GoldenLine
Zaloguj się
A A.

A A. A

Temat: jak zmusić gminę do podjęcia prac nad planem...

Witam szanowne koleżeństwo.

Zakupiłem 3,5h ziemi rolniczej (V, VI klasa). Obecnie na tym wspomnianym terenie nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP). W lipcu tamtego roku wystąpiłem do gminy z wnioskiem o przystąpienie do sporządzenia takiego plany dla mojej działki/pola, ale gmina, na sesji rady gminy, poprzez głosowanie radnych odłożyła sprawę do czasu sporządzenia nowego Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego (SUiKZP). Dotąd SUiKZP nie zostało uchwalone (stare istnieje, nad nowym prace ciągle trwają).

Czy jest przepis, sposób żeby zmusić gminę do przystąpienia do sporządzenia MPZP? Czy jak uchwalą wreszcie nowe studium to na mój wniosek będą musieli w jakimś określonym terminie przystąpić do sporządzenia MPZP? Czy bedzie to nadal ich dobra wola?
Link do wypowiedziLink
Witold S.

Witold S. Inżynier

Temat: jak zmusić gminę do podjęcia prac nad planem...

Witam!

Moim zdaniem musisz wystąpić o Decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (tzw. wuzetkę), na taką inwestycję jaką planujesz. Decyzja nie wymaga uchwały gminy i jest swoistym "planem dla jednej działki". Na jej podstawie wydawane jest pozwolenie na budowę.
A plan niech sobie gmina uchwala kiedy chce...

Pzdr
ws
Link do wypowiedziLink
A A.

A A. A

Temat: jak zmusić gminę do podjęcia prac nad planem...

Witam!

Też rozważałem takie posunięcie. Ale chyba nie jest to odpowiednie w moim przypadku. Już piszę dlaczego. Działka, jako całość, spełnia wszystkie wymagania aby otrzymać decyzję pod budownictwo jednorodzinne.
Na tej działce chciałem wybudować (swoimi ekipami; być może z zewnętrznym deweloperem; lub sprzedawać samodzielne działki dla kogoś kto chce budować dom sam) ok. 20 domów jednorodzinnych.
Czyli docelowo powstanie ok. 20 działek plus tereny wydzielone na drogi.
Jeżeli dobrze myślę, to drogą decyzji problem polega na tym, że jeżeli wystąpię o decyzję to dostanę decyzję na całą działkę. Czyli np. że mogę wybudować tam dom. A ja będę ją potrzebował podzielić w miarę realizacji inwestycji. Czyli chciałbym, dostać pozwolenie na budowę 20 domów.

Czy po podziale ta decyzja przenosi się na wydzielone działki? Raczej nie. Bo to 20 innych inwestycji.

Jeżeli podzielę ją najpierw to działki wewnętrzne nie będą spełniały wymagań aby taką decyzję otrzymać.

Wdzięczny będę za podpowiedź czy tą ścieżką rzeczywiście mógłbym dostać pozwolenie na budowę na poszczególnych działkach.
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: jak zmusić gminę do podjęcia prac nad planem...

Jeżeli działka ma przeznaczenie rolne w ewidencji gruntów, to odrolnić ją możesz tylko poprzez zmianę jej przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W żadnym wypadku nie da się nic wybudować na gruncie rolnym w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (pomijam tu kwestię siedliska).

Nie da się też zmusić gminy do uchwalenia planu, bo chroni ją tzw suwerenność planistyczna, czyli wolność gminy do tworzenia planów o dowolnej treści i obszarze, a także do ich nietworzenia. Jedynym ograniczeniem tej wolności jest konieczność uchwalenia planu w związku z obowiązywaniem wojewódzkiego planu zagospodarowania przestrzennego.

Jeżeli gmina nie powiedziała nie, to ja czekałbym na uchwalenie studium (potrwa to minimum rok) i uchwalenie planu (kolejny rok). Zmusić się gminy i tak nie da, a natrętów mogą potraktować źle (poprzez opieszałość albo nieprzychylenie się do wniosku o odrolnienie - gmina musi na to uzyskać zezwolenie marszałka województwa).

Aha, działek rolnych nie można podzielić na kawałki mniejsze niż 3000 m2. Minimalna wielkość działek zwykle jest określana w planie miejscowym.Tomasz Alot edytował(a) ten post dnia 30.04.08 o godzinie 07:31
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: jak zmusić gminę do podjęcia prac nad planem...

