Temat: Demografia a rynek nieruchomosci w Polsce

Demografia a rynek nieruchomosci w Polsce

I. Zmiany na rynku nieruchomości – z deficytu w nadwyżkę

Strukturalny niedobór mieszkań, obliczony przez GUS w trakcie spisu
powszechnego z 2002 roku, wynosił 1,7mln mieszkań. Pamiętajmy, że
deficyt ten dotyczył również niedoborów wśród zupełnych nizin
społecznych jak np rodzin alkoholików i innych patologicznych. W
przeważającej większości ci ludzie niestety nigdy nie będą w stanie
nabyć mieszkania nawet gdyby m.kw. kosztował 2tys zł (bo brak
środków własnych i/lub zero zdolności kredytowej). Można więc
śmiało założyć, że o ile zapotrzebowanie w 2002roku wynosiło ok
1,7mln mieszkań, to realny popyt wynosił istotnie mniej. Ile mniej?
Otóż szacuje się, że około 20% społeczeństwa w Polsce żyje w
warunkach tzw. biedy umiarkowanej, uprawniającej do korzystania z
pomocy społecznej.
http://przeciw-ubostwu.rpo.gov.pl/pliki/1179995085.pdf
Wiem, że zabrzmi to brutalnie, ale myślę, że tych ludzi, pomimo ich
bezdyskusyjnego zapotrzebowania na mieszkania, można
spokojnie ‘wypisać’ z realnego popytu. Ile więc zostaje tych,
którzy chcieliby i mogą? Trudno precyzyjnie wyliczyć, ale na pewno
jest to dużo mniej niż te 1,7mln

Uważam więc, że obecnie strukturalny niedobór mieszkań w Polsce
został zaspokojony.
Jak to się stało? Po prostu w ostatnich ośmiu latach zbudowało się
od cholery mieszkań:

1. W latach 2002-2008 oddano do użytku 900tys mieszkań

2. Obecnie w trakcie budowy jest około 650tys

3. Zatem: 900tys oddanych plus 650 tys w budowie daje razem około
1,5mln mieszkań na rynku, co oznacza, że podstawowe potrzeby
mieszkaniowe zostały z pewnością zaspokojone a być może właśnie
powstaje strukturalna NADWYŻKA mieszkań.
Pamiętajmy też, że Polska to nie słoneczna Hiszpania i żaden z
zagranicznych inwestorów nie kupuje tu mieszkań czy działek po to,
żeby tu się osiedlić. Bez żartów – to była czysta spekuła –
wjechali z kasą, podkręcili hossę a teraz czym prędzej muszą opylić
te mieszkania.

Powyższa analiza znajduje pełne potwierdzenie w badaniu
CBOS „Sytuacja mieszkaniowa gospodarstw domowych” przeprowadzonym w
2007roku. To bardzo ważne, że badanie jest świeże, bo deweloperzy i
inne kreatury naganiające na kupowanie kosmicznie
przewartościowanych nieruchomości wyciągają dane sprzed 10lat i
posługują się nimi jakby to były bieżące informacje.

Poniżej kilka cytatów oraz link do tego badania.

„Większość rodzin (59,5%) określa swoje warunki mieszkaniowe jako
dobre, w tym jedna szósta (16,4%) jako bardzo dobre, a ponad dwie
piąte (43,1%) jako raczej dobre. Co trzecia rodzina (33,3%) uznaje
swoje warunki mieszkaniowe za przeciętne, a tylko co dwudziesta
(5,3%) za raczej złe. Stosunkowo nieliczne (1,9%) oceniają je
bardzo źle.”
„Obecnie prawie wszystkie gospodarstwa domowe (94%) zajmują
samodzielne mieszkania, co świadczy o wysokim poziomie zaspokojenia
potrzeb mieszkaniowych. Warto zauważyć, że jeszcze osiem lat temu
ponad jedną czwartą gospodarstw domowych stanowiły takie, które
dzieliły mieszkanie bądź dom z osobami prowadzącymi odrębne
gospodarstwo domowe.”
http://cbos.pl/SPISKOM.POL/2008/K_039_08.PDF
Tak było już w 2007, zatem obecnie jest jeszcze lepiej bo w latach
2007-2008 oddano do użytku kolejne 300tys mieszkań.

Z góry uprzedzam – wszelkie analizy przygotowane przez podmioty
żerujące na rynku nieruchomości uważam za fałszywe i nierzetelne i
nie będę się do nich ustosunkowywać.

II. Kredytowe szaleństwo – z euforii w depresję

Szalony wzrost cen był spowodowany TYLKO i WYŁĄCZNIE tanim i zbyt
łatwo dostępnym kredytem.
Przez głupotę ‘jeleni’, brak wyobraźni bankowców, pazerność
deweloperów oraz obłudę pośredników i mediów napompowana została na
rynku nieruchomości i to w skali globalnej największa w dziejach
ludzkości bańka spekulacyjna. Nota bene - w Polsce udało się to
zrobić to w iście rekordowym tempie 2-3 lat. Trzeba tu powiedzieć,
że kretynizmu ekonomicznego w takiej skali nie odnotowało w
historii rynków nieruchomości żadnego cywilizowanego kraju.
Teraz jednak rynek się nasycił (co udowodniłem w pkt I), a do tego
Kryzys bezpowrotnie zamknął drzwi do kredytowego ‘eldorado’.
Skutkiem tego Kryzysu będzie bowiem NIEODWRACALNA zmiana modelu
funkcjonowania systemy bankowego i finansowego, bo jak pokazało
ostatnie 20 lat na świecie (w Polsce wystarczyły 3-4 lata) przy
zbyt łatwym i tanim kredycie ludzie popełniają dramatycznie
nieodpowiedzialne i po prostu głupie decyzje ekonomiczne.
Wmawiało się ludziom w Polsce, że stali się bogatsi, a prawda jest
taka, że w ostatnich latach to NIE ZAMOŻNOŚĆ SPOŁECZEŃSTWA ROSŁA,
ALE ZADŁUŻENIE w bankach. I to na co? Na coś, co wmówiono ludziom
jest warte fortunę a w rzeczywistości nie było warte nawet połowę
tego, co ludzie zapłacili. Stworzono jakiś 'matrix' z wirtualną
wyceną nieruchomości, za które ludzie zapłacili realne pieniądze.

