GoldenLine
Zaloguj się
Magda B.

Magda B. ...

Temat: użytkowanie wieczyste - jak to w końcu jest

Nosimy się z zamiarem kupna mieszkania w Wwie i najwięcej jest ofert od deweloperów, którzy nie mają własności ziemi na której postawiono nieruchomość a jest ustanowione użytkowanie wieczyste.
Do tej pory znajomi z różnych profesji odradzają nam kupno takiego mieszkania i radzą szukać mieszkania na ziemi, która jest własnością dewelopera.

Jakie są za i przeciw użytkowaniu? Przez "dobre rady" znajomych skreśliliśmy masę inwestycji, a może nie jest to takie złe rozwiązanie skoro alternatywą jest płacenie podatku od nieruchomości, który także może ulec zmianom na +.

Jakie negatywne konsekwencje (jeśli w ogóle) może mieć spłacanie przez 20 lat mieszkania z użytkowaniem jeśli chcielibyśmy je sprzedać?
Link do wypowiedziLink
Małgorzata Z.

Małgorzata Z. dział kadr, "ze
świata każdy ma
tyle, ile sam
weźmie" G. ...

Temat: użytkowanie wieczyste - jak to w końcu jest

jakiś czas temu podejmowałam ten temat:

http://www.goldenline.pl/forum/2401456/uzytkowanie-wie...
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: użytkowanie wieczyste - jak to w końcu jest

Ja kupiłam mieszkanie w Warszawie na Służewcu w starym bloku z lat 50-tych, powierzchnia 48,5 m2, płacę co roku 2950,00 użytkowania wieczystego i 61 zł podatku od nieruchomości - widać - jedno nie wyklucza drugiego - Hania jest baaardzo pazerna i nie popuści.
Wysokość uzytkowania wg mnie wyssana z placa jakiegoś urzędasa - bo np na takim "prestiżowyn" osiedlu Marina Mokotów - które jest lepiej zlokalizowane, bliżej centrum za dużo większe mieszkanie wraz z garazem podziemnym płaci się użytkowania ok 2000 zł.
Ponoć można grunt wykupić - myślę, że gdybym chciała to zrobić musiałabym wziąć kolejny kredyt.
Natomiast w porównaniu mam bardzo miłe wspomnienia z bycia właścicielką mieszkania w Poznaniu.... żadnych tego typu "niespodzianek" od miasta.Ania A. edytował(a) ten post dnia 21.02.12 o godzinie 13:18
Link do wypowiedziLink
Magda B.

Magda B. ...

Temat: użytkowanie wieczyste - jak to w końcu jest

Małgorzata Zawadzka:
jakiś czas temu podejmowałam ten temat:

http://www.goldenline.pl/forum/2401456/uzytkowanie-wie...
czytałam tamten wątek, ale nie było tam odpowiedzi ani porównania co lepsze - własność czy użytkowanie (lepsze więc m.in. tańsze), i jakie skutki negatywne może mieć dla mnie jako właściciela fakt, iż deweloper nie miał własności gruntu.

Dobrze rozumiem, że jeśli mam mieszkanie na użytkowaniu wieczystym to płacę stawkę określoną dla danego gruntu - w przypadku inwestycji które oglądałam było to ok 600 zł rocznie (ale nie jest to nigdzie określone na stałe więc można zakładać, iż w przypadku gdy będą chcieli nam sięgnąć głębiej do kieszeni to mogą mi tą stawkę podnieść do dowolnego poziomu?); a jeśli kupię mieszkanie dla którego deweloper miał wykupiony grunt na własność to płacę co roku podatek od nieruchomości? Jeśli tak to w jakiej wysokości albo naliczany od czego? Powierzchni mojego mieszkania czy jest to naliczane od powierzchni całej działki i podzielone na liczbe mieszkań w bloku ją zajmującym?
Link do wypowiedziLink
Magda B.

Magda B. ...

