Temat: rozliczenie dochodu z najmu mieszkania - proszę o radę

Mariusz Słomiński:

RENATA S.:
witam,
czy ktoś może mi podpowiedzieć co w poniżeszej sytuacji:
1.Najem mieszkanie na zasadach ogólnych (bez DG). Jeśli w ciągu roku przez np.6 miesięcy jest wynajęte, a potem przez
2-3 stoi puste (z powodu szukania nowego najemcy) i potem znowu
jest wynajęte. Czy za okres "braku wynajmu" można do kosztów
uzyskania przychodu zaliczyć koszt czynszu płaconego na konto
Spółdzielni, która administruje budynek.

author]Mariusz Słomiński:

Skoro mieszkanie jest wynajmowane i jest to realizowane ciągle
mimo przerw, to mamy uzasadnienie, że te okresy co prawda nie
przynoszące dochodu, to jednak służą podtrzymaniu tego źródła dochodu.
W takiej sytuacji można wliczać w koszty czynsz.
pozdrawiam
M.

NIe zgadzam się z Tobą. Można to robić tylko wtedy kiedy masz zarejestrowaną działalność i wynajem jest Twoją działalnością. Jeśli mieszkanie wynajmujesz jako osoba prywatna - nie mozesz czynszu za czas "pusty" uznac za swój koszt.
Tak samo koszty jakie ponosi właściciel przyjedzając z zagranicy żeby dokonać podpisania umowy, nie sa kosztami wynajmu mieszkania jeśli jest to osoba prywatna a nie firma. Bo jak firma to wiadomo - kazda podróż jest podróżą służbową.

Temat: rozliczenie dochodu z najmu mieszkania - proszę o radę

Katarzyna Bielińska:
działalnością. Jeśli mieszkanie wynajmujesz jako osoba prywatna - nie mozesz czynszu za czas "pusty" uznac za swój koszt.

Dlaczego? Możesz podać podstawę?
Czyli jak np. w okresie pustym odnawiam czy remontuję - to też nie mogę wliczyć w koszty (ani czynszu za ten czas, ani materiałów)? Trudno jest remontować mieszkanie w czasie jego wynajmowania.

Temat: rozliczenie dochodu z najmu mieszkania - proszę o radę

Katarzyna Bielińska:
Obowiązek zgłaszania najmu do US jest zawsze - nie tylko przy ryczałcie.

Nic podobnego. Do 1 marca 2010 nie było obowiązku zgłaszania najmu - tylko wybór formy opodatkowania, gdy inna, niż zasady ogólne.
Ale to tylko wybór - mogę np. zgłosić, że gdyby mi się przydarzył najem, to wybieram ryczałt - ale przez następne 10 lat nie wynająć.

Od 1 marca zmieniła się Ustawa o ochronie praw lokatorów - wprowadziła definicję najmu okazjonalnego. Jednym z warunków uznania najmu za okazjonalny jest zgłoszenie umowy do US - ale jak ktoś nie chce najmu okazjonalnego (co wiąże się np. jeszcze z ciąganiem po notariuszach) to nie musi nic zgłaszać.

Temat: rozliczenie dochodu z najmu mieszkania - proszę o radę

Katarzyna Bielińska:

author]Mariusz Słomiński:

Skoro mieszkanie jest wynajmowane i jest to realizowane ciągle
mimo przerw, to mamy uzasadnienie, że te okresy co prawda nie
przynoszące dochodu, to jednak służą podtrzymaniu tego źródła dochodu.
W takiej sytuacji można wliczać w koszty czynsz.
pozdrawiam
M.

NIe zgadzam się z Tobą. Można to robić tylko wtedy kiedy masz zarejestrowaną działalność i wynajem jest Twoją działalnością. Jeśli mieszkanie wynajmujesz jako osoba prywatna - nie mozesz czynszu za czas "pusty" uznac za swój koszt.

Po pierwsze dziękuję, że się ze mną nie zgadzasz. Każdy ma prawo do własnej opinii. Zawsze się cieszę, gdy można podyskutować, a przy tym ponownie rozpoznać problem.

Uzasadnij zatem, dlaczego nie można wrzucić w koszty? Nie bo nie, lub, że to nie jest działalność gosp. mało mnie przekonuje. Czy zatem mamy różne traktowanie podmiotów zobowiązanych do płacenia podatków w myśl ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ? To jest dla mnie nielogiczne.