Witold Suryjak:
Witam!

Moim zdaniem musisz wystąpić o Decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (tzw. wuzetkę), na taką inwestycję jaką planujesz. Decyzja nie wymaga uchwały gminy i jest swoistym "planem dla jednej działki". Na jej podstawie wydawane jest pozwolenie na budowę.
A plan niech sobie gmina uchwala kiedy chce...

Pzdr
ws

A Pan wprowadza w błąd użytkowników forum. Pośrednik z licencją...
Link do wypowiedziLink
Witold S.

Witold S. Inżynier

Temat: jak zmusić gminę do podjęcia prac nad planem...

Być może, że się mylę. Ale przeznaczenie w ewidencji gruntów i budynków wcale nic nie przesądza. Jaki przepis wprowadza taki zakaz?? Proszę o wskazówkę z chęcią się dowiem czegoś nowego.

Na razie stan mojej wiedzy jest następujący:

Jeżeli na danym terenie nie ma planu zagospodarowania, to wydanie decyzji WZiZT następuje w wyniku rozprawy administracyjnej. Jeżeli na danym terenie występuje obowiązek sporządzenia planu (a nie musi) to postępowanie jest zawieszane do ustalenia planu, ale nie dłużej niż 12 miesięcy.

Jeżeli więc na tym terenie nie ma obowiązku sporządzania miejscowego planu, lub jest, ale nie został sporządzony od 12 miesięcy od dnia w którym ustalono, że jest taki obowiązek, można wystąpić o decyzję WZiZT.

Pan Bogdan napisał, że jego ziemia spełnia warunki do zabudowy.
Jeżeli tak, to na pewno taka decyzję uzyska.

Dodatkowo dodam, że spotkałem się z działkami sprzedawanymi po podziale, który był możliwy w skutek uzyskania wuzetki. Dlatego też myślę, że jest to możliwe.

pzdr
ws
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: jak zmusić gminę do podjęcia prac nad planem...

Art. 7. ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych

1. Przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, wymagającego
zgody, o której mowa w ust. 2, dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania
przestrzennego, sporządzonym w trybie określonym w przepisach
o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
2. Przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne:
1) gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I–III, jeżeli ich zwarty obszar
projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 0,5 ha – wymaga
uzyskania zgody Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej,
2) gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa – wymaga uzyskania
zgody Ministra Ochrony Środowiska, Zasobów Naturalnych i Leśnictwa
lub upoważnionej przez niego osoby,
3) gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas IV, jeżeli ich zwarty obszar
projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 1 ha,
4) gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas V i VI, wytworzonych z
gleb pochodzenia organicznego i torfowisk, jeżeli ich zwarty obszar projektowany
do takiego przeznaczenia przekracza 1 ha,
5) pozostałych gruntów leśnych
– wymaga uzyskania zgody marszałka województwa wyrażanej po uzyskaniu
opinii izby rolniczej.
3. Wyrażenie zgody, o której mowa w ust. 2 pkt 1–5, następuje na wniosek wójta
(burmistrza, prezydenta miasta). Do wniosku dotyczącego gruntów leśnych stanowiących
własność Skarbu Państwa wójt (burmistrz, prezydent miasta) dołącza
opinię dyrektora regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych, a w odniesieniu do
gruntów parków narodowych – opinię dyrektora parku.
4. Do wniosku dotyczącego gruntów, o których mowa w ust. 2 pkt 1 i 2, marszałek
województwa dołącza swoją opinię i przekazuje wniosek odpowiedniemu ministrowi
w terminie do 30 dni od chwili złożenia wniosku przez wójta (burmistrza,
prezydenta miasta).
5. Organ wyrażający zgodę, o którym mowa w ust. 2, może żądać złożenia wniosku
w kilku wariantach, przedstawiających różne kierunki projektowanego przestrzennego
rozwoju zabudowy.
Link do wypowiedziLink
Izabella O.

Izabella O. By dojść do źródła,
trzeba płynąć pod
prąd

Temat: jak zmusić gminę do podjęcia prac nad planem...

Witam :-)

Cytując Pana Tomasza: "W żadnym wypadku nie da się nic wybudować na gruncie rolnym w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu".