III Demografia

Mamy więc obecnie nadwyżkę mieszkań (być może juz strukturalną),
potężny kryzys gospodarczy oraz skokowy i trwały spadek dostępności
kredytów - to wszystko spowoduje ostre spadki cen w najbliższym
czasie.
Natomiast fatalna demografia, będzie przysłowiowym gwoździem do
trumny dla rynku nieruchomości, który spowoduje, że potężna
dekoniunktura na rynku nieruchomości będzie trwała co najmniej 10-
15 lat.

Fakty:

1. Przyrost naturalny oscyluje blisko zera. Liczba ludności w
Polsce spadała nieustannie przez 10 lat od 1997 do 2007roku!
http://stat.gov.pl/gus/5840_3906_PLK_HTML.htm

2. Około 1-2mln Polaków wyemigrowała, jakaś część na stałe

3. Idzie potężny niż demograficzny. Roczniki '90 oraz ‘00 są
przeciętnie o połowę mniej liczne niż te z lat '75-'85. Opracowana
przez GUS prognoza ludności Polski na lata 2008 – 2035 mówi o
szybkim spadku ludności. Data badania: lipiec 2008. Poniżej cytat i
link:

„Wyniki najnowszej długookresowej prognozy ludności Polski na lata
2008-2035 wskazują, że w perspektywie najbliższych 28 lat, tzw.
horyzontu prognozy, liczba ludności Polski będzie systematycznie
zmniejszać się, przy czym tempo tego spadku będzie coraz wyższe
wraz z upływem czasu (p. tabl.1.). Przewiduje się, że w 2010 roku
ludność Polski osiągnie prawie 38092 tys. osób, w 2020 – ok. 37830
tys., zaś w 2035 roku – ok. 35993 tys. - przy założeniu scenariusza
prognozy określanego jako najbardziej realistyczny.”
http://stat.gov.pl/gus/5840_4559_PLK_HTML.htm

Ja wiem, że obecnie rodzi się więcej dzieci. Jest to oczywiste,
ponieważ teraz rodzi wyż demograficzny z lat ’75-’85. Dla części
tych kobiet powoli zbliża się ostatni dzwonek na macierzyństwo
(wiek 35lat+) odkładane do tej pory na rozkręcanie kariery
zawodowej, stąd też teraz wiele kobiet nadrabia zaległości.
Tak więc rzeczywiście jest więcej dzieci w liczbach bezwzględnych,
ale w relacji do liczby kobiet w wieku rozrodczym to nadal jest
dramatycznie mało – większość ludzi posiada 1-2 dzieci, troje
dzieci to obecnie prawdziwa rzadkość. Wskaźnik dzietności jest
wręcz katastrofalny. Poniżej cytat z opracowania na podstawie
danych GUS (wg stanu na koniec 2008rok !):

„Pomimo rosnącej liczby urodzeń - w dalszym ciągu poziom
reprodukcji nie gwarantuje prostej zastępowalności pokoleń, nadal
utrzymuje się obserwowany od 1989 r. okres depresji urodzeniowej. W
2007 r. współczynnik dzietności wynosił 1,31, co oznacza wzrost (o
0,09 pkt) w stosunku do odnotowanego w 2003 r., w którym wskaźnik
ten był najniższy od ponad 50 lat.”
http://egospodarka.pl/tematy/wspolczynnik-dzietnosci

Pamiętajmy też o jednym – gdy te dzieci (których niby teraz tak
dużo się rodzi) będą dorastać i myśleć o własnym mieszkaniu, to w
tym samym czasie umierać będzie powojenny wyż (tzw baby boomeres) a
mieszkania mają to do siebie, że do grobu się ich nie zabiera.

Przedsmak tego, co się będzie działo za parę lat na rynku
nieruchomości w związku z nadejściem niżu demograficznego można już
odczuć na wyższych uczelniach. Blady strach padł zwłaszcza na
prywatne szkoły wyższe. Na studia idą już bowiem roczniki z
początku lat ’90 i już widać, że uczelniom po prostu brakuje
studentów! Teraz jeszcze te biznesy jakoś przędą, bo starsze
roczniki zapewniają dopływ kasy, ale im dalej rocznikiem w lata ’90
tym gorzej i za parę lat masa prywatnych wyższych uczelni
zbankrutuje.

W związku z niżem demograficznym pierwszy padnie rynek wynajmu
mieszkań, bo niby kto będzie wynajmował te mieszkania, skoro
najlepsza klientela (i jakże ulubiona przez naganiaczy-piewców
opłacalności wynajmu) w postaci studentów będzie się szybko kurczyć
z roku na rok.
Żeby zrozumieć skalę zjawiska, podaję poniżej kilka danych o
liczbie urodzin:
rok 1980 – 701tys
rok 1990 – 552 tys
rok 1995 – 436 tys
rok 2000 – 380 tys
rok 2005 – 366 tys
rok 2007 – 390tys

IV. Podsumowanie
Obstawiam, że otrzeźwienie i przyspieszenie procesu normalizacji
cen przyjdą na nasz rynek nieruchomości już na jesieni 2009 lub na
początku 2010, wtedy bowiem nastąpi kumulacja niekorzystnych
zjawisk:

1. Nasi nowi ‘landlordzi’ (świeżo przekwalifikowani z ‘ynwestorów’)
połapią się jak głęboko zostali z ręką w nocniku, bo potencjalnych
chętnych (głownie studentów) będzie w tym roku dużo mniej.
Wkraczający na studia niż demograficzny i kryzys drastycznie
przerzedzą liczbę chętnych do studiowania.

