Temat: Umowy w obrocie nieruchomościami

1. Umowy w obrocie nieruchomościami

Do umów mających istotne znaczenie dla obrotu gospodarczego należy zaliczyć przede wszystkim umowy odpłatne, w tym sprzedaż, najem, dzierżawa zamiana. Umowy zaliczane do ograniczonych praw rzeczowych; użytkowanie, służebność, zastaw, hipoteka oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W dalszej kolejności należy pamiętać o umowach leasingowych, umowach o roboty budowlano-montażowych, na styku pośrednik-deweloper, umowach pożyczki oraz umowach rachunku bankowego.

W zakresie umów nieodpłatnych, należy pamiętać o umowie użyczenia i jej cechach charakterystycznych. W przeciwieństwie do funkcjonowania pojęcia użytkowania wieczystego, które jest formą własności ograniczoną w czasie /może trwać najkrócej 0 lat, najdłużej 99 lat/ oraz pojęcia użytkowania, które jest ograniczonym prawem rzeczowym.
Przystępując do omówienia umowy sprzedaży, treść tego prawa określa art. 535 Kc. Elementami istotnymi są strony umowy : sprzedający, kupujący /podmioty/, przedmiot umowy sprzedaży, czyli rzecz /ruchoma lub nieruchoma/ oraz cena. W myśl tej umowy sprzedający zobowiązuje się wydać rzecz kupującemu, a kupujący rzecz odebrać i zapłacić sprzedającemu cenę.

Wśród prawnych aspektów przeniesienia własności poprzez sprzedaż, należy mieć na uwadze pewne obwarowanie ustawowe w zakresie sprzedaży nieruchomości. Sprzedaż nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem, czy też z zastrzeżeniem terminu /art. 157 Kc/. W zakresie nieruchomości obowiązuje również zasada, że prawo o wydanie własności nieruchomości nie ulega przedawnieniu, /gdyż przedawniają się tylko roszczenia majątkowe/, również roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu /art. 220 Kc/.

Prawne aspekty przeniesienia własności nieruchomości

Pełne określenie co to jest nieruchomość spotykamy w przepisie art. 46 Kodeksu cywilnego "Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności /grunty/, jak również budynki trwale związane z gruntem, lub części tych budynków, jeżeli z mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”. Z tej definicji już możemy wyodrębnić następujące rodzaje nieruchomości :

a/ nieruchomości gruntowe, b/ nieruchomości budynkowe, c/ nieruchomości lokalowe.

Kodeks cywilny nadto określa pojęcie nieruchomości rolnej, a więc takiej, która może być wykorzystana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie, w tym do produkcji roślinnej, zwierzęcej, ogrodniczej, sadowniczej czy rybnej. Nie określa natomiast obszaru gospodarstwa rolnego, obecnie jest to nieruchomość obszarowa co najmniej 1 ha.

Wyżej wymienione kategorie nieruchomości nie zamykają katalogu pojęcia nieruchomości spotykane poza Kodeksem cywilnym. Z definicją nieruchomości gruntowej ściśle łączy się definicja :

a/ działka, która występuje w prawie geodezyjnym, czy budowlanym, b/ nieruchomości rekreacyjne – spotykamy w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nieruchomości budynkowe są to budynki lub części budynków trwale związane z gruntem jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny przedmiot własności. Wprawdzie stanowią one część składową gruntu, ale mogą być przedmiotem odrębnej własności jeżeli przepisy szczególne tak stanowią. To, że budynki trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości i traktowane są zgodnie z zasadą superficies solo cedit /kto jest właścicielem gruntu jest właścicielem budynku/, jako wyjątek od tej zasady, jeżeli przepisy na to pozwalają przy nieruchomościach budynkowych właścicielem gruntu jest np. Skarb Państwa przy użytkowaniu wieczystym lub gmina, a właścicielem budynku na tym gruncie osoba, której przysługuje prawo wieczystego użytkowania, którą może być osoba fizyczna lub prawna. I tak budynki wzniesione na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanowią własność użytkownika wieczystego. Trzeba pamiętać, że prawo własności tych budynków dzieli los prawny użytkownika wieczystego, co oznacza, że własność budynków może być przeniesiona na inną osobę, wyłącznie razem z prawem użytkownika wieczystego.

Także budynki wniesione na gruncie użytkowanym przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną mogą stanowić własność spółdzielni, jednakże budynki te nie mogą być przedmiotem obrotu, nie prowadzi się też dla nich ksiąg wieczystych i nie można obciążać ich hipoteką.