Przychylając się do tej opinii w miastach takich jak Kraków nie powstałoby zapewne 2/3 inwestycji, które opierają się właśnie na decyzjach o WZ, a realizowane są na terenach, opisanych w ewidencji "R-ką" :-)

Przywołany artykuł i owszem, wyjaśnia problem, ale połowicznie. Idąc tym tokiem, zmiana przeznaczenia pozostałych gruntów rolnych, czyli m.in. gruntów rolnych klas IV DO 1 HA WŁĄCZNIE, następuje w decyzji o warunkach zabudowy.

Tak więc rozpatrując projekt na całym areale, zgadzam się z opinią Pana Tomasza, niemniej powyższy pomysł daje nadzieję na realizację na tym terenie zamierzonej inwestycji, ale droga do tego celu zapewne będzie miała kilka zakrętów :-) Oczywiście należy również wziąć pod uwagę, czy spełnione są wszystkie pozostałe warunki, umożliwiające wydanie decyzji o WZ.

Pozdrawiam :-)
Link do wypowiedziLink
Witold S.

Witold S. Inżynier

Temat: jak zmusić gminę do podjęcia prac nad planem...

Tomasz Alot:
Art. 7. ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych

1. Przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, wymagającego
zgody, o której mowa w ust. 2, dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania
przestrzennego, sporządzonym w trybie określonym w przepisach
o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Panie Tomaszu,

Ten właśnie punkt stwierdza, że właśnie można na zasadzie decyzji WZ, dokonywać przekształcenia. Ów tryb "określony w przepisach itd..." to właśnie jest plan zagospodarowania, a gdy go nie ma w drodze rozprawy administracyjnej o decyzję WZ.

I tak jak Pani Izabela zauważyła, w Krakowie to chyba by się nic nie dało zrobić gdyby było inaczej.

pzdr
ws
Link do wypowiedziLink
Witold S.

Witold S. Inżynier

Temat: jak zmusić gminę do podjęcia prac nad planem...

Tomasz Alot:
Witold Suryjak:
Witam!

Moim zdaniem musisz wystąpić o Decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (tzw. wuzetkę), na taką inwestycję jaką planujesz. Decyzja nie wymaga uchwały gminy i jest swoistym "planem dla jednej działki". Na jej podstawie wydawane jest pozwolenie na budowę.
A plan niech sobie gmina uchwala kiedy chce...

Pzdr
ws

A Pan wprowadza w błąd użytkowników forum. Pośrednik z licencją...

W związku z powyższym czekam na przeprosiny.

ws
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: jak zmusić gminę do podjęcia prac nad planem...

Oczywiście nie zasłużył Pan na przeprosiny. Spieszę z wyjaśnieniem.

1. Przypadki, w których w ewidencji gruntów występuje oznaczenie R, a na działkach można budować to przypadki, w których plany miejscowe przeznaczające te grunty na cele nierolne i nieleśne wygasły. Wtedy można się starać o warunki zabudowy dla takiego gruntu właśnie na tej podstawie. W przeważającej części przypadków R w ewidencji gruntów, przy braku planu miejscowego, powoduje niemożliwość budowy.

2. Nie zrozumieliście Państwo treści przytoczonego przeze mnie przepisu. Art. 7 ust. 1 stanowi, że do zmiany przeznaczenia zawsze potrzebny jest odpowiedni zapis w planie miejscowym. Dodatkowo, jeżeli spełnione są przesłanki opisane w art. 7 ust. 2 - wymagana jest zgoda odpowiedniego organu. Niedopuszczalne natomiast jest odralnianie w drodze decyzji administracyjnej. Na marginesie dodam, że faktycznie decyzja jest takim rodzajem planu dla jednej działki. Jednak w sferze prawa jest to zupełnie coś innego. Decyzja o warunkach zabudowy to decyzja administracyjna wydawana przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, natomiast plan miejscowy to uchwała rady gminy. Jest to kolosalna różnica. Z tego też względu absolutnie nie można wnioskować w ten sposób, że jak nie ma planu, to odralnia się w drodze decyzji o wz. Właśnie przed odralnianiem w drodze decyzji chronił ustawodawca polski ustrój rolny (inna sprawa jest czy słusznie.