2. Jednocześnie kryzys przestanie być już tylko wirtualny a będzie
konkretnie odczuwalny w sferze realnej m.in. poprzez rosnące
bezrobocie, obniżki wynagrodzeń, brak ofert pracy

3. Utrzymująca się nadpodaż niesprzedanych mieszkań będzie już
mocno uwierać deweloperom (bo płynność bieżąca, koszty
finansowania, kowenanty w umowach kredytowych etc)

4. „Ynwestory” dostaną swoje mieszkanka kupowane w systemie 10/90
i... fakturki do zapłaty. A przecież to nie tak miało być – te
mieszkania miały być już dawno opylone jeleniom, full kasy na
koncie i wieczne wakacje zapewnione, a tu taka ‘siurpryza’. Ci
goście też coś będą musieli zrobić z niechcianym towarem.

5. No i oczywiście sytuacja na rynku kredytowym absolutnie się nie
poprawi a niewykluczone, że jeszcze się pogorszy. Dlaczego?
- Już koniec 1.półrocza może pogorszyć sytuację, ponieważ banki
będą musiały się rozliczyć ze swoich niezabezpieczonych kredytów
wobec audytorów/spółek matek/KNF. Potencjalny wzrost potrzeb
kapitałowych = spadek akcji kredytowej.
- Bankom będzie się kończyć finansowanie w chf, które brały na 2-3
lata, a górka w udzielaniu tych kredytów przypadła na lato 2007,
więc zapewne wiele banków stanie przed problemem zrolowania
potężnych pozycji. Jak to zrobią, zwłaszcza te małe, najbardziej
agresywne banki, na które prawie nikt już nie ma limitów – nie mam
pojęcia. Jedno jest pewne – nowy funding w chf będzie bardzo drogi
i rentowność portfeli kredytowych zjedzie na mocno ujemne poziomy.
To spowoduje określone potrzeby kapitałowe i dalszy spadek akcji
kredytowej zwłaszcza w nisko marżowym segmencie kredytów
hipotecznych
- Być może do jesieni NPL-e zaczną być już problemem, albo stanie
się jasne, że będą problemem w nieodległej przyszłości. I znowu:
wzrost rezerw = potrzeby kapitałowe = spadek akcji kredytowej

6. W programie Rodzina na swoim (czyli inaczej polski subprime)
skokowo spadną limity cenowe, bo do kalkulacji wejdą nowe koszty
budowy, niższe od poprzednich o dobre kilkadziesiąt procent. Nota
bene - ten chory program powinien zostać jak najszybciej
wstrzymany, bo spowoduje więcej złego niż dobrego dla ludzi, którzy
do niego przystępują i niczego nieświadomi pakują się w totalny
kanał.

Wszystkie w/w czynniki spowodują, że na przełomie 2009/2010 żarty i
pieśń o szybkim odbiciu się definitywnie skończą i wtedy nastąpi
potężne tąpnięcie cenowe, a nie takie tam ‘popiardywanie’ o 15-20%
jak teraz.
Oczekuję następujących docelowych poziomów cenowych w Warszawie:
mieszkania w wielkiej płycie: 3-4 k pln za m2 (to i tak około 1k
EUR, więc baaardzo dużo za taki syf)
mieszkania nowe standardowe: 4 - 5k pln za m2
dom z działką ok. 1000m2 w odległości do 20km od centrum – 400-500k
działki do 20km od centrum ok 80-200zł za m2

źródło:
http://forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=30&w=94228607...

Do tego dorzucę info że region CEE wypada najgorzej, bądź prawie najgorzej (z pamięci) w obszarze "ilości rodzenia się dzieci". Pisząc krótko, będzie nas coraz mniej, Polaków.Piotr Mieczkowski edytował(a) ten post dnia 19.04.09 o godzinie 17:05

Temat: Demografia a rynek nieruchomosci w Polsce

Krótko bo tylko z pamięci w roku ubiegłym tzn. 2008 urodziło się w Polsce 414 tys. dzieci to wzrost w porównaniu z 2007 r. Ponadto zawarto 252 tys. małżeństw - jest to zdecydowanie więcej niż oddanych nowych mieszkań.

Ta tendencja ciągle będzie dawała o sobie znać bo wyż z lat 80-tych i nie tylko będzie dawał o sobie znać.

A projekty z programu Kapitał Intelektualny Polski również będą wspomagać kształtujący się ciągle ku radości wielu baby boom :)

Dlatego wnioski Twoje uważam za wzięte z kosmosu i chyba opierasz je na własnych dążeniach lub stosujesz metodę wybiórczą, więc się z nią nie zgadzam również :)

Temat: Demografia a rynek nieruchomosci w Polsce

Wydaje mi się, że warto także zwrócić uwagę na stopień migracji społeczeństwa. Ile osób mieszkało w metropoliach wcześniej, ilu mieszka teraz. Np. coraz bardziej zaludniane są gminy-satelity, znajdujące się pod miastami, gdzie potencjał inwestycyjny jest wciąż duży. Gminy poza tym przy umiejętnym wykorzystaniu środków unijnych są w stanie zapewnić równocześnie z deweloperskimi mieszkaniami infrastrukturę- drogi, przystanki, autobusy, pociągi, które ułatwiają podróż do miasta do pracy. Problem dużych miast polega na tym, że najciekawsze miejsca zostały już zabudowane i okolice peryferyjne- mimo dużej podaży i nawet poprawy warunków kredytowych nie będą atrakcyjne. To, że wybudowano np. 100 000 mieszkań na obrzeżach nie znaczy, że potrzeby są zaspokojne, bo jeśli nikt nie chce tych mieszkań kupić (a umówmy się trzeba brać to pod uwagę) to ich ilość nie ma znaczenia.

