianie się na rynku mieszkań zakupionych spekulacyjnie przez fundusze. Efekt? Spadek liczby sprzedawanych mieszkań (np. JWC - z 600 do 200 q/q) i proszę zerknąć na WIG dev na GPW.
Bańki mają to do siebie, że pękają. Cudów nie ma.
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: Sytuacja na rynku nieruchomości 2007 - 2008 - ??

z tego co pamietam to w Hiszpanii byl znaczny wzrost, pozniej korekta , a nastepnie ponowny wzrost i dopiero wtedy stagnacja, a nawet niewielkie spadki.

co do VATu, nie bylbym taki pewny, wręcz jestem przekonany, że developerzy nie zrezygnują z marży - cudów nie ma. A nawet jeśli developerzy zrezygnują z części marży to mało prawdopodobny jest spadek cen nieruchomości (teza autora artykułu)

do dyskusji wróćmy po rzeczonym wzroście podatku, chętnie się przekonam, że nie miałem racji :)
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: Sytuacja na rynku nieruchomości 2007 - 2008 - ??

http://www.ucd.ie/economics/staff/mkelly/papers/housin... - strona 5 - tu akurat pokazuje kryzys hiszpański z 1977. Obecnie też nie jest tam za wesoło - zwolnienia w firmach real-estate i tysiące mieszkań/domów czekających na chętnych.
I kolejny nius z dziś: http://gospodarka.gazeta.pl/gospodarka/1,33181,5237897...

Dyskusję kontynuujmy, zobaczymy sobie on-line jak VAT wpłynie :)
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: Sytuacja na rynku nieruchomości 2007 - 2008 - ??

Ja tak patrzę sobie mikroekonomicznie na moją Gdynię (Kack Wlk. i Kawiny) i przylegająca gminę Szemud.

Mieszkania u dewelopera, które obserwuję przez okno:
od zeszłego roku cena bez zmian średnio 7.700 zł/m2 ale chyba VAT w cenie a wcześniej był bez. Ale co istotne wg ich www od początku roku nic nie sprzedali (36 wolnych mieszań). A budowa już się kończy (3 bloczki na około 50-60 mieszkań). Coś ostatnio stanęli z budową i nie tynkują, ale to może tylko moje wrażenie.

Mieszkania 20 letnie:
Od jesieni 2007 wyraźny spadek cen transakcyjnych !! z poziomu 6.500 - 7.000 zł/m2 do (Anonse 21/05/2008) 4.500 zł (mieszkania około 100 m2) do 5.500 zł m2 (mieszkanie 110 m2)- ale to ceny ofertowe czyli transakcyjne są jeszcze niższe.
Jak można więc mówić że ceny mieszkań w Gdyni nie spadają?

Domy używane:
Tu ciężko o wiarygodne porównanie, bo dom domowi nie równy. Ale jesienią domu kilku letnie były za około 7.000 zł/m2 teraz (Anonse jw) 4.000-6.000 zł/m2.

Działki:
Tu jest wyraźny sygnał spadkowy jesienią 2007 ceny działek w Warznie doszły do 150 zł/m2 teraz (Anonse jw) są oferty 90-110 m2. Rolna czy budowlana - tu nie ma znaczenia bo czasem rolne są droższe (bo można wywalczyć co się chce w warunkach zabudowy) od budowlanych (tu wolno budować tylko to co w planie)
Wiem że działka działce nierówna ale wcześniej takich tańszych ofert dla Warzna nie było.
Link do wypowiedziLink
Michał Tomasz K.

Michał Tomasz K. Nieruchomości

Temat: Sytuacja na rynku nieruchomości 2007 - 2008 - ??

Panowie,

Co do marży - już na listopadowej konferencji przedstawiającej raport CBRE (też nie do końca dokładny - ale chyba najlepszy z dostępnych na rynku) jasno padały sformułowania iż czasy zysków dla deweloperów rzędu 20-40% się skończyły i że deweloper powinien się cieszyć jak będzie miał 15%.

Tym bardziej iż raport jasno wskazał iż 40-60% klientów zależnie od regionów idzie przez biura (czyli model zbliża się do zachodniego).

Co do cen w Trójmieście - przede wszystkim należy być ostrożnym z popularnymi raportami, gdyż ich metodyka badawcza najczęściej jerzy włosy na głowie - szczególnie niekoincydentność modeli szerzy się jak diabli.

Ceny deweloperów na rynku zaciągnęła w dół Hossa (przyczyn nie będę podawał) i skutki tego są mocno widoczne.
Natomiast ożywienie na rynku deweloperskim (od ok. 2 miesięcy) spowodowała wyjątkowo duża jak na ten rynek sztywność rynku wtórnego - cały czas ceny są zawyżone i tym samym rynek deweloperski stał się bardziej atrakcyjny.