Temat: użytkowanie wieczyste - jak to w końcu jest

Ania A.:
Ja kupiłam mieszkanie w Warszawie na Służewcu w starym bloku z lat 50-tych, powierzchnia 48,5 m2, płacę co roku 2950,00 użytkowania wieczystego i 61 zł podatku od nieruchomości -

Ta kwota to jakiś koszmar :/ w inwestycjach, które oglądaliśmy mówiono nam iż za użytkowanie jest aktualnie opłata wysokości ok 600 zł rocznie.
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: użytkowanie wieczyste - jak to w końcu jest

Ania A.:
Ja kupiłam mieszkanie w Warszawie na Służewcu w starym bloku z lat 50-tych, powierzchnia 48,5 m2, płacę co roku 2950,00 użytkowania wieczystego i 61 zł podatku od nieruchomości -

Dziwne. Ale to może zależeć od wielkości terenu - kilka niskich bloków na dużej działce, to spore pieniądze. Chociaż jest sporo alarmujących artykułów i wypowiedzi zarówno w sieci jak i w prasie. Jest masakra z opłatami za wieczyste użytkowanie wynikająca z aktualizacji wartości gruntów (wiele spółdzielni i wspólnot odwołało się od decyzji urzędników do SKO).

Choć nie chce mi się wierzyć, że aż 60 zł/m2 mieszkania rocznie.

W Śródmieściu Warszawy wychodzi 8,88 zł/m2 (wg stawek na 2012 r.) rocznie opłaty za wieczyste użytkowanie (czyli za 50m mieszkanie wyszłoby 444 zł).

A co do meritum - trzeba przekalkulować. Od własności gruntu też płaci się. Fakt, że mniej, niż za wieczyste użytkowanie - ale też coś. Chyba bym proporcjonalnie do udziałów dołożył do ceny mieszkania na użytkowaniu wieczystym to, co trzeba by zapłacić, gdy będzie można/trzeba przekształcić użytkowanie we własność. IMO trzeba będzie przekształcić - raczej wcześniej, niż później. Pytanie tylko, ile będzie kosztowało przekształcenie.

I tak wycenione mieszkanie porównywał z ceną tych, co są zbudowane na gruncie będącym własnością dewelopera.

A tak w ogóle, to po doświadczeniach ze spółdzielniami i wspólnotami nie polecam ani jednego, ani drugiego. Długo by o tym pisać dlaczego. Najlepiej zbudować sobie domek, na swojej działce, gdzieś kawałek od centrum (za to z dobrym dojazdem do przydatnych miejsc).
A jeżeli już koniecznie w bloku, to najlepiej spółdzielnia-moloch (gdzie kręcenie lodów nieznacznie przekłada się na opłaty) w centrum miasta ze znaczącymi dochodami które zmniejszają czynsz. Natenprzykład lokale użytkowe będące własnością spółdzielni wynajmowane, czego we wspólnotach się nie uświadczy, miejsce na reklamy, anteny GSM na dachu itp. Wbrew pozorom wydanie większej kwoty na takie mieszkanie szybko się zwróci, jak porównamy z kupnem mieszkania na kameralnym, strzeżonym osiedlu niskich bloków na obrzeżach miasta. A to, co deweloperzy opowiadają o wysokości opłat to można między bajki włożyć - po sprzedaży mieszkań okazuje się zazwyczaj, że trzeba sporo dopłacić i realnie w takich kameralnych osiedlach to wychodzi w sumie, wszystkich opłat (razem z wodą, ogrzewaniem itp.) ok. 9-10 zł/m2 mieszkania miesięcznie. A w spółdzielni-moloch w centrum z billboardami, lokalami użytkowymi itp. 7-8 zł m2 mieszkania miesięcznie (i to pomimo użytkowania wieczystego). Czyli wychodzi taniej o jakieś 1200 zł rocznie przy 50m2 mieszkania.
Link do wypowiedziLink
Magda B.

Magda B. ...

Temat: użytkowanie wieczyste - jak to w końcu jest

czyli do momentu przekształcenia uzytkowania na własność spłacam nie dość że kredyt to jeszcze danine, która nie daje mi własności tego co spłacam?