Polacy są jeszcze mało elastyczni, w kwestii przeprowadzania się do innych miast, dlatego jakiekolwiek wyliczenia demograficzne powinny moim zdaniem uwzględniać dane takie jak np. ilość ludzi mieszkających w danym regionie i jak ta liczba się zmienia - i bynajmniej nie patrzeć na zameldowanie :D

Temat: Demografia a rynek nieruchomosci w Polsce

Roman B.:
Krótko bo tylko z pamięci w roku ubiegłym tzn. 2008 urodziło się w Polsce 414 tys. dzieci to wzrost w porównaniu z 2007r.

Pamięć jest zawodna - urodziło się 387,9 tys. dzieci.

Ponadto zawarto 252 tys. małżeństw - jest to zdecydowanie więcej niż oddanych nowych mieszkań.

Dokładnie zawarto 248,7 tys. małżeństw - zakładasz, że do tej pory pary żyły u rodziców i dopiero po ślubie mieszkają razem? :)
Co zatem z ponad 66 tys. rozwodów? Wracają do rodziców? Rozchodzą się zatem potrzeba 66 tys. mieszkań więcej? No chyba nie.

Ta tendencja ciągle będzie dawała o sobie znać bo wyż z lat 80-tych i nie tylko będzie dawał o sobie znać.

A projekty z programu Kapitał Intelektualny Polski również będą wspomagać kształtujący się ciągle ku radości wielu baby boom :)

Od 2000 roku ubyło nas o ponad 100 tys. W 2007 przybyło nas 10,7 tys., najwięcej od 9 lat. Także nie spodziewałbym się za szybko powrotu do przyrostu z lat 90tych.

Dlatego wnioski Twoje uważam za wzięte z kosmosu i chyba opierasz je na własnych dążeniach lub stosujesz metodę wybiórczą, więc się z nią nie zgadzam również :)

Z tego co zauważyłem liczby się zgadzają, a wnioski cóż - można myśleć, że małżeństwo = potrzeba nowego mieszkania, a przecież tak nie jest.
W wolnej chwili zagłębię się mocniej w ten tekst i być może są tam błędy jakieś, ale na pewno nie takie o jakich wspominasz.

Temat: Demografia a rynek nieruchomosci w Polsce

Marcin Luft:

Roman B.:
Krótko bo tylko z pamięci w roku ubiegłym tzn. 2008 urodziło się w Polsce 414 tys. dzieci to wzrost w porównaniu z 2007r.

Pamięć jest zawodna - urodziło się 387,9 tys. dzieci.

Ponadto zawarto 252 tys. małżeństw - jest to zdecydowanie więcej niż oddanych nowych mieszkań.

Dokładnie zawarto 248,7 tys. małżeństw - zakładasz, że do tej pory pary żyły u rodziców i dopiero po ślubie mieszkają razem? :)
Co zatem z ponad 66 tys. rozwodów? Wracają do rodziców? Rozchodzą się zatem potrzeba 66 tys. mieszkań więcej? No chyba nie.

Obawiam się Marcinie, że moja pamięć mnie wcale nie zawiodła, a Twoje dane są z 2007 roku. W 2008 zanotowano 279 tys zgonów, a więc również przybyło nas ponad 35 tys. i to również wzrost w porównaniu z 2007 rokiem.

Co do małżeństw to również widać spore wzrosty i w porównaniu z 2001 rokiem jest ich o ok 50 tys. więcej.

Co do rozwodów odnotowałbym ten czynnik nawet na korzyść większej potrzeby mieszkań... Taki jest mój wniosek... Zazwyczaj osoby po rozwodzie generują dodatkowe zapotrzebowanie, ale nie będę tego rozwijał.

Co do artykułu zamieszczonego przez Piotra - cóż dla mnie totalne brednie - dom pod Warszawą za 400-500 tys. zł z założeniem, że działka 1000 m2 po 200 zł/m2 to nam daje za samą działkę 200 tys. zł, więc jeśli nawet założymy, że chcemy wybudować mały domek 150 pum to wychodzi nam koszt samej budowy ok 2 tys. zł. Jak ktoś pisze takie wnioski to widać, że jest totalnie oderwany od rzeczywistości kosztowych i tyle. Nawet nie chce mi się z tym polemizować bo rzeczywistość wystarczająco zweryfikuje takie przewidywania...

Temat: Demografia a rynek nieruchomosci w Polsce

Owszem, z 2007 roku. Mea culpa.
Ale nie można brać każdego czynnika jako zwiększającego popyt na mieszkania - małżeństwo - mieszkanie, rozwód - mieszkanie, urodzenie dziecka - mieszkanie. Bez przesady. Mieszkań w Polsce brakuje, istniejący zasób mieszkaniowy jest podłej jakości w jakimś tam stopniu, ale nie każda sytuacja powoduje kupno mieszkania.
Gdzieś już tu pisałem o granicy bólu w braniu kredytu - ok. 35% zarobków. I to jest kluczowe - na ile ludzie są w stanie sobie pozwolić. I tyle kosztuje mieszkanie - ile pan/pani/państwo X zechcą za nie dać, a nie jakie są oczekiwania dewelopera.
Jeśli ludzi nie będzie stać na mieszkania to będą się gnieździć w substandardowych warunkach, a nie kupować po cenach nie do zaakceptowania. Dochodzi nam kryzys, który raczej nie zachęca do nowego potomstwa, także trzeba jeszcze chwilę poczekać na wnioski.
Osobiście uważam, że obecne odbicie jest chwilowe i zjedziemy jeszcze z górki.