Podobnie nielogiczna byłaby dla mnie sytuacja, kiedy wynajmuje mieszkanie, kończy się umowa, ja ponoszę nakłady (np reklama) na poszukiwanie najemcy, ale że mamy wolny rynek i nie mam najemcy, to jeszcze jestem ukarany brakiem możliwości odliczenia czynszu.

Inna kwestia może wchodzić w grę. Może o to Ci chodzi ?
Istnieje ryzyko podatkowe, a polega ono na tym, iż to samo prawo, może być różnie interpretowane w różnych urzędach. Urząd z definicji będzie podczas kontroli analizował to co wrzucono w koszty, bo pomniejsza podstawę opodatkowania. Może kwestionować nasze koszty, ma do tego prawo, bo my jako podatnicy zobowiązani jesteśmy uzasadnić, że dany koszt jest rzeczywiście związany z osiąganym przychodem.

Możesz również spojrzeć w interpretacje podatkowe odnośnie tej sprawy.

Ale jeśli ja Cię nie przekonuje, naprawdę bardzo chętnie poznam Twoje argumenty. Może Ty mnie przekonasz ?

Zupełnie nie odniosłem się do poniższej kwestii w kontekście zaliczania wydatków na podróż do kosztów wynajmu prywatnego. Więc tu nie zamierzam polemizować.

Tak samo koszty jakie ponosi właściciel przyjedzając z zagranicy żeby dokonać podpisania umowy, nie sa kosztami wynajmu mieszkania jeśli jest to osoba prywatna a nie firma. Bo jak firma to wiadomo - kazda podróż jest podróżą służbową.

Jedynie dodam, że generalizowanie, iż każda podróż jest służbowa i jednocześnie uzasadniona kosztowo może być obarczone dużym błędem.

Temat: rozliczenie dochodu z najmu mieszkania - proszę o radę

Mariusz G.:

Katarzyna Bielińska:
działalnością. Jeśli mieszkanie wynajmujesz jako osoba prywatna - nie mozesz czynszu za czas "pusty" uznac za swój koszt.

Dlaczego? Możesz podać podstawę?
Czyli jak np. w okresie pustym odnawiam czy remontuję - to też nie mogę wliczyć w koszty (ani czynszu za ten czas, ani materiałów)? Trudno jest remontować mieszkanie w czasie jego wynajmowania.

Dziękuję Ci za szybką reakcję, wczoraj w trakcie pisania mojej odpowiedzi padł mi net (mam modem 3G i czasem jestem poza centrum miasta).

Temat: rozliczenie dochodu z najmu mieszkania - proszę o radę

Kasiu ja tez za bardzo nie jestem w tym biegły, ale ostatnio podpatrzyłem że np: na stronach ( serwerach danych ) o nazwie Speeedy Share czy Przeklej.pl można umieścic Twój plik dostępny dla wszystkich; i wtedy podajesz link do niego na stronie serwisu Golden Line ( też jest instrukcja jak to zrobić ).

Jeśli będziesz miała ndal z tym problem powtórz prośbe na forum GL - są tutaj osoby, które służa radą. W ten sposób moge tylko pomóc

Pozdrawiam
Sławek

Katarzyna Bielińska:
Moja tabelka to stara sprawa, ale wciąż wpadają do mnie prośby o jeje udostępnienie :) ALe ja nie wiem jak ją zrobić jako link... Pomożesz? Z góry dzięki
Kasia

Sławomir Śmigielski:
Kasia podaj wszystkim tę tabelkę jako link, bo będziesz zmuszona non stop wysyłac zainteresownaym osobom a tak kazdy kto zechce ją sobie ściągnie.

Taka moja sugestia...

Temat: rozliczenie dochodu z najmu mieszkania - proszę o radę

Mariusz Słomiński:>
Uzasadnij zatem, dlaczego nie można wrzucić w koszty? Nie bo nie, lub, że to nie jest działalność gosp. mało mnie przekonuje. Czy zatem mamy różne traktowanie podmiotów zobowiązanych do płacenia podatków w myśl ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ? To jest dla mnie nielogiczne.