Nieruchomości lokalowe, to lokale mieszkalne i użytkowe, w tym także garaże stanowiące część składową budynku, o ile są odrębną własnością. Obecnie odrębna własność lokali uregulowana jest ustawą z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali /Dz. U. 85 poz. 388 z 1994 r./, zmiany w Dz. U. Nr 12 i 29 z 2000 r. Zgodnie z tą ustawą, odrębną własność lokali można ustanowić w drodze umowy notarialnej jednostronnej czynności /właściciela/ lub wielostronnej czynności prawnej wszystkich współwłaścicieli, albo wskutek orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Odrębna własność lokali powstaje z chwilą dokonania wpisu do księgi wieczystej i jest to wpis konstytutywny.
Trzeba pamiętać, że lokale w budynkach będących własnością Skarbu Państwa lub gminy są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste nie na podstawie ustawy o własności lokali, ale ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku.

Cena nieruchomości jest zwykle przedmiotem umowy pomiędzy stronami. Obowiązują jednak pewne zasady wpływające jednak nie na warunki ustalenia ceny, co na stronę formalną ustaleń kontraktowych.

Cena musi być wyrażona w pieniądzu, w przeciwnym wypadku umowa nie jest sprzedażą. Natomiast kupujący za zgodą sprzedawcy może spełnić zamiast świadczenia pieniężnego inne świadczenie, również w naturze, z konsekwencją zwolnienia ze zobowiązania. Cena musi być wyrażona w pieniądzu polskim, gdyż z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, zobowiązania pieniężne na obszarze Polski mogą być wyrażone tylko w złotych polskich. Przepis nie zabrania jednak porównywania ceny złotówkowej do innego miernika wartości, w szczególności do obcej waluty. Cenę można określić też przez wskazanie podstaw do jej ustalenia. Przy zapłacie obowiązuje zasada nominalizmu tzn. niezależnie od wzrostu czy spadku siły nabywczej pieniądza, zapłata następuje w wysokości sumy nominalnej, od tego są wyjątki pozwalające osobie występować do sądu o rewaloryzację świadczenia wskutek zmiany siły nabywczej pieniądza, tj. żądać zmiany wysokości świadczenia lub sposobu jego spełnienia, chociażby wysokość ich była ustalona w orzeczeniu lub w umowie.

Odsetki od sumy pieniężnej należą się wtedy, gdy wynika to z ustawy lub umowy, gdy dłużnik spóźnia się ze spłaceniem świadczenia. Odsetki należą się bez względu na to czy wierzyciel poniósł szkodę z tego tytułu, czy nie. Dłużnik może eskulpować się tylko w przypadku gdy udowodni że opóźnienie nastąpiło wskutek okoliczności za które on nie ponosi odpowiedzialności.

Strony mogą zawrzeć umowę przedwstępną, która ma na celu związanie stron stosunkiem umownym na warunkach określonych w umowie przedwstępnej. Aby umowa przedwstępna wywołała określone skutki prawne, musi zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej Zmiana Kodeksu cywilnego w 2003 r. wykreśla przesłankę w zakresie dokładnego określenia terminu w ciągu którego umowa przyrzeczona winna być zawarta. Wprowadziła natomiast oblig zawarcia umowy przyrzeczonej w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej. Brak tego elementu ekspresis verbis, określonych w art. 389 Kodeksu cywilnego powoduje, że umowa przedwstępna nie wywołuje skutków prawnych względem stron zobowiązanych do zawarcia umowy przyrzeczonej. I tak, jeżeli umowa przedwstępna zawarta była w formie umowy cywilnej, to strona która poniosła szkody z tego tytułu że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej, może żądać tylko naprawienia szkody w granicach szkody rzeczywistej. Jeżeli natomiast umowa przedwstępna była sporządzona w formie aktu notarialnego, to strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem. W obu wymienionych przypadkach umowy przedwstępne są ważne, tylko różne wywołują skutki dla określenia żądań strony uprawnionej, która liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.


Zadatek dany przy umowie przedwstępnej nie jest zaliczony do istotnych elementów umowy przedwstępnej, ale praktykuje się wpłacenie zadatku na poczet przyszłej ceny. Jest on swoistą gwarancją zawarcia umowy, ma ten skutek że w razie nie wykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia. Pojęcie zadatku unormowane jest w art. 394 Kodeksu cywilnego i tylko ta forma objęta jest ochroną Kodeksu cywilnego.