Mariusz,
a jak się nalicza podatek od nieruchomości w przypadku mieszkania deweloperskiego?
Chciałabym zrobić porównanie kosztów a bez tego ani rusz.
Link do wypowiedziLink
Krzysztof K.

Krzysztof K. Starszy Doradca
Klienta MŚP

Temat: użytkowanie wieczyste - jak to w końcu jest

9.10.2011 weszła w życie nowelizacja ustawy dotyczącej użytkowania wieczystego i przekształcania go we własność. W skrócie : szybciej ale o wiele drożej. Bonifikata spadła z 90% do 50%. Polecam lekturę :

http://wyborcza.biz/finanse/1,105684,10455629,Grunt_na...

PozdrawiamKrzysztof K. edytował(a) ten post dnia 21.02.12 o godzinie 16:44
Link do wypowiedziLink
Radoslaw R.

Radoslaw R. Senior Mechanical
Design Engineer ☞
Project Manager ☞
Oi...

Temat: użytkowanie wieczyste - jak to w końcu jest

Abstrahując od tematu to kupowanie teraz mieszkania nie jest dobrym pomysłem. Ja zacząłem szukać rok temu, teraz widzę te same inwestycje o 10-15% taniej a będzie jeszcze lepiej (dla kupujących). Także ja sobie spokojnie czekam. Ale to tak na marginesie.
Link do wypowiedziLink
Magda B.

Magda B. ...

Temat: użytkowanie wieczyste - jak to w końcu jest

Radosław R.:
Abstrahując od tematu to kupowanie teraz mieszkania nie jest dobrym pomysłem. Ja zacząłem szukać rok temu, teraz widzę te same inwestycje o 10-15% taniej a będzie jeszcze lepiej (dla kupujących). Także ja sobie spokojnie czekam. Ale to tak na marginesie.
Ja również czekam, co nie oznacza, że nie mogę już sobie namierzyć konkretnych inwestycji :-)
Czytałam już w grudniu prognozy analityków, i wiem że ceny będą spadać - a przynajmniej tak wszyscy przewidują po wprowadzeniu obostrzeń do RnS oraz nowej rekomendacji bankowej.
Link do wypowiedziLink
Krzysztof K.

Krzysztof K. Starszy Doradca
Klienta MŚP

Temat: użytkowanie wieczyste - jak to w końcu jest

Konkretny spadek cen mieszkań i domów zaobserwujemy także po znacznym umocnieniu się złotówki. Wiele osób nie sprzedaje mieszkań ze względu na saldo kredytów w walutach obcych. Przy znacznym umocnieniu pln wykres krzywej popytu i podaży zmieni się- zwiększy się podaż, co zaowocuje spadkiem cen. Co do przewidywań analityków - zgadzam się w 100% . Nie ma innej opcji niż spadek cen. I znowu ze względu na krzywą podaży i popytu przy ograniczeniu popytu ( a z tym będziemy mięli do czynienia przy ograniczeniu akcji kredytowej) cena musi spaść.
Link do wypowiedziLink
Krzysztof K.

Krzysztof K. Starszy Doradca
Klienta MŚP

Temat: użytkowanie wieczyste - jak to w końcu jest

Ania A.:
płacę co roku 2950,00 użytkowania wieczystego i 61 zł podatku od nieruchomości - widać - jedno nie wyklucza drugiego

Widocznie podatek od nieruchomości dotyczy mieszkania i jego powierzchni ( pełna własność a nie spółdzielcza) zaś opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego dotyczy gruntu (i udziału w nim), na którym posadowiony jest budynek. Opłata jest POWALAJĄCA może chodzi o 295 zł. No chyba że działka jest bardzo duża i duży jest udział w niej przypadający na ów lokal... Dla porównania w Piasecznie dla lokalu 47m2, działki 3433 m2 i udziale wynoszącym 4985/614966 opłata roczna wynosi 44,80 zł...Krzysztof K. edytował(a) ten post dnia 21.02.12 o godzinie 18:04
Link do wypowiedziLink
Magda B.

Magda B. ...