Jeśli uwazasz to za nielogicznośc to co powiesz o tym, ze prowadzący działalność w domu moze w koszty wrzucić sobie częśc kosztów lokalowych, koszt biletu miesięcznego czy benzyny, itp. Często takie działalnosci jak wiesz są tylko ukrytym stosunkiem pracy. I jest tu duza nielogicnzość. Bowiem ktoś kto pracuje na umowe o prace tez musi wykupić bilet miesięczny i rzadko jest to bilet na jedną linię, któy rzeczywiście ustawodawca dopuszcza jako koszt osobisty pracownika. Pozatym dokształcanie się pracownika rzadko kiedy ogranicza się do szkolen, ale często dom wykorzystuje jako przedłużenie biura, choćby na to żeby poczytac literaturę fachową - czy to nie jest używanie domu jako "miejsca pracy"? Prad na światło itp. A jednak nie jest to uwzględniane przez US jako koszty pracy. NIe ma tu więc żadnej logiki ;) jest tylko prawo i nasz chleb powszedi w postac US :)

Inna kwestia może wchodzić w grę. Może o to Ci chodzi ?
Istnieje ryzyko podatkowe, a polega ono na tym, iż to samo prawo
może być różnie interpretowane w różnych urzędach. Urząd z definicji będzie podczas kontroli analizował to co wrzucono wkoszty, bo pomniejsza podstawę opodatkowania. Może kwestionować
nasze koszty, ma do tego prawo, bo my jako podatnicy zobowiązani
jesteśmy uzasadnić, że dany koszt jest rzeczywiście związany z osiąganym przychodem.

Własnie o to mi chodziło, że US analizując koszty może podnieśc, ze to jest Twoje prywatne mieszkanie, wcale nie musisz go wynajmować i to że w nim nie mieskzasz i akurat nie masz najemcy to jest Twoj osobisty problem. Nie upoważnia Cię to do wrzucania czynszu pustego mieskznia w koszty. Co bowiem w przypadku, kiedy nie wynajmujesz go cały rok? Tez ponosisz koszty jego utrzymania i moglbys sie domagac zakwalifikowania tych kosztów do dochodów ze stosunku pracy? Albo ok, wynajmujesz jeden miesiac w roku a potem - cisza i? Jest to naduzycie. Nawet jesli nie wynajmujesz bo nie ma chętnych a nie dlatego ze nie chcesz, nawet jesli ponosisz koszty na ogloszenia itp.

Możesz również spojrzeć w interpretacje podatkowe odnośnie tej sprawy.

Szczerze powiedziawszy chętnie poszukam :) Jak tylko znajde chwilkę :) NIestety jestem bardziej praktykiem niż teoretykiem, co znacyz że nie pamiętam odpowiednich numerków ustaw ( też żałuję :() a głównie opieram się na kontrolach prowadzonych przez US i informacjach od nich. Wiem bowiem, ze nieraz przepis niewiele znaczy bo nie jest jednoznaczny i pozwala USowi róznie podchodzić do takich spraw. Dlatego wolę wiedzieć jakie jest ich przybliżone stanowisko niż walczyć na ustawy :) I byc trochę bardziej zachowawcza niż odważna :) Jak typowa księgowa :)

Ale jeśli ja Cię nie przekonuje, naprawdę bardzo chętnie poznam Twoje argumenty. Może Ty mnie przekonasz ?

Bardziej od przekonania CIebie chcialam uczulić na to, co ma do powiedzenia US na ten temat, Jeśli się chce natomiast przeforsowac swoje zdanie - które nie jest w tym przypadku pozbawione slusznośc - no to juz nalezy uzbroic się nw 'numerki" :)

Jedynie dodam, że generalizowanie, iż każda podróż jest służbowa i jednocześnie uzasadniona kosztowo może być obarczone dużym błędem.

:) to napisałam trochę przekornie, bo jak wiadomo, mali przedsiębiorcy wrzucaja sobie w podróże służbowe równiez wyjazdy an wakace i opisy jakie przy tym stosują żeby uzasadnic wyjazd to po prostu - hmm - sam miód, Rosjanie mówią: prieliest - nieprzetłumaczalne ale zrozumiałe dla rusycystów :)
Pozdrawim i czeam na dalszą część dyskusji :)
Moze ktoś wyciągnie "numerki" :)
Kasia

Temat: rozliczenie dochodu z najmu mieszkania - proszę o radę

Mariusz G.:

Katarzyna Bielińska:
Obowiązek zgłaszania najmu do US jest zawsze - nie tylko przy ryczałcie.

Nic podobnego. Do 1 marca 2010 nie było obowiązku zgłaszania najmu - tylko wybór formy opodatkowania, gdy inna, niż zasadyogólne.