Nie ma przeszkód, aby strony przy zawarciu umowy przedwstępnej wręczyły sobie zaliczkę, ale w przypadku nie dojścia do umowy przyrzeczonej, zaliczka podlega zwrotowi w pełnej wysokości i będą do niej stosowały się zupełnie inne przepisy, bowiem z zaliczki strona będzie mogła potracić tylko wydatki rzeczywiste, które poniosła, licząc na zawarcie umowy przyrzeczonej; ewentualnie dochodzić odszkodowania za szkodę, którą poniosła licząc na zawarcie umowy /np. zlikwidowała wysoką lokatę długoterminową – to szkoda ograniczy się do wysokości odsetek utraconych/.

Strony mogą w umowie przedwstępnej zastrzec sobie karę umowną tj. zastrzeżenie że w przypadku nie dojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej, stronie uprawnionej bez względu na wysokość poniesionej szkody, należy się kara umowna w wysokości wynikającej z tej umowy. Niedopuszczalne jest żądanie odszkodowania ponad ustaloną karę umowną. Sąd Najwyższy w listopadzie 2003 roku przyjął zasadę prawną /w składzie 7 sędziów/ w myśl której zastrzeżenie kary umownej na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, nie zwalnia dłużnika z obowiązku jej zapłaty, choćby wierzyciel nie poniósł szkody. A zatem brak szkody po stronie wierzyciela żądającego zapłacenia kary umownej nie zwalnia dłużnika od obowiązku jej zapłaty. Tym bardziej, że zastrzeżenie zapłaty określonej sumy pieniężnej za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania możliwe jest jedynie w odniesieniu do wykonania zobowiązań niepieniężnych.

Praktyka wykazuje, że biura pośrednictwa celem zabezpieczenia interesów swojego klienta, stosują swoiste zabezpieczenia w postaci określenia, że zadatek wręczony przy umowie przedwstępnej ma ten skutek, że stanowi swoistą karę umowną i nie podlega zwrotowi w przypadku nie dojścia do umowy z winy którejkolwiek stron umowy. Nie mówimy tu w ogóle o winie pośrednika. W jedynym przypadku zadatek nie zostanie zatrzymany, gdy strony umowy przedwstępnej zgodnie oświadczą, że umowę przedwstępną rozwiązują, albo nie wykonanie umowy przyrzeczonej nastąpiło z powodu okoliczności, za które żadna z nich nie ponosi odpowiedzialności /np. powódź, pożar, zaginięcie księgi wieczystej/.

Zastrzeżenie wynikające z ustawy lub czynności prawnej sprzedaży, że jednej ze stron przysługuje pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy, gdyby druga strona rzecz sprzedała stronie trzeciej nosi nazwę prawa pierwokupu. Nieruchomość której dotyczy prawo pierwokupu może być sprzedana, gdy osoba uprawniona tego prawa nie wykona. Definicję prawa pierwokupu określa art. 596 Kodeksu cywilnego. Nieruchomość której dotyczy prawo pierwokupu może być sprzedana gdy osoba uprawiona z tego prawa nie skorzysta. Prawo pierwokupu może wynikać z ustawy lub umowy stron. Jeżeli prawo pierwokupu przysługuje Skarbowi Państwa, jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż dokonana z naruszeniem prawa pierwokupu jest nieważna z mocy prawa /art. 599 § 2 Kc/. Prawo pierwokupu dzierżawcy nieruchomości rolnej zostało przeniesione do ustawy o ustroju rolnym, zastąpiło dawny art. 695 § 2 Kodeksu cywilnego. Nie należy zapominać, że ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego przyznaje z mocy prawa również prawo pierwokupu pierwokupu Agencji Nieruchomości Rolnych.

Natomiast prawo odkupu może być zastrzeżone wyłącznie umową stron przy umowie sprzedaży na czas nie dłuższy niż 5 lat, przysługuje sprzedawcy, w myśl którego kupujący jest zobowiązany przenieść z powrotem na sprzedawcę własność kupionej rzeczy za zwrotem ceny i kosztów sprzedaży i zwrotem nakładów koniecznych, pozostałe nakłady ulegają zwrotowi jeżeli przyczyniły się do zwiększenia wartości rzeczy. Prawo odkupu jest niezbywalne i niepodzielne.

