GoldenLine
Zaloguj się
Robert K.

Robert K. experienced manager
(CIO, COO), always
open for new,
exci...

Temat: pilna sprawa - eksmisja po licytacji nieruchomosci

Witam Wszystkich,

szukam rozwiazania bo znajomy ma problem... moze ktos/cos podpowie albo moze znacie kogos, kto podpowie....?

taka oto historia do rozwiązania:

Fakty:
• Bank wypowiedział umowę kredytową na nieruchomość.
• Nieruchomość została zlicytowana w maju 2015 roku za 2/3 oszacowania.
• Nowy właściciel nieruchomości podobno ma prawo własności („przybicie”).
• Na dzień dzisiejszy chyba nie ma nakazu eksmisji lokatorów.
• W nieruchomości zameldowane są 2 osoby – mężczyzna 37-letni oraz 9-letnie dziecko.
• Faktycznie mieszkają 2 – mama mężczyzny (ok 65 lat) oraz wspomniany mężczyzna (37-lat)
• Mężczyzna ma umowę najmu do końca 2016 roku bez możliwości wcześniejszego wypowiedzenia (umowa czasowa na czas oznaczony).
• Umowa najmu jest umową bezgotówkową (w zamian za możliwość mieszkania, które było siostry mężczyzny, został on zobowiązany do opieki nad 65-letnią kobietą, która jest w depresji i po nowotworze)
• Ponadto – w momencie jak przejmowali mieszkanie, w mieszkaniu nie było nic – tzw stan developerski. W ramach najmu wykończyli tą nieruchomość włącznie z umeblowaniem i wyposażeniem kuchni oraz łazienki.
• Powyższe osoby nie mają żadnych innych nieruchomości.

Pytania/kwestie do rozwiązania:
• Jakie prawo mają lokatorzy, którzy zamieszkują wspomniany lokal?
• Czy muszą opuścić lokal (na podstawie wspomnianego przybicia sądowego, czy może wymagany jest inny dokument – np. nakaz eksmisji?)
• Czy nowa właścicielka może wejść do lokalu zamieszkiwanego przez wspomnianych ludzi?
• Czy są szanse, żeby przeciągnąć ew. eksmisję w czasie?
• Czy umowa najmu zostaje rozwiązana automatycznie?
• Co z ich meblami (zabudowa kuchni)?
• Jak to wszystko procesować?

Będę wdzięczny za podpowiedzi… Spotkanie z nową właścicielką jest planowane na poniedziałek – 1 lutego na godzinę 11.00
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: pilna sprawa - eksmisja po licytacji nieruchomosci

Robert K.:
• Faktycznie mieszkają 2 – mama mężczyzny (ok 65 lat) oraz wspomniany mężczyzna (37-lat)
• Mężczyzna ma umowę najmu do końca 2016 roku bez możliwości wcześniejszego wypowiedzenia (umowa czasowa na czas oznaczony).
Z kim jest ta umowa zawarta?
• Umowa najmu jest umową bezgotówkową (w zamian za możliwość mieszkania, które było siostry mężczyzny, został on zobowiązany do opieki nad 65-letnią kobietą, która jest w depresji i po nowotworze)
swoją matką, czy jeszcze inną kobietą?
Link do wypowiedziLink
Robert K.

Robert K. experienced manager
(CIO, COO), always
open for new,
exci...

Temat: pilna sprawa - eksmisja po licytacji nieruchomosci

Karolina Ł.:
Robert K.:
• Faktycznie mieszkają 2 – mama mężczyzny (ok 65 lat) oraz wspomniany mężczyzna (37-lat)
• Mężczyzna ma umowę najmu do końca 2016 roku bez możliwości wcześniejszego wypowiedzenia (umowa czasowa na czas oznaczony).
Z kim jest ta umowa zawarta?

ze starym wlascicielem mieszkania - jest to umowa cywilna, nie potwierdzona notarialnie
• Umowa najmu jest umową bezgotówkową (w zamian za możliwość mieszkania, które było siostry mężczyzny, został on zobowiązany do opieki nad 65-letnią kobietą, która jest w depresji i po nowotworze)
swoją matką, czy jeszcze inną kobietą?

tylko ze swoja matką, chodziaż zameldowane tam jest jeszcze 9-letnie dziecko (ktore de facto tam nie przebywa)
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: pilna sprawa - eksmisja po licytacji nieruchomosci

Robert K.:
Karolina Ł.:
Robert K.:
• Faktycznie mieszkają 2 – mama mężczyzny (ok 65 lat) oraz wspomniany mężczyzna (37-lat)
• Mężczyzna ma umowę najmu do końca 2016 roku bez możliwości wcześniejszego wypowiedzenia (umowa czasowa na czas oznaczony).
Z kim jest ta umowa zawarta?

ze starym wlascicielem mieszkania - jest to umowa cywilna, nie potwierdzona notarialnie
a umowa obowiązuje, skoro już stary własiciciel nie ma praw do mieszkania? chyba nie. No ale czekamy na prawników :)
• Umowa najmu jest umową bezgotówkową (w zamian za możliwość mieszkania, które było siostry mężczyzny, został on zobowiązany do opieki nad 65-letnią kobietą, która jest w depresji i po nowotworze)
swoją matką, czy jeszcze inną kobietą?

