Temat: Zamiana działki z domem na mieszkania w bloku wybudowanym...

Witam Państwa,

Potrzebuję porady/pomocy w wyjaśnieniu niejasności, ewentualne sugestii, co może być niekorzystne dla stron umowy.

Poniżej opisana sytuacja i akt notarialny sprzedaży działki z domem.

W 2010 roku odziedziczyliśmy dom mieszkalny wraz z działką gruntu na której jest położony (sprawę zgłosiliśmy do US i złożyliśmy w terminie wymagane pity, żeby nie płacić podatku). Obecnie mieszkamy w tym domu, jednak zgłosiła się do nas spółdzielnia mieszkaniowa z zamiarem nabycia działki wraz z domem mieszkalnym i wybudowania bloku mieszkalnego na tej działce (właścicielem działki z domem jest kilka osób). Jednakże spółdzielnia nie nabędzie naszej działki i domu za gotówkę, a w sposób następujący: wybuduje blok i przeniesie własność dwóch mieszkań w tym bloku na nas -właścicieli działki. Przy czym budowa będzie trwała ponad rok, a w tym czasie my będziemy mieli tylko akt notarialny, który mamy podpisać w najbliższym czasie, następnie pod koniec tego roku mamy jeszcze podpisać umowę ze spółdzielnią mieszkaniową (chyba to będzie ekspektatywa?) i była mowa że przejdziemy wtedy na prawa spółdzielcze (nie mamy pojęcia co to oznacza). Jest akt i później jeszcze jedna umowa co to ma znaczyć /zmieniać? Akt jest zapewne związany ze sprzedażą działki, a umowa z otrzymaniem od spółdzielni mieszkania?

Poniżej podaję punkty aktu notarialnego, który mamy podpisać. Moje pytanie jest, jak to wygląda z punktu prawnego, co jest dokładnie napisane w tym akcie i jakie ma to konsekwencje, czy skoro spółdzielnia, jak i my, poddaje się dobrowolnie egzekucji z aktu na podstawie art. 777 KPC to możemy rozwiązać opisaną w akcie umowę i dostaniemy pieniądze, czy spółdzielnia może się bronić od tego? Prawda jest taka, że podczas budowy nie mamy nic, a jeśli budowa nie dojdzie do skutku, albo wystąpi duże opóźnienie, to co wtedy? Podpiszemy akt, a dopiero za ponad rok dostaniemy mieszkania w stanie deweloperskim. Spółdzielnia nie zapewnia lokalu zastępczego, więc we własnym zakresie musimy zorganizować sobie lokum.

Akt notarialny ma podtytuł:

Umowa sprzedaży
Przedwstępna umowa o budowę lokalu
Początkowe dwa punkty pomijam, ponieważ jest w nich opisane to, że jesteśmy właścicielami, przedłożyliśmy odpis z księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów, że nie prowadzimy na działce działalności gospodarczej, nie jest obciążona hipoteką, że są na działce drzewa, nie ma najmu dzierżawy - to w pkt. 1, a w pkt. 2 - opis przeznaczenia działki, zaświadczenia o spadku, uchwała spółdzielni na podstawie której mogą nabyć działkę etc.