Temat: Demografia a rynek nieruchomosci w Polsce

a czy ktoś pamięta o 2 milionowej rzeszy emigrantów, w UK , Irlandii, Norwegii? Jakkolwiek mnóstwo z tych ludzi wróci, to :

1) NIE znajdą oni dobrej pracy, z reguły pracowali najlepsze lata rozwoju zawodowego w pracy kilkukrotnie ponizej swoich kwalifikacji. Co wpisza w CV? Zmywak? Układanie chipsów na półkach w tesco? Poniewaz przepracują swoje lata 20-30te w Anglii, wrócą i bedą tu desperackjo szukać czegoś na piziomie. Bedzie trudno, angielski dziś to żaden atut.

2) Setki tysięcy z tych ludzi NIE wróci. Nie mam wielu znajomych na wyspach, ale nawet ci, których tam mam, smiechem reagują na mozliwosc powrotu. Po co? tam traktuje się ich jak ludzi, nie obdziera z połowy pensji w podatkach, biurokracja 5 razy mniejsza, zwykłego robotnika stać na w miarę spokojne zycie bez ciagłych kłopotów. Tacy ludzie po prostu nie wrócą.

Temat: Demografia a rynek nieruchomosci w Polsce

Jak już mowa o jakże ważnych czynnikach demograficznych to chciałem zaapelować do wszystkich, aby w dobie kryzysu mężczyźni nie narzekali na kobiety, a kobiety na mężczyzn, bo przecież od tego zależą wzrosty demograficzne, a z nich wynikają wszystkie pozostałe :)))

Temat: Demografia a rynek nieruchomosci w Polsce

http://www.parkiet.com/artykul/7,805430_Starzejace_sie...

Starzejące się społeczeństwo niesie dużo zagrożeń

Zeszły rok był dla Polski wyjątkowy, bo po raz pierwszy od 11 lat skończyliśmy go z większą liczbą obywateli. Ale w kolejnych latach przybywać będzie nam tylko seniorów

W 2008 r. ludność Polski powiększyła się prawie o 20 tys. osób, i to nawet biorąc pod uwagę tymczasowe wyjazdy do pracy za granicą. Na koniec roku było nas prawie 38,14 mln (pod względem liczby ludności Polska jest na 32. miejscu wśród krajów świata i na 6. w krajach UE).

To pierwszy wzrostowy rok od 1996 r. – wynika z informacji Głównego Urzędu Statystycznego. Ten rok zaczyna się też dobrze. Pod względem liczby narodzin dzieci styczeń był co prawda nieco słabszy niż rok wcześniej (urodziło się 34,7 tys. maluchów, o 400 mniej niż w 2008 r.), ale za to w lutym przyszło na świat 33,7 tys. dzieci, o około 2 tys. więcej niż przed rokiem. Marzec ze wstępnych danych też wygląda na „dodatni”. Czy ta jaskółka ma szansę uczynić demograficzną wiosnę?

Jeszcze dwa lata dobre?

Zdaniem ekspertów, Polaków może przybywać jeszcze przez rok, dwa lata. – Po 2011 r. w dorosłe życie będą wkraczać coraz mniej liczne roczniki. Szczyt problemów nietrudno wyliczyć. Najmniejszy przyrost naturalny mieliśmy w 2003 r. i wystarczy dodać do tego około 20 lat – mówi Wiesław Łagodziński, rzecznik GUS. Zastrzega, że jeśli doszłoby do poważnego tąpnięcia gospodarki, jak na Litwie czy Łotwie, to i te dwa najbliższe lata pod względem liczby urodzeń mogą być słabe.

Prognozy GUS wskazują, że najgłębszy spadek przyrostu naturalnego będziemy mieć w latach 2025–2035. Za 26 lat ma nas być niespełna 36 mln, czyli o ponad 2,1 mln mniej niż obecnie. Na tym etapie prognozy GUS właściwie się kończą. Dalej jednak idzie unijny urząd statystyczny, czyli Eurostat. Zdaniem jego ekspertów, w 2060 r. na trzech pracujących Polaków przypadać będzie przynajmniej dwóch emerytów, a odsetek osób po 80. wzrośnie 4,5-krotnie. Z powodu zbyt małego przyrostu naturalnego ubędzie aż ponad 7 milionów obywateli. Z trzeciej pozycji pod względem stosunku liczy osób w wieku produkcyjnym do seniorów – (po Cyprze i Irlandii) spadniemy na ostatnią w UE.

Ale nawet Łagodziński z GUS przyznaje, że niekoniecznie trzeba wierzyć prognozom. – Już przynajmniej dwa razy czarne scenariusze dla Polski się nie sprawdzały – mówi. Ale bez zmian szeroko pojętej polityki prorodzinnej czeka nas dołek demograficzny, i to bardzo poważny, który może przerodzić się w kryzys systemu zabezpieczenia społecznego.Nadal poziom reprodukcji nie gwarantuje prostej zastępowalności pokoleń – utrzymuje się obserwowany od 1989 r. okres depresji urodzeniowej. Współczynnik dzietności w 2007 r. wyniósł 1,31 – zastępowalność gwarantowana jest przy współczynniku 2,1–2,15.