tylko ze swoja matką, chodziaż zameldowane tam jest jeszcze 9-letnie dziecko (ktore de facto tam nie przebywa)
Rozumiem, chodziło mi o to, czy ta 65-letnia kobieta to jego matka, czy jeszcze inna 65-latka.
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: pilna sprawa - eksmisja po licytacji nieruchomosci

Nabywca co do zasady wchodzi w prawa i obowiązki zbywcy. W tym również w aktualne umowy najmu. Niemniej jednak nawet jeśli umowa jest oznaczona na czas określony, nabywca ma prawo taką umowę wypowiedzieć.
W tym przypadku z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca również wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu stosownie do przepisu art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeśli umowa najmu nieruchomości zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca może wypowiedzieć tę umowę, w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego, chociażby umowa została zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.
Tłumacząc na polski: umowa musi zostać najpierw wypowiedziana. Tak z dnia na dzień nikt nie może nikogo wyrzucić.
Link do wypowiedziLink
Robert K.

Robert K. experienced manager
(CIO, COO), always
open for new,
exci...

Temat: pilna sprawa - eksmisja po licytacji nieruchomosci

No dobrze, ale czy to oznacza, ze nowy wlasciciel wypowiadajac umowe najmu musi zachowac roczny termin wypowiedzenia? W obecnej umowie brak jest par mowiacego o mozliwosci rozwiazania jednostronnego przed terminem okreslonym jako "koncowy"...

ta infomracja wydaje sie byc kluczowa, bo oznacza, ze obecny najemca moglby jeszcze tam mieszkac praktycznie do koncza tego roku...
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: pilna sprawa - eksmisja po licytacji nieruchomosci

Robert K.:
Robercie, czy mogłabym Cię prosić o zabranie głosu?
Link do wypowiedziLink
Robert K.

Robert K. experienced manager
(CIO, COO), always
open for new,
exci...

Temat: pilna sprawa - eksmisja po licytacji nieruchomosci

Karo - zabralem glos :)

wydaje sie, ze czasowa umowa najmu zalatwia sprawę, ponieważ:
1. bez nakazu eksmisji nowy właściciel nic nie zrobi
2. umowa zawarta jest na czas oznaczony, a zobowiązania z tejże umowy przechodzą na nowego właściciela
3. reasumujac - daje to przynajmniej 12 miesiecy spokoju dla najmującego.

Uproscilem to - i bylbym dzieczny za potwierdzenie, czy dobrze rozumuje...
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: pilna sprawa - eksmisja po licytacji nieruchomosci

Robert K.:
Karo - zabralem glos :)

wydaje sie, ze czasowa umowa najmu zalatwia sprawę, ponieważ:
1. bez nakazu eksmisji nowy właściciel nic nie zrobi
2. umowa zawarta jest na czas oznaczony, a zobowiązania z tejże umowy przechodzą na nowego właściciela
3. reasumujac - daje to przynajmniej 12 miesiecy spokoju dla najmującego.

Uproscilem to - i bylbym dzieczny za potwierdzenie, czy dobrze rozumuje...
Roberto, ale to o innego Roberta K. chodziło- o aplikanta sędziowskiego :) ma duzą wiedze i nieraz pomógł tutaj :)
Link do wypowiedziLink
Jolanta D.

Jolanta D. Rekruterów zapraszam
do kontaktu -
stanowiska
menadżerskie

Temat: pilna sprawa - eksmisja po licytacji nieruchomosci

nie czuję się kompetenta, ale sądzę, ze osoba, która będzie odpowiadać będzie potrzebować dwóch informacji
a) na jaki okres została zawarta aktualnie obowiązująca umowa najmu?
b) czy aktualnie obowiązująca umowa została zawarta przed wszczęciem egzekucji z nieruchomości (art 1002 kpc, art 930 kpc)
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: pilna sprawa - eksmisja po licytacji nieruchomosci

Pierwsze co to należałoby zbadać na jaki czas została zawarta dana umowa oraz czy nie była zawarta w okresie po wsczęciu egzekucji z nieruchomości.

Art. 930 [Skutki]
§ 1. Rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie. Nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. W każdym razie czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy.
§ 2. Rozporządzenia przedmiotami podlegającymi zajęciu razem z nieruchomością po ich zajęciu są nieważne. Nie dotyczy to rozporządzeń zarządcy nieruchomości w zakresie jego ustawowych uprawnień.

§ 3. Obciążenie nieruchomości przez dłużnika po jej zajęciu oraz rozporządzenie opróżnionym miejscem hipotecznym jest nieważne. W razie wpisania hipoteki przymusowej po zajęciu nieruchomości zabezpieczona nią wierzytelność nie korzysta z pierwszeństwa zaspokojenia przewidzianego dla należności zabezpieczonych hipotecznie.
§ 4. Oddanie zajętej nieruchomości w użyczenie, leasing, najem lub dzierżawę jest bezskuteczne wobec nabywcy nieruchomości w egzekucji.