OK, byłam przekonana ze jest ale może dlatego, że zglaszałam rzeczywiście ryczałt.

Temat: rozliczenie dochodu z najmu mieszkania - proszę o radę

Witam serdecznie!!

Jestem w trakcie pisania pracy magisterskiej i aktualnie jestem na etapie prowadzenia badań.
Przesyłam poniżej link do ankiety, będę bardzo wdzięczna jeżeli znajdą Państwo chwilę na jej wypełnienie.
Z pewnością ułatwi mi to pracę.

http://www.ankietka.pl/ankieta/40512/nawiazywanie-nowy...

Pozdrawiam
Marzena

Temat: rozliczenie dochodu z najmu mieszkania - proszę o radę

Witam serdecznie

Już trochę zbaraniałem - przyznam się szczerze :)

Od sierpnia br, wynajmuję mieszkanie, najemca pospieszył się z czynszem i wpłacił mi go na konto w tym samym dniu w którym podpisaliśmy umowę. W US dowiedziałem się że nie mogę się już rozliczać przez ryczałt, pozostaje mi wyłącznie forma zasad ogólnych, no i tu zaczynają się schody.

Trochę danych:
- nieruchomość kupiłem przed ślubem,
- pracuję na etacie , nie prowadzę działalności gospodarczej
- przychód w tym roku nie przekroczy 2800 pln

Przeprowadziłem symulację w programach do obliczania podatku, i o mało nie dostałem zawału. Dane które wklepałem do PIT 37 - podatek wychodzi na zero.
Gdy dokładnie to samo przeklepałem do PIT 36, dodałem planowany przychód z najmu.... podatek wzrósł do 6000 pln !!!

Skąd taka różnica ? Gdzie popełniłem błąd ? Co z kwotą wolną od podatku ?

Pomóżcie proszę !

W US dowiedziałem się że nie muszę odprowadzać żadnych składek, tylko pisemnie ich powiadomoć o tym że będę się rozliczał na zasadach ogólnych.

Temat: rozliczenie dochodu z najmu mieszkania - proszę o radę

Aleksander Wyciślik:
Witam serdecznie

Już trochę zbaraniałem - przyznam się szczerze :)

Od sierpnia br, wynajmuję mieszkanie, najemca pospieszył się z czynszem i wpłacił mi go na konto w tym samym dniu w którym podpisaliśmy umowę. W US dowiedziałem się że nie mogę się już rozliczać przez ryczałt, pozostaje mi wyłącznie forma zasad ogólnych, no i tu zaczynają się schody.

Trochę danych:
- nieruchomość kupiłem przed ślubem,
- pracuję na etacie , nie prowadzę działalności gospodarczej
- przychód w tym roku nie przekroczy 2800 pln

Przeprowadziłem symulację w programach do obliczania podatku, i o mało nie dostałem zawału. Dane które wklepałem do PIT 37 - podatek wychodzi na zero.
Gdy dokładnie to samo przeklepałem do PIT 36, dodałem planowany przychód z najmu.... podatek wzrósł do 6000 pln !!!

Skąd taka różnica ? Gdzie popełniłem błąd ? Co z kwotą wolną od podatku ?

Pomóżcie proszę !

W US dowiedziałem się że nie muszę odprowadzać żadnych składek, tylko pisemnie ich powiadomoć o tym że będę się rozliczał na zasadach ogólnych.

Nie musisz US powiadamiać o tym, że będziesz rozliczał się na zasadach ogólnych, tylko o ryczałcie się informuje.

W jaki sposób ustaliłeś koszty wynajmowanego mieszkania? Przy tej wysokości przychodu prawdopodobnie w ogóle nie będzie dochodu z najmu albo będzie on minimalny.

A co do różnicy między PIT-37 a PIT-36, to bez podania konkretnych kwot nikt Ci nie powie, gdzie jest błąd. Prawdopodobnie czegoś nie wpisałeś - może składek na ubezpieczenie społeczne? Może zdrowotnego? Może jakiejś ulgi?
A kwotę wolną od podatku masz prawdopodobnie uwzględnianą z etatu i teraz, po podpisaniu umowy najmu, powinieneś wycofać PIT-2, gdyż teraz uwzględniasz ją sam licząc podatek od dochodów z najmu.

Temat: rozliczenie dochodu z najmu mieszkania - proszę o radę

>>

Nie musisz US powiadamiać o tym, że będziesz rozliczał się na zasadach ogólnych, tylko o ryczałcie się informuje.