Skąd to odbicie

Osoby przyzwyczajone do katastroficznych wizji demograficznych szukają powodów poprawy. Zeszłoroczny wzrost zawdzięczamy m.in. dodatniemu przyrostowi naturalnemu (różnica między liczbą urodzeń i zgonów), który wyniósł ponad 35 tys. osób. W przeliczeniu na 10 tys. mieszkańców przybyło aż 9 osób – trzykrotnie więcej niż w 2007 r. Dodatni przyrost naturalny odnotowaliśmy trzeci raz z rzędu. Jednak w latach 2006–2007 po uwzględnieniu emigracji w rzeczywistości Polaków ubywało.

Kryzys straszy młodych

Do zakładania rodziny może zniechęcać kryzys gospodarczy, zwłaszcza rosnące bezrobocie, które w pierwszej kolejności zawsze odbija się na osobach bez doświadczenia, dopiero wkraczających na rynek pracy. Kłopotem będą też kredyty hipoteczne, zwłaszcza że spadek cen mieszkań nie poszedł tak daleko jak obostrzenia ze strony banków. Także niestabilny złoty stanął na drodze wielu osób do własnego M – bo największą zdolność kredytową miały we frankach szwajcarskich.

Pole do popisu dla polityków

– W moim przekonaniu od polityki rodzinnej państwa zależy aż w 70 proc. to, ile będziemy mieć dzieci. Z powodów demograficznych mamy ograniczoną liczbę młodych kobiet, które mogą urodzić dzieci. Ale i tak przedkładają one pracę ponad macierzyństwo i ograniczają się zwykle do urodzenia jednego dziecka, ponieważ nie są w stanie pogodzić macierzyństwa z obowiązkami zawo- dowymi – mówi rzecznik GUS. Za przykład podaje brak żłobków i przedszkoli, wciąż mało popularne elastyczne formy zatrudnienia rodziców powracających na rynek pracy (np. na część etatu lub jako telepracownicy), kłopot z mieszkaniami.

Zresztą i od kobiet, które macierzyństwo odłożyły w czasie, można, zdaniem ekspertów, oczekiwać więcej. Wiek, w którym decydują się na dzieci, przesunął się z grupy 20–24 lata na 25–29 lat. Znaczący wzrost płodności odnotowano też w grupie 30–34 lata. To pociągnęło za sobą podwyższenie średniego wieku rodzenia do 27,9 lat. Ale ze względów medycznych przynajmniej do 35. roku życia mogą bez problemu rodzić kolejne maluchy.

Emerytury zagrożone

O tym, że sytuacja demograficzna się pogarsza, wiemy od przynajmniej kilkunastu lat. Właśnie z tego powodu w 1999 r. zdecydowano się na reformę emerytalną.

Do OFE trafia 1/3 składki i jest inwestowana. Pozostała jest kierowana do ZUS i jest waloryzowana. Druga część z tych pieniędzy to jednak wirtualny zapis, bo gotówka trafia od razu na wypłatę świadczeń dla obecnych emerytów. Według przedstawicieli ZUS, demografia, przynajmniej w najbliższych latach, mu nie zagraża, bo po prostu większy będzie odpis z budżetu na Fundusz Ubezpieczeń Społecznych. Jednak i w budżecie środków może zabraknąć.

Ostatnie prognozy ZUS, przygotowywane, gdy sytuacja była o wiele lepsza (także dlatego, że nikt nie przewidywał aż tak dużej fali ucieczek na wcześniejszą emeryturę w 2008 r.), przewidywały, że w najgorszym 2027 r. deficyt FUS sięgnie 58 mld zł. Teraz rząd nie wyklucza, że podczas czerwcowego przeszacowania budżetu państwa może zdecydować o podwyższeniu składki emerytalno-rentowej, by nie podwyższać deficytu państwa.

Zdaniem prorektora Akademii Ekonomicznej w Poznaniu prof. Macieja Żukowskiego, do systemu emerytalnego stale trzeba będzie dopłacać. Dotacja do emerytur w tym roku wyniesie 3,5 proc. PKB, podczas gdy wydatki na ochronę zdrowia to około 4,4 proc. PKB.

65 lat to za mało dla emeryta

Co więc nas czeka? Trudna dyskusja o wydłużaniu wieku emerytalnego. – W czasach powstawania pierwszego cywilnego systemu emerytalnego emerytura była nagrodą za dożycie, której niewielu doczekiwało – przypomina Grzegorz Chłopek, wiceprezes ING PTE.

Na pierwszy front pójdą kobiety – mające teraz przywilej kończenia pracy o 5 lat wcześniej niż mężczyźni. – W dłuższej perspektywie prawo do przejścia na emeryturę w wieku 65 lat wydaje się nie do obronienia – mówił jeszcze niedawno Michał Boni, minister w Kancelarii Premiera. – Wszystkie kraje reformujące systemy emerytalne wydłużają wiek aktywności zawodowej – powtarzał.

Rząd zabrał się do wydłużenia aktywności zawodowej Polaków od porządkowania przepisów emerytalnych oraz przygotowując program „Solidarność pokoleń 50 plus”. Pierwsze sukcesy to ograniczenia w przechodzeniu na wcześniejszą emeryturę, choć okupione wysokimi rekompensatami. ZUS z kolei od kilku lat robi porządki w rentach. Przez lata był to sposób na uniknięcie bezrobocia czy dodatkowy dochód.

Umysłowa mobilność

Starzenie się społeczeństwa to też szansa na nowe nisze dla firm. Jako jeden z pierwszych dostrzegł to np. Bank Pocztowy, wprowadzając specjalne konta dla seniorów. Komisja Europejska zwraca uwagę, że osoby starsze mogą generować powstawanie wielu nowych miejsc pracy. Ze względu na prostotę zajęć pielęgnacyjno-opiekuńczych mogą się w nich odnaleźć osoby mające na rynku pracy problemy.