Zgodnie z dodanym do art. 930 KPC § 4, oddanie przez dłużnika zajętej nieruchomości w użyczenie, leasing, najem lub dzierżawę jest bezskuteczne wobec nabywcy, który nabył nieruchomość w drodze egzekucji, skutkiem czego wynajmowanie lub wydzierżawienie przez dłużnika nieruchomości po dokonaniu jej zajęcia przez komornika stało się niemożliwe.

Art. 1002 [Wstąpienie w najem i dzierżawę]
KOMENTOWANY PRZEPIS
Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej. W przypadku gdy umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca może wypowiedzieć tę umowę, w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego, chociażby umowa została zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy lub dzierżawcy wydana.

Regulacja dotyczy zatem umów z okresem powyżej 2 lat. Te do 2 lat jeżeli miały formę pisemną bez daty pewnej będę wykonywane moim zdaniem do końca ich trwania. Co prawda bowiem mamy do czynienia z art. 678 kc, zgodnie z którym

Art. 678 [Zbycie przedmiotu najmu]

§ 1. W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.

§ 2. Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.

A więc teoretycznie można byłoby się sugerować art. 678 par. 1 kc, ale nie zapominajmy, że mamy do czynienia z lokalem mieszkalnym a więc art. 692 kc, który stanowi, że Przepisów o wypowiedzeniu najmu przez nabywcę rzeczy najętej nie stosuje się do najmu lokali mieszkalnych, chyba że najemca nie objął jeszcze lokalu.

Nie możemy zastosować ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, bowiem czynsz nie ma charakteru pieniężnego (odpłatnego)

Dla zastosowania art. 1002 zd. 2 KPC nie ma znaczenia okres, przez jaki już trwała umowa

Pytanie zatem na jaki okres została zawarta umowa.
Link do wypowiedziLink
Robert K.

Robert K. experienced manager
(CIO, COO), always
open for new,
exci...

Temat: pilna sprawa - eksmisja po licytacji nieruchomosci

Umowa zostala zawarta w 2012 roku na 5 lat, a wiec zdecydownaie przed wpisami do hipotek zajec i sprzedazy nieruchomosci (sprzedaz - maj 2015). JEst to umowa czasowa bez mozliwosci wypowiedzienia. Wygasa 31 grudnia 2017 roku.
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: pilna sprawa - eksmisja po licytacji nieruchomosci

Można zatem wyprowadzić wniosek, że skoro umowa najmu trwa do 31 grudnia 2017 roku została zawarta przed zajęciem nieruchomości to nie można jej wypowiedzieć w trybie art. 1002 kpc bowiem nie ma roku na okres wypowiedzenia.

Nadmienić przy tym należy także to, że nie wiemy czy nabywcy nie upłynął nawet miesięczny termin na wypowiedzenie, licząc od daty uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności,
Link do wypowiedziLink
Robert K.

Robert K. experienced manager
(CIO, COO), always
open for new,
exci...

Temat: pilna sprawa - eksmisja po licytacji nieruchomosci

Prosze mnie skorygowac jezeli sie myle:
- czy w powyzszym przypadku (czas trwania umowy, zawarcie przed przybiciem) nabywca nie ma mozliwosci, zeby skutecznie wyowiedziec umowe najmu pzed 31 grudnia 2017 roku?
- jak na to implikuje fakt, ze:
- uplynal miesiac od uprawomocnienia sie przybicia
- NIE uplynal miesiac od uprawomocnienia sie przybicia?

dziekuje
r
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: pilna sprawa - eksmisja po licytacji nieruchomosci

Proszę nie mylić przybicia z przysądzeniem własności, bowiem są to różne instytucje prawne.

Art. 1002 kpc odnosi się do prawomocnego przysądzenia własności.

Nabywca może wypowiedzieć umowę najmu zawartą na okres dłuższy niż 2 lata , w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia,

Po tym terminie jego prawo do wypowiedzenia upada.Po tym okresie nabywca traci rzeczone uprawnienie, a stosunek najmu winien być kontynuowany do chwili, gdy upłynie okres, na jaki został on zawiązany

Osobiści uważam, że skoro taka umowa będzie trwała krócej niż rok na datę potencjalnego wypowiedzenia, tego rodzaju akcja jest niemożliwa, z uwagi na to, że ustawowy okres wypowiedzenia będzie dłuższy niż czas trwania umowy. Z jednym wyjątkiem, o której mowa w ustawie tj. gdy umowa przewiduje okres wypowiedzenia krótszy niż rok.
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: pilna sprawa - eksmisja po licytacji nieruchomosci

Muszę zrobić korektę bowiem utrwaliłem, że umowa wygasa 31 grudnia 2016 roku a nie 2017 roku. Okres jednego roku będzie zatem zachowany, przy czym ważne jest aby nabywca zmieścił się w czasie 1 mce od daty uprawomocnienia przysądzenia własności.
Link do wypowiedziLink
« Wróć do tematów
Odpowiedz

Podobne tematy


Następna dyskusja:

Sprawa w sadzie - mieszkani...




Wyślij zaproszenie do
Anuluj