Inna sprawa, że deweloperom mocno życie utrudniła zależność sprzedaży na wtórnym od zakupu na pierwotnym.
Domy mają stosunkowo stabilną sytuację, niewielkie ruchy cen, najczęściej wynikające z przeszacowania przez właścicieli.

etc etc
Link do wypowiedziLink
Agnieszka K.

Agnieszka K. ekonomia

Temat: Sytuacja na rynku nieruchomości 2007 - 2008 - ??

Panowie, a jakiego rzędu wzrosty cen nieruchomości mieszkalnych miały miejsce w Hiszpanii bądź w Irlandii po wejściu do UE i przede wszystkim w przeciągu jakiego czasu? Jakoś nie chce mi się wierzyć, że tak jak w naszym dzikim kraju wzrost cen ofertowych mieszkań nastąpił tam o 200% w ciągu roku (u nas miało to miejsce między 03.2006, a 03.2007).

Argumentacja piewców ciągłych wzrostów cen w obliczu braku zdolności kredytowej (rosnące stopy procentowe, pensje rosnące o 10% rocznie z pewnością tego nie zrekompensują) jakoś wydaje mi się sprzeczna z logiką. Podstawą popytu są w końcu możliwości nabywcze, a nie marzenia o własnym M.
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: Sytuacja na rynku nieruchomości 2007 - 2008 - ??

.Hubert S. edytował(a) ten post dnia 22.06.09 o godzinie 21:17
Link do wypowiedziLink
Michał Tomasz K.

Michał Tomasz K. Nieruchomości

Temat: Sytuacja na rynku nieruchomości 2007 - 2008 - ??

W Hiszpanii nastąpiło solidne przegrzanie - występowały tam m.in. błędne oceny związane ze sprzedażą tzw. mieszkań wakacyjnych, co u nas występuje na znacznie mniejszą skalę.

Największą ciekawostką w Polsce są dość zgodne oceny analityków przewidujące lekką górkę (czyli spokojny wzrost, już bez szaleństw) na okres II poł. 2009 - 2010.
Zresztą banki też mówią o przygotowywaniu się na ten czas - czyli ściągają pieniądze z rynku - stąd dominujące oferty lokat.

Jeżeli założenia okażą się słuszne - czyli do tego czasu dochody wystarczająco nadgonią ceny, a banki nie przesadzą z zaostrzaniem polityki kredytowej - może okazać się to możliwe.

Inna sprawa, to to iż będzie to totalnie inny rynek - deweloperzy muszą zredefiniować strukturę osiedli i (co często bywa najtrudniejsze) zmusić swoich architektów do zejścia na ziemię.
Ale to szerszy temat i swoiste know how :P
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: Sytuacja na rynku nieruchomości 2007 - 2008 - ??

Analitycy :) cóż oni wiedzą więcej niż my? Pamiętam, że kiedy rok temu sugerowałem swoim klientom żeby byli bardziej elastyczni, obniżali ceny w negocjacjach i sprzedawali póki mogą, oni pokazywali mi artykuły analityków - "Stały, pewny wzrost", "Co najmniej 10% w górę" etc. itd. itp.
Od 2004-2007 ceny mieszkań skoczyły i o 200%, a zarobki o około 16-20%. Sporo trzeba nadgonić, prawda? W 2009 czeka na wystrzelenie na rynek mieszkań zakupionych na spekulacje. Zresztą powoli to już widać - w Warszawie mieszkania od 70m2 można kupić od ręki, stojące i czekające na chętnych.
Presja inflacyjna jest zbyt duża żeby nie było podwyżek stóp co z kolei ograniczy dostępność kredytów hipotecznych, co z kolei... etc. :)
Developerzy przede wszystkim muszą wyjść z matrixa roku 2005 - to se ne vrati :)
Link do wypowiedziLink
Michał Tomasz K.

Michał Tomasz K. Nieruchomości

Temat: Sytuacja na rynku nieruchomości 2007 - 2008 - ??

To szerszy problem, w kontekście zresztą tego co się mówi o "czwartym zawodzie" - czyli o Doradcach Inwestycyjnych.

Niestety rynek będzie cierpiał jeszcze conajmniej 5-10 lat na brak wolnych ludzi z odpowiednim przygotowaniem do dokonywania analiz rynku.

Najczęściej problemem nie są analitycy, a ogólne podejście firm badawczych - wystarczy spojrzeć na informacje w dzisiejszej wp.pl
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: Sytuacja na rynku nieruchomości 2007 - 2008 - ??

Co do analityków czy doradców to sytuacja wygląda tak, że ci publikujący czy drukowani w mass mediach przedstawiają tezy całkowicie błędne z żenującymi analizami. Dlatego trzeba myśleć samemu - dane są jawne i publikowane przez GUS, ZBP, NBP, raporty poszczególnych developerów, informacje z biur sprzedaży etc. Wszystko to daje jakiś obraz - prawie zawsze różniący się od "analiz" prasowych.

A tutaj link do tego o czym pisałem wcześniej: http://gospodarka.gazeta.pl/gospodarka/1,33209,5245884...