W jaki sposób ustaliłeś koszty wynajmowanego mieszkania? Przy tej wysokości przychodu prawdopodobnie w ogóle nie będzie dochodu z najmu albo będzie on minimalny.

A co do różnicy między PIT-37 a PIT-36, to bez podania konkretnych kwot nikt Ci nie powie, gdzie jest błąd. Prawdopodobnie czegoś nie wpisałeś - może składek na ubezpieczenie społeczne? Może zdrowotnego? Może jakiejś ulgi?
A kwotę wolną od podatku masz prawdopodobnie uwzględnianą z etatu i teraz, po podpisaniu umowy najmu, powinieneś wycofać PIT-2, gdyż teraz uwzględniasz ją sam licząc podatek od dochodów z najmu.

Dziękuję za odpowiedź Sylwiu.
W US powiedzieli że muszę ich poinformować - ale jak nie muszę to super sprawa :]

W tym rzecz że do PIT 36 wpisałem wszystko, składki społeczne, zdrowotne - w sumie więcej nie ma :]

A kwotę wolną od podatku masz prawdopodobnie uwzględnianą z etatu i teraz, po podpisaniu umowy najmu, powinieneś wycofać PIT-2, gdyż teraz uwzględniasz ją sam licząc podatek od dochodów z najmu.

Wycofać PIT 2 ? Mogę prosić o wyjaśnienie ....

Temat: rozliczenie dochodu z najmu mieszkania - proszę o radę

Witam wszystkich.
Mam mały problem (w zasadzie to wielki). 31 maja 2012 żona podpisała umowę o najem mieszkania, a mieszkanie wynajała od dnia 1 czerwca 2012r. Kwota za najem mieszkania wynosi 2100 zł (dla mnie) z tego żona płaci do spółdzeielni czynsz 403,79 zł. Pierszy przychód otrzymała 12 czerwca 2012r na kwotę 1575 zł a dopiero 20 czerwca pozostała cześć 525 zł. Wynajmujacy mimo tego ze umowa obliguje go do zapłaty zawsze do 11 kazdego miesiaca nie stosuje sie do tego i płaci nieregularnie. Ponieważ w US zglosiła małżonka wynajęcie mieszkania dopiero 27.08.2012r. jest zmuszona rozliczać się na zasadach ogólnych. Dodam jeszcze że małozna nie posiada żadnego innego dochodu - jeśli to istotne.Moje pytanie brzmi:

1. Do kiedy powinienem zaplacić pierwszy podatek
2. Czy dobrze obliczyłem podatek (przychód 2100 zł - czynsz 403,79zł = dochód 1696,21. Dochód x 18% daje 305,32 zł podatku odprowadzam do US)
3. Czy w koszty uzyskania przychodu moge wliczyć wymiane okien. Lokal był kupiony w grudniu 2011 typowo pod najem i zrobiliśmy gruntowny remont. Wszystkie faktury mam z 2012 roku. Obecni najemcy są pierwszymi na mieszkaniu żony.Alojzy Kapuściński edytował(a) ten post dnia 28.08.12 o godzinie 22:17

Temat: rozliczenie dochodu z najmu mieszkania - proszę o radę

Aleksander Wyciślik:

>

W tym rzecz że do PIT 36 wpisałem wszystko, składki społeczne, zdrowotne - w sumie więcej nie ma :]

A kwotę wolną od podatku masz prawdopodobnie uwzględnianą z etatu i teraz, po podpisaniu umowy najmu, powinieneś wycofać PIT-2, gdyż teraz uwzględniasz ją sam licząc podatek od dochodów z najmu.

Wycofać PIT 2 ? Mogę prosić o wyjaśnienie ....

Oprócz składek, odejmuje się jeszcze wpłacone zaliczki miesięczne na podatek.

Wycofać PIT-2 to znaczy złożyć pracodawcy oświadczenie, żeby nie odliczał kwoty wolnej od podatku od miesiąca danego. Od tego miesiąca pan sam będzie odejmował sobie kwotę wolną 556,02 od kwot podatku narastająco.