3. Właśnie ze względu na wymóg sporządzenia planu i związaną z tym długotrwałą procedurę od jakiegoś czasu rządy noszą się z zamiarem ułatwienia odralniania gruntów o najniższych klasach bonitacyjnych (V, VI) i gruntów rolnych na terenach miast. Dopóki jednak nie zostaną zmienione te przepisy nie da się zmienić przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych bez sporządzenia planu miejscowego. Zachęcam do lektury przepisów.
Link do wypowiedziLink

konto usunięte

Temat: jak zmusić gminę do podjęcia prac nad planem...

Aha, a tutaj macie Państwo przepis ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzenym.

Art. 61. 1. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe JEDYNIE w przypadku ŁĄCZNEGO spełnienia następujących warunków:
1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
___________________________________________________________________
4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
___________________________________________________________________
5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
Link do wypowiedziLink
Izabella O.

Izabella O. By dojść do źródła,
trzeba płynąć pod
prąd

Temat: jak zmusić gminę do podjęcia prac nad planem...

Powtórzę :-) Zgadzam się z Panem w całej rozciągłości, z jednym wszak wyjątkiem :-)

Konieczność uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne NIE dotyczy m. in.
gruntów rolnych klas IV DO 1 HA WŁĄCZNIE, a co za tym idzie nie ma tu zastosowania podpunkt 4 z cytowanej przez Pana Ustawy.

Reasumując, jeśli wniosek o wydanie WZ będzie dotyczył obszaru do 1 ha włącznie, w moim przekonaniu zostanie spełniony warunek przywołanego artykułu.Izabella O. edytował(a) ten post dnia 30.04.08 o godzinie 12:33
Link do wypowiedziLink
A A.

A A. A

Temat: jak zmusić gminę do podjęcia prac nad planem...

Dziękuję za bardzo ciekawą dla mnie dyskusję.

Ponieważ moja ziemia ma V i VI klasę, więc nie sądzę, żebym miał problemy z wyłączeniem jej z produkcji rolnej. Myślę też, że pewnie udałoby mi się podzielić działkę jeszcze jako rolniczą na 4 części (każda poniżej 1 ha) tak, aby każda z nich spełniała warunki o wystąpienie dla nich o WZ. Są to jednak nadal 4 działki, a nie ok. 20, które chciałbym docelowo uzyskać (mniejsze niż 3000 m2). Skoro nie mogę gminy przymusić do przystąpienia do sporządzenia planu, pewnie poczekam do zakończenia prac nad studium i dopiero wtedy wystąpię o przystąpienie do sporządzenia planu. Poproszę gminę o wyznaczenie wysokości opłat planistycznych, a potem podejmę decyzję co dalej. No cóż przyjemności przy zakupie ziemi rolnej.
Link do wypowiedziLink
Izabella O.

Izabella O. By dojść do źródła,
trzeba płynąć pod
prąd

Temat: jak zmusić gminę do podjęcia prac nad planem...

Abstrahując od naszych rozważań "da się - nie da się" :-), cała sytuacja wymaga trochę szerszego spojrzenia, a odpowiedzi na większość pytań nie są możliwe bez znajomości terenu. Proponuję zasięgnąć rady u kogoś, kto zna okolicę :-)

Dla przykładu:

- jeśli wszystkie inne warunki do wydania WZ są spełnione, warto zastanowić się, czy nie będzie ona korzystniejszym rozwiązaniem. Czasem ustalenia planu są dla właścicieli mniej satysfakcjonujące (choćby ze względu na minimalną wielkość działki, czy wykluczenie możliwości zabudowy szeregowej). No ale tu jednak należy spojrzeć na to pod kątem m.in. obecnego sąsiedztwa, które będzie brane pod uwagę w analizie.

- nic nie stoi na przeszkodzie, by wystąpił Pan z wnioskiem o wydanie WZ dla inwestycji polegającej np. na budowie 10 domów jednorodzinnych, dla terenu np. 95 arów (bez podziału). Oczywiście należy zastanowić się m.in. nad skomunikowaniem całego osiedla, obecnie i na całym obszarze a także nad tym, czy obecna (bądź projektowana)infrastruktura mediów "udźwignie" obsługę takiej inwestycji. Uzgadniając warunki dostawy dla części projektu, warto dowiedzieć się o możliwości dalszych podłączeń.