Umowy zobowiązaniowe o szczególnym znaczeniu w obrocie nieruchomościami

W dalszej kolejności w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami pozostają czynności zmierzające do zawarcia umów najmu lub dzierżawy nieruchomości albo ich części. Podstawy prawne, na których opiera się najem, są na ogół w podstawowych zarysach powszechnie znane. Przez zawarcie umowy najmu, zgodnie z art. 659 Kodeksu cywilnego, wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do użytkowania na czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umowny czynsz. A zatem przedmiotem najmu jest rzecz, a nie prawo. Ze względów praktycznych wszelkie umowy winny być zawarte na piśmie. W razie niezachowania formy pisemnej, poczytuje się umowę zawartą na czas nie oznaczony. Także umowy najmu zawarte na czas dłuższy niż 10 lat poczytuje się jako zawarte na czas nie oznaczony. Z definicji najmu można określić obowiązki i uprawnienia podmiotów umowy najmu /wynajmującego i najemcy/, rodzaj umowy /na czas oznaczony, nie oznaczony/ i formę czynszu, który w myśl § 2 art. 659 Kodeksu cywilnego może być oznaczony w pieniądzu lub świadczeniu niepieniężnym np. określony w formie robót budowlano-montażowych odpowiadającym ustalonym kwotom pieniężnym.

Wynajmujący winien oddać rzecz najemcy w stanie przydatnym i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Jednakże drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. Kodeks cywilny w art. 681 zawiera przykładowy katalog czynności, które obciążają najemcę w zakresie drobnych napraw i konserwacji lokalu. Ustawa o ochronie praw lokatorów z dnia 21 czerwca 2001 r. /tekst jednolity Dz.U. nr 31 poz. 266 z 2005 r./ szczegółowo reguluje sprawy związane z najmem lokali mieszkalnych zarówno tych które zostały zawarte na podstawie danych umów cywilno-prawnych czy decyzji administracyjnych pod rządami uchylonego Prawa Lokalowego. Mając na uwadze, że Kodeks cywilny w artykułach 659 - 692 zawiera unormowania dotyczące najmu i najmu lokali, trzeba pamiętać, że w sprawie najmu lokali mieszkalnych pierwszeństwo będą miały przepisy ustawy o której mowa wyżej jako lex specjalis w stosunku do Kodeksu cywilnego.

Stąd też w zakresie unormowań Kodeksu cywilnego, znajomość ważniejszych zagadnień związanych z najem jest nieodzowna, albowiem przepisy te będą miały zastosowanie w szczególności do najmu lokali użytkowych /czyli o innym przeznaczeniu niż mieszkalne/. Do nich należy kwestia terminów opłacania czynszu. Podstawowym obowiązkiem najemcy jest opłacanie czynszu w terminie umownym. Jeżeli ten termin nie był określony w umowie, a najem jest krótki – nie przekracza miesiąca – to za cały czas najmu. Gdy najem trwa dłużej niż miesiąc, albo umowa zawarta jest na czas nie oznaczony – to miesięcznie do 10-tego każdego miesiąca. Pamiętamy, że czynsz płatny jest z góry tylko wtedy jeżeli umowa nie określa innego sposobu jego regulowania.

Najemca bez zgody wynajmującego nie może zmienić sposobu korzystania z rzeczy i dokonywać zmian /pod pojęciem rzeczy rozumiemy nie tylko lokal mieszkalny czy użytkowy, ale także rzeczy ruchome, jak oddanie w najem samochodu/.
Najemca bez zgody wynajmującego nie może rzeczy najętej obciążyć prawem podnajmu. W przypadku gdy umowa najmu zezwala najemcy na podnajem lub oddanie w bezpłatnie użytkowanie, to stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy o bezpłatne użytkowanie lub podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia tej głównej umowy najmu.

Naruszenie omawianych powyżej obowiązków przez najemcę skutkuje tym, że wynajmującemu służy prawo natychmiastowego rozwiązania umowy najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia.

Następnym przypadkiem, gdzie przysługuje wynajmującemu prawo natychmiastowego rozwiązania umowy najmu, bez zachowania terminów wypowiedzenia, jest zwłoka najemcy w opłacaniu czynszu, za co najmniej dwa pełne okresy płatności. A w przypadku lokali mieszkalnych zakłócanie porządku domowego uprawnia również do wypowiedzenia najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia.