Temat: użytkowanie wieczyste - jak to w końcu jest

czy dobrze odnalazłam w internecie, iż stawki podatku obowiązujące na 2012 r. to 0,7 zł /m2 powierzchni użytkowej lokalu, co oznacza że kupując mieszkanie z własnością zamiast użytkowania oszczedzam:

powierzchnia mieszkania 72 m2
podatek od nieruchomosci 0,7 zł/m2 (górna granica ustawowa)
czyli mamy 50 zł rocznie
uzytkowanie wieczyste 8 zł/m2
czyli mamy 576 zł rocznie

Oszczedność 526 zł rocznie ? Nie wspominając o kosztach przekształcenia użytkowania we własność.
Link do wypowiedziLink
Krzysztof K.

Krzysztof K. Starszy Doradca
Klienta MŚP

Temat: użytkowanie wieczyste - jak to w końcu jest

Magdalena B.:
czy dobrze odnalazłam w internecie, iż stawki podatku obowiązujące na 2012 r. to 0,7 zł /m2 powierzchni użytkowej lokalu, co oznacza że kupując mieszkanie z własnością zamiast użytkowania oszczedzam:

powierzchnia mieszkania 72 m2
podatek od nieruchomosci 0,7 zł/m2 (górna granica ustawowa)
czyli mamy 50 zł rocznie
uzytkowanie wieczyste 8 zł/m2
czyli mamy 576 zł rocznie

Oszczedność 526 zł rocznie ? Nie wspominając o kosztach przekształcenia użytkowania we własność.

Tak jak wyżej pisałem opłatę za użytkowanie wieczyste płacimy za udział w gruncie a nie powierzchnię mieszkania. Jeżeli mamy do czynienia z budynkiem 15 piętrowym posadowionym na działce 3000 m2 i z budynkiem 5 piętrowym posadowionym na działce 3000 m2 o takiej samej ilości lokali na piętrze. To opłata za mieszkania o takim samym metrażu w tych budynkach będzie w 15 piętrowym 3x mniejsza niż w 5 piętrowym. Zakładając, że na każdym piętrze jest 10 mieszkań a każde mieszkanie jest takie samo metrażowo ( dla uproszczenia), udział w gruncie dla 1 lokalu w budynku 5 piętrowym będzie wynosił 1/500 a w bloku 15 piętrowym 1/1500. Przeliczając na podane stawki opłat właściciel lokalu w mniejszym bloku zapłaci 8zł*(1/500*3000m2)= 48 zł zaś w większym bloku 8zł*(1/1500*3000m2)= 16 zł. Poza tym opłata roczna liczona jest od wartości gruntu. Nie ma stałych stawek...
"za nieruchomości oddane na cele mieszkaniowe, realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową – 1% ceny"
Źródło :
http://zmsp.bip.um.warszawa.pl/menu_podmiotowe/Zasady_...Krzysztof K. edytował(a) ten post dnia 21.02.12 o godzinie 19:35
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: użytkowanie wieczyste - jak to w końcu jest

Magdalena B.:
Oszczedność 526 zł rocznie ? Nie wspominając o kosztach przekształcenia użytkowania we własność.

Stawki maksymalne (lokalne władze ustalają - mogą być niższe, niż ustawowe) masz tutaj

Podatek płacisz od:
1. Mieszkania (gdy masz własność samodzielnie, do urzędu - gdy mieszkanie jest spółdzielcze, to formalnie podatek płaci spółdzielnia, ale rozlicza na właścicieli praw do lokali).
2. Gruntu (gdy grunt jest własnością - analogicznie jak w punkcie pierwszym, albo bezpośrednio do urzędu, albo przez spółdzielnię).

Jeżeli budynek stoi na użytkowaniu wieczystym - to ZAMIAST podatku od nieruchomości płacisz opłatę za użytkowanie wieczyste.