Opieka taka będzie też jednak generować poważne koszty dla systemu. W przypadku osób niesprawnych tylko fizycznie wielkie nadzieje niesie technika. Ale wraz z wydłużaniem się wieku coraz częściej niezbędne są kosztowne zabiegi chirurgiczne, np. bioder, stawów kolanowych czy serca. Starość wiąże się z wieloma chorobami neurologicznymi, takich jak Alzheimera, z którymi społeczeństwa nie miały do czynienia w przeszłości. I tu stała opieka jest niezbędna, a bliscy często sobie z nią nie radzą z powodu pracy zawodowej.

Dlatego w Polsce można się za unijne pieniądze wykształcić na opiekuna osoby starszej czy pielęgniarkę społeczną. Kolejne szpitale zaś stają się ośrodkami opiekuńczymi. – Dochodzi też kwestia szeroko pojętej mobilności umysłowej. W normalnym społeczeństwie muszą być pewne proporcje między pokoleniami. Technika zastąpi część pracowników. Ale gospodarce potrzebne są świeże umysły, by postęp się nie zatrzymał – mówi Łagodziński.

Irena Kotowska - profesor, ekspert z dziedziny demografii i rynku pracy, wykładowca SGH

Prognozy demograficzne dla Polski są bardzo niepokojące, zwłaszcza pod względem zmian w strukturze grup wiekowych. Musimy przede wszystkim zwiększyć aktywność zawodową, ponieważ Polska ma najniższe wskaźniki zatrudnienia w Europie. Ograniczenia dostępu do wcześniejszych emerytur to sprawa gardłowa i zostały podjęte tu już działania. Nie można też pozwolić na dezaktywizację kobiet z powodu obowiązków opiekuńczych. Tu niezbędne są działania państwa. Na uzupełnienie grupy pracowników przez emigrantów nie możemy liczyć.

Trzeba też podnieść wskaźnik dzietności Polek, jednak na efekty tych działań dla rynku pracy możemy liczyć dopiero po około 20 latach. Spadkowy trend na razie został zahamowany, ale bardzo ważne jest podjęcie polityki rodzinnej umożliwiającej matkom szybki powrót do pracy, ale też elastycznej np. na część etatu. Odpowiednie przepisy już mamy, ale na przeszkodzie stoi często mentalność.

Witold Orłowski - Profesor, ekonomista PricewaterhouseCoopers

Trzeba pamiętać, że prognozy Głównego Urzędu Statystycznego czy Eurostatu bazują tylko na demografii i nie biorą pod uwagę np. elementów migracyjnych. Kraj, który bardzo potrzebuje pracowników, może zaprosić ich z innych, uboższych państw. I tak pewnie stanie się w przypadku Polski. Teraz sprowadzamy pracowników między innymi z Ukrainy, bo tam sytuacja jest gorsza niż w Polsce. W przyszłości może będziemy z Afryki lub Azji Wschodniej, ale trudno to w długim okresie prognozować. W przeciwnym razie nasz rozwój gospodarczy może słabnąć, a podatki będą rosły. W efekcie powinny też spadać dochody emerytów, ale jak pokazuje historia, grupa ta poprzez protesty jest w stanie wymusić wyższe podwyżki niż wynikałoby ze stanu gospodarki. Słabnąca gospodarka nie pozostanie bez wpływu na wyceny na rynkach finansowych. Niskie tempo wzrostu oznacza zwykle niską dochodowość instrumentów finansowych.

Wojciech Nagel - wykładowca demografii w Collegium Civitas, ekspert Business Centre Club

Jeśli w 2025 r. będzie o 2,5 mln Polaków mniej, a bilans migracji będzie ujemny (1–1,5 mln), czeka nas istotny wzrost podatków od dochodów oraz składki emerytalnej. Mowa o prognozie, która nie jest skrajna, wydaje się też, iż obecne „wybrzuszenie” w liczbie urodzeń nie jest trwałe. Na powyższą sytuację nałoży się szczyt deficytu w FUS w 2030 r. Będzie on wyższy od obecnego deficytu budżetowego. Polska wykazuje silną dynamikę procesu starzenia się przy stabilizującym się poziomie płodności kobiet, który będzie poruszał się między 1,1 a 1,3. W krytycznym 2030 r. liczba emerytów będzie większa o 4,5 mln niż na początku wieku. Czy można wyobrazić sobie składkę ogółem na poziomie 50–60 proc.? Niestety tak, chyba że przestaniemy się rozwijać jako kraj, aby skoncentrować się głównie na finansowaniu świadczeń społecznych. Ponadto kolejne pokolenia, wychowane w duchu mobilności, mogą odrzucić obecny model solidaryzmu, zmieniając kraj rezydencji podatkowej.

PARKIET

http://www.telegraph.co.uk/finance/economics/5245757/E...

Europe's age crisis begins to bite
The EU's working age population will peak next year before tipping into decline for half a century
This will cause a relentless rise in pension and health costs that risk asphyxiating the region's economy.

A new report by the European Commission said this financial crisis could turn into a "permanent shock to growth" from which Europe never fully recovers unless it moves fast to bring its public debts under control.
The main danger is a "Lost Decade" akin to Japan's deflation slump, with economies contracting by 0.9pc into the middle of the next decade, but there is also a risk of a deeper downward spiral.

Every country in the EU has a fertility rate below 2.1 births per woman, the minimum to keep the population stable. The average is 1.51, chiefly caused by women waiting late into their 20s or 30s before having children. This stretches out the generations.

While the fertility rate is expected to rise over time, demographic shifts tend to be glacial. An ageing crunch is already baked into the pie, hitting hardest from 2015 to 2035.