Temat: rozliczenie dochodu z najmu mieszkania - proszę o radę

Alojzy Kapuściński:
Witam wszystkich.
Mam mały problem (w zasadzie to wielki). 31 maja 2012 żona podpisała umowę o najem mieszkania, a mieszkanie wynajała od dnia 1 czerwca 2012r. Kwota za najem mieszkania wynosi 2100 zł (dla mnie) z tego żona płaci do spółdzeielni czynsz 403,79 zł. Pierszy przychód otrzymała 12 czerwca 2012r na kwotę 1575 zł a dopiero 20 czerwca pozostała cześć 525 zł. Wynajmujacy mimo tego ze umowa obliguje go do zapłaty zawsze do 11 kazdego miesiaca nie stosuje sie do tego i płaci nieregularnie. Ponieważ w US zglosiła małżonka wynajęcie mieszkania dopiero 27.08.2012r. jest zmuszona rozliczać się na zasadach ogólnych. Dodam jeszcze że małozna nie posiada żadnego innego dochodu - jeśli to istotne.Moje pytanie brzmi:

1. Do kiedy powinienem zaplacić pierwszy podatek
2. Czy dobrze obliczyłem podatek (przychód 2100 zł - czynsz 403,79zł = dochód 1696,21. Dochód x 18% daje 305,32 zł podatku odprowadzam do US)
3. Czy w koszty uzyskania przychodu moge wliczyć wymiane okien. Lokal był kupiony w grudniu 2011 typowo pod najem i zrobiliśmy gruntowny remont. Wszystkie faktury mam z 2012 roku. Obecni najemcy są pierwszymi na mieszkaniu żony.

Też chciałam zapytać o zaliczki na podatek do najmu: (w typowej sytuacji) przychód małżonkowie opodatkowują oddzielnie po 50%, więc koszty powinny być też dzielone na pół. Każdy z ich ma do dyspozycji swoją kwotę wolną od podatku, jeśli najem to ich jedyny przychód - kilka lat temu pisane było na tym forum że nie mogą skorzystać ze swoich kwot wolnych, tylko jedną mogą odjąć (który z nich)?

W obliczeniu w punkcie 2 brakowałoby kwoty wolnej.

Odliczanie od podatku kosztów urządzania swojego mieszkania to wątpliwa sprawa - było pisane o tym na tym forum. Ale każda osoba może złożyć wniosek o zwrot VAT za zakup materiałów budowlanych do swojego mieszkania - trochę zabawy z tym jest, druk nazywa się VZM-1. Trzeba pilnować aktualnych stawek.

Temat: rozliczenie dochodu z najmu mieszkania - proszę o radę

Alojzy Kapuściński:
27.08.2012r. jest zmuszona rozliczać się na zasadach ogólnych.

I nie opłaca się?

1. Do kiedy powinienem zaplacić pierwszy podatek

Zaliczkę do 20 dnia następnego miesiąca po otrzymaniu pieniędzy.
Oczywiście podatek liczy się od dochodu - czyli przychód - koszty.
Koszty to amortyzacja, opłaty do spółdzielni/wspólnoty, naprawy, amortyzacja mieszkania, odsetki od kredytu (jeżeli mieszkanie jest na kredyt) itp.

2. Czy dobrze obliczyłem podatek (przychód 2100 zł - czynsz 403,79zł = dochód 1696,21. Dochód x 18% daje 305,32 zł podatku odprowadzam do US)

Na 99,99% nie policzyłeś wszystkich kosztów.

Lokal był kupiony w grudniu 2011 typowo pod najem i zrobiliśmy gruntowny remont. Wszystkie faktury mam z 2012 roku. Obecni najemcy są pierwszymi na mieszkaniu żony.

Do czasu oddania mieszkania do używania wliczasz wszystko do wartości początkowej od której liczysz amortyzację. Po oddaniu - bezpośrednio w koszty.

Temat: rozliczenie dochodu z najmu mieszkania - proszę o radę

A moze ktos podać mi jakis link albo informacje jak policzyc amortyzacje. Lokal został zakupione za 250.000 zł do kapitalnego remontu pod koniec 2011r. W remont włozyłem co naj mniej 25000 zł (panete podłogowe, kafelki, armatura sanitarna itp. Mieszkanie dopiero wynajęła żona w czerwcu 2012r. Boje się że US "doczepi" sie ze wlicze to wszystko w koszty. W akcie notarialnym jest tylko wpisane ze lokal do kapitalnego remontu, ale nie jest wpisane ze typowo pod najem został zakupiony.

Temat: rozliczenie dochodu z najmu mieszkania - proszę o radę

Katarzyna Bielińska:

. Jeśli chcesz moge CI podesłać tabelkę która

"sama"liczy te sprawy :-).