A poniżej punkty które, są mniej zrozumiałe:
Pkt.3 Państwo (wymienieni wszyscy współwłaściciele – 4 osoby) oświadczają, że sprzedają udziały nieruchomości za łączną cenę 100.000 (przykładowe kwoty)- spółdzielni mieszkaniowej , a Pan X i Pan Y działający w imieniu spółdzielni oświadczają, że przedmiotową nieruchomość kupują.
Pkt. 4 Pan X i pan Y działający w imieniu spółdzielni oraz Państwo (wymienieni wszyscy współwłaściciele) oświadczają, że zobowiązują się w terminie do dnia ………(dzień nie jest jeszcze ustalony) zawrzeć umowy o wybudowanie dwóch lokali mieszkalnych, zgodnie z którymi:
a) spółdzielnia mieszkaniowa zobowiąże się w terminie do dnia ……..wybudować na przedmiotowej działce gruntu budynek wielomieszkaniowy, czterokondygnacyjny, w którym znajdować się będzie X lokali mieszkalnych oraz lokali niemieszkalnych - garaży, w tym między innymi lokal mieszkalny o powierzchni około 25m2 (przykładowo) położony na kondygnacji …. oraz lokal mieszkalny o powierzchni około 25m2 położony na kondygnacji ….,
b) wkład budowlany z tytułu nabycia każdego z lokali ustalony zostanie na kwotę 50.000,
c) przedmiotowe lokale wykonane zostaną w stanie deweloperskim,
d) spółdzielnia mieszkaniowa zobowiąże się w terminie do dnia…. ustanowić odrębną własność i przenieść :
- lokal mieszkalny o powierzchni około 25m2 (przykładowo) położony na kondygnacji … budynku wybudowanego na przedmiotowej działce gruntu na rzecz (jednego współwłaściciela, który posiada 5/8 udziałów w całości domu i działki),
- lokal mieszkalny o powierzchni około 25m2 (przykładowo) położony na kondygnacji …budynku wybudowanego na przedmiotowej działce gruntu na rzecz … (wszyscy współwłaściciele, czyli ten z powyższego punktu z udziałem 5/8 w całości i trzech po 1/8 udziałów w całości),
e) Państwo (wymienieni wszyscy współwłaściciele) zobowiązują się do pokrycia kosztów zadania inwestycyjnego części przypadającej na wyżej opisane lokale przez wniesienie wkładów budowlanych określonych w umowie,…
f) spółdzielnia zobowiąże się w terminie urządzić dwa miejsca postojowe, z których wyłącznie korzystać będą Państwo (wymienieni współwłaściciele), w ramach przysługujących im udziałów w nieruchomości wspólnej, zaś Państwo (współwłaściciele) zobowiązują się do pokrycia kosztów urządzenia przedmiotowych miejsc postojowych,..
g) zawrzeć umowę potrącenia mocą której wierzytelność wynikająca z obowiązku zapłaty ceny przedmiotowej działki gruntu oraz wierzytelności wynikające z obowiązku wniesienia wkładów budowlanych przypadających na przedmiotowe lokale, wynagrodzenia przypadające z urządzenia miejsc postojowych – umorzą się do wierzytelności niższej….
Pani (jeden ze współwłaścicieli posiadający 5/8 udziałów) oświadcza, że zobowiązuje się w terminie do dnia ... złożyć deklarację przystąpienia w poczet członków spółdzielni…
Pkt. 5 Pan X i Pan Y działający w imieniu spółdzielni mieszkaniowej oświadczają, że w przypadku niedojścia do zawarcia wyżej opisanych umów, bez względu na to która ze stron ponosi odpowiedzialność za okoliczności wskutek których nie doszło do zawarcia umowy, zobowiązują się w terminie do dnia…..(nieokreślone) zapłacić sprzedającym łączną cenę i co do tego obowiązku poddają reprezentowaną przez siebie spółdzielnię egzekucji wprost z tego aktu na podstawie art. 777 &1 pkt. 4 KPC….
Zdarzeniem od którego uzależnione jest wykonania obowiązku zapłaty ceny jest niedojście do zawarcia wyżej opisanych umów, bez względu na to która za stron ponosi odpowiedzialność za okoliczności wskutek których nie doszło do zawarcia umowy.
Pkt. 6 Państwo (współwłaściciele) oświadczają, ze zobowiązują się wydać przedmiot umowy w terminie do dnia … i co do tego obowiązku poddają się egzekucji wprost z tego aktu na podstawie art. 777 &1 pkt. 4 KPC…
W punkcie ostatnim jest mowa o tym, że notariusz poinformował strony o skutkach podatkowych, a szczerze mówiąc nie wiemy jakie podatki będziemy musieli opłacić w związku z wyżej opisanymi działaniami – podatek od czynności cywilnoprawnych?

Bardzo proszę o pomoc w zrozumieniu tych punktów.

Dziękuję z góry.

Pozdrawiam serdecznie,
Joanna Jemioł