Britain fares relatively well, helped by immigrants and – some say – by its unwed teenage mothers, who lift the fertility rate at 1.8. The British working age cohort will be the biggest of any EU country by mid-century at 45m, followed closely by France.

If demographics is destiny, Britain and France may reclaim their mid-19th century status as the two dominant powers of Europe, but by then the Old World will be a much reduced force.

Germany's working population will shrink by 29pc to just 39m. Poland, Bulgaria, Romania and the Baltic states will all see drops of over 40pc.

No country will be spared the vaulting costs of ageing, an extra tax of 5pc on GDP, leaving aside the less visible tax on cultural dynamism that comes with lost youth.

The EU "dependency ratio" will soar: there will be two workers to support each person over 65, compared to four today. It will be worse if Europe fails to attract enough immigrants, all too likely given the catch-up under way in the developing world.

Faced with this future, Britain and Europe need to slash debt and salt away investment wealth in the rising East. Instead, public debt is exploding. Brussels has laid it bare: we will need hair-shirt discipline once we emerge from this recession. It may be our last chance.

Inwestowanie w nieruchomości u nas długoterminowo jest NIEPOROZUMIENIEMPiotr Mieczkowski edytował(a) ten post dnia 30.04.09 o godzinie 10:40

Temat: Demografia a rynek nieruchomosci w Polsce

Ogólnie w PL inwestowanie długoterminowe jest nieporozumieniem :P

NP: OFE, ZUS, albo 5 pierwszych spółek na GPW

Tonsil - upadłość 100% straty
Próchnik - -92% spółka ledwo ciągnie
Krosno - - 54% - jeszcze na giełdzie ale rządzi syndyk
Exbud - upadłość 100% straty
Kable Śląskie - jedyna perełka 200% kapitału

Jeśli ktoś by zainwestował po równo (rozłozenie ryzyka :P) to ma 65,2% kapitału początkowego po 18 latach, nie licząc inflacji.

Osobiście bym wolał zainwestować w nieruchomość, zawsze można w niej mieszkać.

Temat: Demografia a rynek nieruchomosci w Polsce

Osobiście bym wolał zainwestować w nieruchomość, zawsze można w niej mieszkać.

ale nie po chorych cenach w Polsce.

Temat: Demografia a rynek nieruchomosci w Polsce

odnoszac sie do dwoch dlugich wypowiedzi Piotra i jego konkluzji , ze " Inwestowanie w nieruchomości u nas długoterminowo jest NIEPOROZUMIENIEM". Otoz uwazam, ze podejscie do tematu jest bledne a konkluzja wynikiem rozwiniecia blednych zalozen.

Proces inwestowania w nieruchomosci nie odbywa sie w jakims matematycznie usrednionym srodowisku. Jesli wybierzemy dobrze lokalizacje i cene to nie ma dla nas znaczenia np. to , ze na obrzezach miast sa pustostany, nie ma znaczenia , ze ubylo studentow,itp. My mamy swietna lokalizacje i to nam pozwala miec wynajmujacych caly czas. Juz dzisiaj w malych miastach mozna wynajac mieszkanie za przyslowiowe rachunki poniewaz wlasciciele chca aby ktos tego pilnowal pod ich nieobecnosc i nie ma to przelozenia na wysokosc wynajmu w b.dobrych lokalizacjach duzych miast.

Tych b.biednych tez nie nalezy przekreslac jako potencjalnych klientow.Polska z roku na rok staje sie krajem bogatszym i pewnie z czasem tak jak to jest w wielu krajach na zachodzie lokalne wladze wezma na siebie obowiazek zapewnienia tym ludziom godnych warunkow zamieszkania.Najlatwiej bedzie wynajac juz istniejace nieruchomosci podpisujac kontrakty na wiele lat.

Wiele nowych czynnikow moze sie pojawic ktore dzisiaj trudno oceniac nie majac o nich wiedzy. Gdyby banki wprowadzily produkt ktory by pozwalal na splacanie tylko odsetek od zaciagnietego kredytu moglo by to radykalnie zmienic sytuacje na rynku nieruchomosci kiedy w wielu przypadkach platnosci mogly by spasc o polowe.

O imigracji tylko wspomne , ze to chyba oczywiste i nieuniknione

Nieruchomosc jest inwestycja na ktora mamy takze wplyw w czasie trwania inwestycji. Bardziej zadbana , wynajeta dobrym klientom nieruchomosc to wieksze zyski niz zapuszczona nora.Duzo zalezy od naszego wysilku i pomyslowosic. Najwazniejsze jest to , ze nie jestesmy ograniczeni tylko do ruchow kupic i sprzedac.

W kazdym okresie inwestowania sa plusy i minusy.Jesli wezmiemy np. nieodlegle czasy wysokich cen i latwego kredytu. Wyobrazmy sobie nastepujaca sytuacje:
inwestor kupuje 5 domow kazdy na kredyt 125%, przy odpowiednim obrocie prawno finansowym jest w stanie kupic dom 6 i splacic go calkowicie i zapisac go np. na wujka.Jesli przyjdzie najgorsze czyli kryzys i nie jest w stanie dalej splacac to bank bedzie sie staral bardziej pomagac jemu czy osobie ktora ma tylko 1 dom i np. wplacila 50% wkladu wlasnego?
Zostawiam na boku wszystkie szczegoly techniczne jak to zrobic , chce tylko pokazac inne podejscie do tematu, mysle ze tego inwestora spadek narodzin nie interesuje tak bardzo.

Przez moja wypowiedz nie chce powiedziec ,ze nieruchomosci to najlepszy sposob na inwestycje. To sposob jeden z wielu ale na pewno sensowny i majacy przyszlosc.