- jeśli jednak zdecyduje się Pan na trening swojej cierpliwości, proszę nie zapominać o bieżącym monitorowaniu postępu prac tak nad studium, jak i nad planem i terminowym zgłaszaniu wszelkich uwag :-)

Niestety z tych rozważań powoli wyłania się coraz bardziej złożony algorytm :-) Nie pozostaje mi więc nic innego, jak życzyć powodzenia :-)
Trzymam kciuki :-)
Link do wypowiedziLink
A A.

A A. A

Temat: jak zmusić gminę do podjęcia prac nad planem...

Jeszcze jedna wątpliwość.

Domniemam, że bez względu na ścieżkę, warunki zabudowy czy uchwalony plan zagospodarowania, konsekwencje podatkowe dla mnie względem gminy, tj opłata planistyczna, są takie same. I czas jest liczony od wydania decyzji albo od uchwalenia planu i znika po 5 latach?
Link do wypowiedziLink
Izabella O.

Izabella O. By dojść do źródła,
trzeba płynąć pod
prąd

Temat: jak zmusić gminę do podjęcia prac nad planem...

Opłatę planistyczną ma Pan obowiązek zapłacić przy sprzedaży działki w okresie 5 lat od uchwalenia planu. Warunki Zabudowy nie niosą ze sobą tego zobowiązania. To na pewno jest kolejnym plusem na rzecz WZ :-)
Link do wypowiedziLink
Krzysztof G.

Krzysztof G. Niezależny doradca
M&A, VC/PE

Temat: jak zmusić gminę do podjęcia prac nad planem...

Jest jeszcze jedno rozwiązanie, o którym nikt tu nie wspomina a mianowicie przystąpić samodzielnie do sporządzenia planu.

Dla wielu może to wydawać się absurdalne i pewnie pojawią się zaraz głosy, że sporządzanie planu to statutowy obowiązek gminy, ale jak sobie radzić gdy gmina jest biedna i nie ma środków finansowych na sporządzenie planu. Nie każdy inwestor jest zainteresowany czekaniem.

Ścieżka ta nie jest łatwa ale możliwa do realizacji a poniesione koszty można rekompensować zwolnieniem z renty planistycznej.
Link do wypowiedziLink
A A.

A A. A

Temat: jak zmusić gminę do podjęcia prac nad planem...

Panie Krzysztofie we wniosku zadeklarowałem radnym gminy, że jestem gotów do pokrycia wszelkich kosztów związanych ze sporządzeniem miejscowego plany zagospodarowania dla wnioskowanej działki. Mogę załączyć cały wniosek.

Rozumiem, że gmina musiałaby uchwalić, że wyraża zgodę na rozpoczęcie prac, przy czym koszty prac zobowiązany jest pokryć inwestor (na taką decyzję liczyłem). Takie prace i tak musi wykonać gmina (czy nie?). Po decyzji radnych (czy radni muszą wyrazić zgodę, żebym to ja wykonał plan?), gmina robi taki plan tylko na mój koszt. Ktoś musi później zaakceptować plan jako obowiązujący dla gminy (radni?).

Czy źle zrozumiałem Pana ideę?Bogdan R. edytował(a) ten post dnia 02.05.08 o godzinie 12:40
Link do wypowiedziLink
Krzysztof G.

Krzysztof G. Niezależny doradca
M&A, VC/PE

Temat: jak zmusić gminę do podjęcia prac nad planem...

Rada Gminy musi w pierwszej kolejności podjąć uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania dla Pańskiego terenu lub większego obszaru. W tym momencie zaczyna się zadanie dla firmy planistycznej, która przygotuje plan zgodnie z wytycznymi gminy oraz Pańskim interesem.
Plan przed zatwierdzeniem przez radę gminy musi przejść całą ścieżkę od opiniowania przez odpowiednie organy przez rozpatrzenie ewentualnych skarg do uchwalenia go.
Sprawy finansowe są tutaj najtrudniejsze do ustalenia z gminą.

Tak jak pisałem ścieżka nie jest prosta ale możliwa do realizacji.
Życzę powodzenia.
Link do wypowiedziLink
« Wróć do tematów
Odpowiedz

Podobne tematy





Wyślij zaproszenie do
Anuluj