Ponadto, zarówno najemcy, jak i wynajmującemu przysługuje prawo wypowiedzenia umowy najmu według terminów określonych w umowie najmu, nazywanych umownymi terminami wypowiedzenia. Z braku takiego określenia mają zastosowanie przepisy Kodeksu Cywilnego, czyli ustawowe terminy wypowiedzenia, które są następujące : gdy czynsz płaty w odstępach dłuższych niż miesiąc – termin wypowiedzenia wynosi 3 miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego, gdy czynsz płatny miesięcznie – 1 miesiąc na koniec miesiąca kalendarzowego, gdy czynsz płatny krócej niż miesiąc – na 3 dni naprzód, gdy czynsz płatny dziennie – na 1 dzień naprzód.

Musimy pamiętać, że przepisy Kodeksu cywilnego są przepisami bezwzględnie obowiązującymi i umowa najmu nie może regulować pewnych zagadnień w sposób odmienny niż przewiduje to ustawa, mimo istnienia zasady swobody umów określonej w art. 3531 Kodeksu cywilnego.

Kodeks cywilny po zmianie wprowadził możliwość wypowiedzenia umów najmu zawartych na czas oznaczony, jeżeli strony takie zastrzeżenie wprowadziły w umowie najmu /art. 673 § 3 Kc/. Czyli nie aktualne jest już orzecznictwo z lat poprzednich zakazujące wypowiadania umów najmu na czas oznaczony. Obecnie decyduje umowa najmu i wola stron w tym zakresie.
Następnym ważnym zagadnieniem w zakresie wypowiedzenia najmu lokali użytkowych zawartych na czas nie oznaczony jest zmiana osoby wynajmującej w czasie trwania najmu /art. 678 Kc/. Dotyczy to przypadków gdy nowy nabywca wstępuje w stosunek najmu w miejsce zbywcy. Może on /nowy nabywca/ w takim przypadku wypowiedzieć najem lokalu z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Jednakże w przypadku umów zawartych na czas oznaczony, wypowiedzenie jest możliwe jedynie w wypadku,

a/ jeżeli umowa najmu na czas oznaczony była zawarta z zachowanie formy pisemnej
b z. datą pewną,
c/ a rzecz została najemcy wydana.

Po zakończeniu najmu, najemca jest zobowiązany zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym, jednakże nie ponosi odpowiedzialności jeżeli zużycie rzeczy jest następstwem prawidłowego utrzymania. Jeżeli natomiast dokonał ulepszenia przedmiotu najmu i w umowie najmu strony nie określiły kwestii rozliczenia nakładów na ulepszenie i modernizację, wynajmujący według własnego wyboru: może zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego /art. 676 Kc/.

Proszę pamiętać, że wzajemne roszczenia stron, w tym roszczenie wynajmującego o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia rzeczy i roszczenie najemcy o zwrot nakładów, przedawniają się z upływem 1 roku od dnia zwrotu rzeczy. Stanowisko Sądu Najwyższego utrwaliło w orzecznictwie pogląd iż z czynszu najmu nie wolno najemcy dokonywać żadnych potrąceń, w szczególności nakładów na rzecz, albowiem stoi w sprzeczności z art. 659 Kodeksu cywilnego.

Przystępując do omówienia dzierżawy, należy pamiętać, że zasadnicza różnica między najmem, a dzierżawą sprowadza się do prawa pobierania pożytków. Czyli oprócz czynszu dzierżawnego, dochodzi prawo pobierania pożytków. Prawo pierwokupu dzierżawcy gruntu rolnego zostało inaczej uregulowane w art. 3 ustawy o ustroju rolnym z dnia 11 kwietnia 2003 r. /Dz.U. nr 64 poz. 592 z 2003 r./ i zostało skreślone w Kodeksie cywilnym /dawny art. 695 § 2 Kc/.

Również wypowiedzenia dzierżawy nieruchomości mogą być inne, zgodne z naturalnym cyklem przyrody. Ustawowo czynsz dzierżawy, jeżeli nie był określony w umowie, płatny jest półrocznie z dołu. Wypowiedzenie zawiera dłuższe terminy, i tak dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód, na koniec roku dzierżawnego, a inną na sześć miesięcy naprzód – przed upływem roku dzierżawnego.

Umowę zamiany reguluje przepis art. 603 Kodeksu cywilnego, w myśl którego każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. W sprawach nieuregulowanych umową stron stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży.

*tekst ze strony: http://www.fagora.pl/umowy-.html