Temat: Podział nieruchomości

Witam!

Postaram się opisać swoją sytuację w miarę krótko i dość prosto choć taka ona nie jest. Otóż mieszkam w niewielkim mieście, obecnie jeszcze u rodziców jednak jestem zdeterminowany aby zmienić miejsce zamieszkania i uniezależnić się mieszkaniowo. Sytuacja jest na tyle korzystna, że mam dziadka ,który jest współwłaścicielem połowy kamiennicy i zachęca mnie do wprowadzenia się na jedną z kondygnacji domu.Dom jest podzielony pionowo na dwie części między moją rodzinę a sąsiadów.Współwłaścicielami "naszej" połówki są - mój dziadek 105/400 części, moja matka 50/400 części, siostra mojej matki 5/400 części i jej dwóch synów każdy po 6 z 400 części. Ja jestem właścicielem 28/400 części całego domu. Sąsiedzi natomiast mają podział następujący swojej połowy - właścicielka i jej córka po 1/4 części całego domu.Co wynika z tego w praktyce? Nie wiadomo jak ma wyglądać podział między nami tj. moją rodziną. Dom ma trzy kondygnacje - parter i dwa piętra. Obecnie tyko dziadek zamieszkuje na pierwszym piętrze, drugie stoi puste a na parterze jest lokal użytkowy. Problem polega na tym, że cała połowa ma tylko jeden numer i właściwie to nikt nie wie co należy do kogo i ja chcąc zainwestować w ewentualny remont i się wprowadzić uczynić tego nijak nie mogę bo ciotka oraz bracia cioteczni mogą sobie rościć pretensje, zresztą słuszne do lokalu,który ja akurat zamierzam zająć. Matkę mam po swojej stronie oraz dziadka natomiast zupełnie nie wiem czego się spodziewać po ciotce oraz jej synach, którzy są dorośli i co prawda mają swoje mieszkania ale wiadomo jak to jest w rodzinie. Chciałbym również zaznaczyć, że nie należę do osób najzamożniejszych, ja i moja partnerka mamy stałą, słabo płatną pracę i chcielibyśmy ten problem rozwiązać bez spłacania współwłaścicieli.Proszę o pomoc i każda uwaga i sugestia będzie bardzo cenna.

Pozdrawiam

Temat: Podział nieruchomości

Jest Pan w trudnej sytuacji. Najłatwiej bez kosztów byłoby doprowadzić do podziału nieruchomości quad usum i przyznanie Panu do korzystania z wolnego lokalu wyłączne prawo, ale przeważający pogląd jest taki ,że jest to czynność przekraczająca zwykły zarząd, co powoduje potrzebę zastosowania art. 199 kc.Art. 199. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Temat: Podział nieruchomości

Czy zniesienie współwłasności musi się odbyć tylko drogą sądową? Dom ma trzy kondygnacje - parter i dwa piętra. Mój dziadek mieszka na piętrze, lokal na parterze jest wynajmowany a drugie piętro jest puste na którym chciałbym zamieszkać. Kiedy wiadomo, że podział fizyczny nieruchomości na lokale jest możliwy? Czy trzeba wtedy zrobić podział poziomy nieruchomość żeby znieść współwłasność z tego II piętra? Co jest potrzebne do tego by zrobić ten podział?

Temat: Podział nieruchomości

USTAWA
z dnia 24 czerwca 1994 r.
o własności lokali.
(tekst jednolity)

Art. 7. 1. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.
2. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

Umowa współwłaścicieli ustanawiająca odrębną własność lokali w nieruchomości stanowiącej dotychczas ich współwłasność łączną powinna spełnić wymogi podane w u.w.l. i określać dla każdego lokalu udział w nieruchomości wspólnej. Dotyczy to także innych przypadków podziału nieruchomości. Jak stwierdził bowiem Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 9 lipca 2009 r., III CSK 348/08, LEX nr 528226, Biul. SN 2009, nr 10, poz. 14: "Przyznanie w postępowaniu działowym prawa odrębnej własności lokalu z pominięciem związanego z nim udziału w nieruchomości wspólnej nie wywoła skutku prawnego i nie może być podstawą wpisu do księgi wieczystej prawa własności wyodrębnionego lokalu".

Zgodnie z treścią art. 11 ust. 1 u.w.l., możliwe jest ustanowienie odrębnej własności lokali w drodze orzeczenia sądu znoszącego współwłasność nieruchomości.

Do ustanowienia odrębnej własności lokali może natomiast dojść w wyniku ugody sądowej zawartej w postępowaniu sądowym o zniesienie współwłasności. Powszechnie uważa się bowiem, że ugoda sądowa podpisana przez uczestników postępowania i wciągnięta do protokołu posiedzenia jest zastępczą formą sądową i czyni zadość wymaganiom aktu notarialnego, toteż stanowi podstawę wpisu odrębnej własności lokalu do księgi wieczystej (por. art. 31 u.k.w.h.).

Ustanawiając odrębną własność lokali w postępowaniu o zniesienie współwłasności, sąd przyznaje poszczególne lokale dotychczasowym współwłaścicielom nieruchomości i określa wysokość udziałów, jakie przysługiwać będą poszczególnym właścicielom lokali we własności nieruchomości wspólnej. Postanowienie sądu znoszące współwłasność powinno zawierać niezbędne elementy, takie same, jakie składają się na treść umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu. Są one określone w art. 8 u.w.l. Ponadto powinno zawierać wszystkie elementy niezbędne do ujawnienia odrębnej własności lokali w księdze wieczystej (por. postanowienie SN z dnia 17 stycznia 1975 r., III CRN 364/74, OSNC 1976, nr 1, poz. 10).

W przypadku ustanowienia odrębnej własności lokali w postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd sam ustala spełnienie przesłanki samodzielności lokali. Nie jest więc związany zaświadczeniem organu administracji publicznej, o którym mowa w art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali. Sąd swoją ocenę może oprzeć w szczególności na opinii biegłego z dziedziny budownictwa.

Temat: Podział nieruchomości

Dla ustanowienia odrębnej własności lokali niezbędne jest zawarcie umowy znoszącej współwłasność. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego. Oprócz umowy w odpowiedniej formie do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

By ustanowić odrębną własność lokalu musimy mieć do czynienia z samodzielnym lokalem mieszkalnym pod względem fizycznym, aby stał się samodzielnym odrębnym własnościowo lokalem pod względem prawnym. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Spełnienie wymagań (samodzielności lokalu mieszkalnego), stwierdza starosta w formie zaświadczenia.

Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym - także na wyrysie z operatu ewidencyjnego; dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu.

W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.