No i oczywiście na jesieni znowu będzie raj... oj Panie Prezesie :)
Link do wypowiedziLink
Michał Tomasz K.

Michał Tomasz K. Nieruchomości

Temat: Sytuacja na rynku nieruchomości 2007 - 2008 - ??

Przede wszystkim to może mieć sens jedynie w odniesieniu do W-wy. Co jeden rynek to inna parafia i inaczej należy go oceniać.

A błędy - nie będę mówił jakiej spółki badawczej prezesa spytałem się o metodykę.
Okazało się, że bazowali na własnych portalach (co już jest ograniczeniem) i do tego wyciągnęli proste średnie bez wag.

Więc model już z założenia był niekoincydentny.
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: Sytuacja na rynku nieruchomości 2007 - 2008 - ??

Nie sądzę - informacje na temat niesamowitego potencjału wzrostowego innych miast w Polsce były rozprzestrzeniane jak kraj długi i szeroki. Także sądzę, że i w innych miastach fundusze i prywatne osoby będą ładowały na rynek kolejne mieszkania.
Czas pokaże - w Warszawie można w każdym razie bardzo mocno negocjować cenę m2.
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: Sytuacja na rynku nieruchomości 2007 - 2008 - ??

"Redaktorów" z GW powinno się wsadzić do pierdla albo co najmniej zakuć w dyby. Jak ceny rosną to to "naturalna gra podaży i popytu", "dostosowanie do realiów europejskich" i "wynik niedoboru 3 000 000 mieszkań". A jak tanieją to wynik spekulacji;)

Spekulacje nie powodują wzrostów a powodują spadki, na boga - tego jeszcze nie było. Polecam odrobinę fizyki:

http://pl.wikipedia.org/wiki/Zasada_zachowania_energii

(nie można spuszczać powietrza z balonika jeżeli go najpierw nie nadmuchamy)

Nurtuje mnie tylko temat: czy oni naprawdę na bezczela biorą w łapę od deweloperów itp., czy to po prostu skrajne lenistwo intelektualne i głupota
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: Sytuacja na rynku nieruchomości 2007 - 2008 - ??

.Hubert S. edytował(a) ten post dnia 22.06.09 o godzinie 21:18
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: Sytuacja na rynku nieruchomości 2007 - 2008 - ??

Bądźmy uczciwi - nie tylko GW przodowała w tekstach o stałych wzrostach do końca świata. Dziennik i Rzepa też bez żenady wypisywały bzdury podpierając się wypowiedziami "analityków" i prezesów.
No cóż - WIBOR bezlitośnie pokazuje jednak miejsce w szyku. Albo banki zejdą z marży albo mieszkania stanieją albo jedno i drugie :)

PS: Ostatnio jeden z analityków twierdził, że lokata 8% to max co banki dadzą w tym roku.Ja bym obstawiał 10% do końca roku przy tak dynamicznej inflacji i podwyżkach RPP.
Link do wypowiedziLink
Michał Tomasz K.

Michał Tomasz K. Nieruchomości

Temat: Sytuacja na rynku nieruchomości 2007 - 2008 - ??

Każde media łapią wszelkie raporty jakie wpadną im w ręce - dotyczy to zarówno GW, innych gazet mediów elektronicznych etc.

I masz rację - banki będą mogły zaciągać procedury ile ? Do końca roku, góra do wiosny - ale już wtedy rynek będzie zarżnięty.
Można mieć nadzieję iż nie powtórzą błędów z początków hossy, kiedy to polityka banków stała się jednym z elementów napędzających popyt, a tym samym wzrost cen
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: Sytuacja na rynku nieruchomości 2007 - 2008 - ??

Marcin Luft:

PS: Ostatnio jeden z analityków twierdził, że lokata 8% to max co banki dadzą w tym roku.Ja bym obstawiał 10% do końca roku przy tak dynamicznej inflacji i podwyżkach RPP.

Marcin, a nie sądzisz, ze nasz kochaniutki rząd da ciała, zmieknie mu rura jak FEDowi w USA? Ze zamiast trzymac silna walute i pojda na obnizki, byle tylko ratowac "rozwój" i PKB, kosztem inflacji na potęgę - bo to ladnie przed wyborami bedzie wyglądać? A teraz chłopaki co... Podniosą stopy mocno, to eksport padnie całkiem, juz branze typu transport po prostu ledwo wiązą koniec z koncem. Eksporterzy to samo, ruch w eksporcie zamarł niemal całkowicie (i wiem co mowie bo codziennie mam z takimi klientami do czynienia).

no a jesli opuszczą stopy referencyjne, to złoty na buzie poleci, benzynka po 8 zł, katastrofa..

ja wierzę, ze bedą trzymac mocną walutę, innego wyjscia nie widzę, obym się nie mylił.
Link do wypowiedziLink
« Wróć do tematów
Odpowiedz

Podobne tematy


Następna dyskusja:

Badanie preferencji na rynk...




Wyślij zaproszenie do
Anuluj