Od mieszkania płacisz tak naprawdę niezależnie od formy własności - maksymalnie 70gr/m2 mieszkania.
Od gruntu - proporcjonalnie do udziałów w nim. Gdy np. blok ma w sumie 3 tys. m2 powierzchni użytkowej mieszkań, stoi na działce o powierzchni 2 tys. m2 i masz w nim mieszkanie o powierzchni 50m to masz udział 50/3000 (masz to zapisane w akcie notarialnym i księdze wieczystej jaki masz udział w częściach wspólnych, w tym w gruncie) * 2000m2 = 33,3(3)m2 gruntu. Więc podatek wypada na Ciebie jakbyś była właścicielem takiej działki.
Stawka podatku od gruntu dla bloków mieszkalnych to maksymalnie 43gr/m2*33,3(3)=14,33 zł.

Podsumowując przykład - płacisz rocznie (posiadając 50m2 mieszkania w bloku o łącznej powierzchni użytkowej 3000m2 postawionym na działce o powierzchni 2000m2):
1. Podatek od mieszkania 50*0,7zł=35 zł
2. Podatek gruntowy 50m2/3000m2*2000m2*0,43zł/m2=14,33 zł

Użytkowanie wieczyste - tu już stawki są różniaste. Ale dużo wyższe, niż podatek. Zasada ich wyliczania jest podobna, jak podatku gruntowego (czyli przeliczasz swój udział w użytkowaniu wieczystym - tylko trzeba podstawić zamiast 0,43zł/m2 coś innego)Mariusz G. edytował(a) ten post dnia 21.02.12 o godzinie 20:42
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: użytkowanie wieczyste - jak to w końcu jest

Magdalena B.:
Ania A.:
Ja kupiłam mieszkanie w Warszawie na Służewcu w starym bloku z lat 50-tych, powierzchnia 48,5 m2, płacę co roku 2950,00 użytkowania wieczystego i 61 zł podatku od nieruchomości -

Ta kwota to jakiś koszmar :/ w inwestycjach, które oglądaliśmy mówiono nam iż za użytkowanie jest aktualnie opłata wysokości ok 600 zł rocznie.

Niestety, ja też byłam w szoku jak otrzymałam wezwanie do zapłaty.
Działka nie jest duża, okolica nie jest atrakcyjna a jednak rzeczoznawca wyznaczony przez miasto wycenił ją na kilka milionów. Część mieszkańców się odwołała i powołany przez nich rzeczoznawca wycenił działkę na 2/3 poprzedniej wartości - ale to było zanim kupiłam mieszkanie.... Ponieważ poprzednia właścicielka nosiła się z zamiarem jego sprzedaży zaakceptowała podwyższone opłaty, nie odwołała się w ustawowym terminie i ja teraz już odwołać się nie mogę ("odziedziczyłam" po niej tak wysoką opłatę).
Jak widać - grunt w tym żeby działkę wycenił "odpowiedni" rzeczoznawca.
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: użytkowanie wieczyste - jak to w końcu jest

Krzysztof K.:
Ania A.:
płacę co roku 2950,00 użytkowania wieczystego i 61 zł podatku od nieruchomości - widać - jedno nie wyklucza drugiego

Widocznie podatek od nieruchomości dotyczy mieszkania i jego powierzchni ( pełna własność a nie spółdzielcza) zaś opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego dotyczy gruntu (i udziału w nim), na którym posadowiony jest budynek. Opłata jest POWALAJĄCA może chodzi o 295 zł. No chyba że działka jest bardzo duża i duży jest udział w niej przypadający na ów lokal... Dla porównania w Piasecznie dla lokalu 47m2, działki 3433 m2 i udziale wynoszącym 4985/614966 opłata roczna wynosi 44,80 zł...

Sprawdzę jaki mam udział - ale to rzeczywiście jest 2950 zł!
Link do wypowiedziLink
Magda B.

Magda B. ...

Temat: użytkowanie wieczyste - jak to w końcu jest

Mariusz G.:

Podsumowując przykład - płacisz rocznie (posiadając 50m2 mieszkania w bloku o łącznej powierzchni użytkowej 3000m2 postawionym na działce o powierzchni 2000m2):
1. Podatek od mieszkania 50*0,7zł=35 zł
2. Podatek gruntowy 50m2/3000m2*2000m2*0,43zł/m2=14,33 zł

8 zł/m2 to stawka jaka podawano mi w ok 10 roznych inwestycjach w Wwie - różniła się dosłownie o ok 50 gr- 1 zł. Dlatego przyjelam taka stawke dla uzytkowania na potrzeby przeliczenia.

Czyli sumujac z Twoich wyliczen wychodzi podobnie - ok 50 pare zł za wlasnosc kontra ok 500 pare zł za użytkowanie.

Czyli jesli chodzi o koszty mam swoja odpowiedz.
A co w kwestii wlasnosci i konsekwencji dla potencjalnej sprzedazy mieszkania przy uzytkowaniu?
Link do wypowiedziLink
Artur R.

Artur R. Prawnik, AiM
Nieruchomości
Kancelaria Prawna

Temat: użytkowanie wieczyste - jak to w końcu jest

Magdalena B.:

A co w kwestii wlasnosci i konsekwencji dla potencjalnej sprzedazy mieszkania przy uzytkowaniu?

jeszcze kilka lat temu nikt specjalnie nie zwracał uwagi jakie jest prawo do gruntu.
Po ostatnich podwyżkach opłat z tytułu użytkowania wieczystego coraz więcej osób decydując się na zakup nieruchomości bierze powyższe pod uwagę.

Głównie chodzi o opłaty związane z użytkowaniem wieczystym, ale jest jeszcze jedna kwestia, na którą chciałbym zwrócić uwagę. Coraz głośniej mówi się o zniesieniu prawa użytkowania wieczystego i obligatoryjnego (z mocy prawa) przekształcenia go w prawo własności. Wiązało się to będzie zapewne ze stosowną opłatą, którą będzie można zapłacić jednorazowo albo zostanie rozłożona na raty, a wierzytelność z tego tytułu zostanie zabezpieczona hipoteką przymusową na lokalu . I ta hipoteka będzie problemem przy dalszej sprzedaży, bo trzeba będzie ją spłacić.
Oznaczać to może, że sprzedający otrzyma mniej pieniędzy ze sprzedaży. Ile mniej? Trudno w tej chwili powiedzieć. Wiele będzie zależało od konkretnej sytuacji.

W bardzo dużym uproszczeniu, zgodnie z projektem ustawy:
np jeżeli sprzedający płaci 500 zł rocznie z tyt. uw, a uw trwać ma jeszcze zgodnie z umową lub decyzją właściwego organu 95 lat, wówczas trzeba będzie zapłacić za przekształcenie 47.500,00 zł. (500 zł * 95 lat). Do kieszeni sprzedającego trafi więc 47.500,00 zł mniej, niż gdyby sprzedawał lokal z udziałem we własności gruntu którego nie trzeba było przekształcać (cena - kwota pozostała do zapłaty za przekształcenie).

Jeszcze raz podkreślam, że powyższe jest tylko projektem i nie wiadomo czy, kiedy wejdzie w życie oraz jak ostatecznie będzie to wyglądać.

Myślę, że podejmując decyzję o zakupie warto mieć także i to na uwadze.

pozdrawiam
a.r.

P.S. obecnie również można przekształcić prawo uw na własność, ale jest to postępowanie na wniosek, przekształcenie nie następuje z mocy prawa.Artur R. edytował(a) ten post dnia 25.02.12 o godzinie 23:31
Link do wypowiedziLink
Krzysztof K.

Krzysztof K. Starszy Doradca
Klienta MŚP

Temat: użytkowanie wieczyste - jak to w końcu jest

Ta ustawa to straszny bubel w takim razie. Nie wydaje mi się, żeby weszła w życie ( chociaż w dzisiejszych czasach nic nie jest pewne). Wg niej Pani Ania, która pisała kilka postów wyżej miałaby zapłacić 2 950zł* 90 lat = 265 000 zł ??? Co to ma być podwójna sprzedaż? Nie ma takiej opcji. No chyba że będą uwzględnione jakieś konkretne bonifikaty.
Link do wypowiedziLink
« Wróć do tematów
Odpowiedz

Podobne tematy





Wyślij zaproszenie do
Anuluj