Witaj Kasiu.
Czy ta magiczna tabelka jest do dostania?
Bardzo by mi pomogłą :)
Pozdrawiam!

Temat: rozliczenie dochodu z najmu mieszkania - proszę o radę

Alojzy Kapuściński:
W remont włozyłem co naj mniej 25000 zł

Policz dokładnie - wg faktur i rachunków to, co wchodzi w mieszkanie (meble osobno od razu w koszty). Jeżeli w trakcie remontu spłacałeś kredyt - to odsetki (tylko odsetki - bez części kapitałowej raty) też dodaj do wartości początkowej.
Po skończonym remoncie oddajesz mieszkanie do używania (i od następnego miesiąca odsetki od raty kredytu dajesz bezpośrednio w koszty) i od następnego miesiąca, co miesiąc zaliczasz amortyzację w koszty.

Jeżeli to własność hipoteczna i mieszkanie używane przed zakupem przez przynajmniej 60 miesięcy albo ulepszone - to rocznie możesz zaliczyć w koszty maksymalnie (jak chcesz mniej - to możesz tak ustalić stawkę) 10% wartości początkowej. Czyli przy 275 tys. zł wartości początkowej w koszty zaliczałbyś 2291,67 zł miesięcznie. Jeżeli mieszkanie było nowsze, niż 5 lat albo jest spółdzielcze - to stawki znajdziesz w ustawie o PDOF w artykułach 22 z literkami.

Mieszkanie dopiero wynajęła żona w czerwcu 2012r. Boje się że US "doczepi" sie ze wlicze to wszystko w koszty.

Jak nie wynajęła na zasadach najmu okazjonalnego i opodatkowane jest na zasadach ogólnych, to US nawet nie będzie wiedział, że wynajmuje - bo przy takich kosztach nie ma podatku. Więc nie bardzo może się przyczepiać do czegoś, o czym nie wie. A nawet jak się dowie i nawet zechce się doczepić - to nie ma czego.

W akcie notarialnym jest tylko wpisane ze lokal do kapitalnego remontu, ale nie jest wpisane ze typowo pod najem został zakupiony.

To nie ma znaczenia, czy taki był zamiar, czy pomysł powstał później.

Temat: rozliczenie dochodu z najmu mieszkania - proszę o radę

Alojzy Kapuściński:
A moze ktos podać mi jakis link albo informacje jak policzyc amortyzacje. Lokal został zakupione za 250.000 zł do kapitalnego remontu pod koniec 2011r. W remont włozyłem co naj mniej 25000 zł (panete podłogowe, kafelki, armatura sanitarna itp. Mieszkanie dopiero wynajęła żona w czerwcu 2012r. Boje się że US "doczepi" sie ze wlicze to wszystko w koszty.

US nie za bardzo ma jak podważyć koszt podatkowy, skoro dotyczy on tej nieruchomości i został poniesiony w celu uzyskania przychodu z najmu.
Może jednak uznać, że skoro był to remont kapitalny, to w momencie zakupu lokal nie był zdatny do używania i wszystkie koszty poniesione do momentu przekazania lokalu do używania nie mogą stanowić kosztu uzyskania przychodu w miesiącu jego poniesienia, ale podnoszą jego wartość początkową i mogą być odliczone tylko w ramach amortyzacji.
Moment przekazania lokalu do używania to moment, kiedy jest on zdatny do użytku, czyli na przykład miesiąc rozpoczęcia najmu, jeśli od razu po zakończeniu remontu lokal został wynajęty.
Jeśli od momentu zakończenia remontu do momentu znalezienia najemcy minęło trochę czasu i najemca był aktywnie poszukiwany, wszystkie koszty w tym okresie wg mnie można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów w miesiącu ich poniesienia.
Kosztem mogą być np.:
https://twojnajem.pl/pomoc/koszty-najem
Do wartości początkowej można dodać jeszcze inne rzeczy, np. podatek PCC, taksę notarialną czy prowizję dla pośrednika.

Informacje o amortyzacji możesz znaleźć tutaj w sekcji amortyzacja:
https://twojnajem.pl/artykuly

notarialnym jest tylko wpisane ze lokal do kapitalnego remontu, ale nie jest wpisane ze typowo pod najem został zakupiony.

Tak jak pisał Pan Mariusz, nie ma to znaczenia, decyzje można podjąć w dowolnym momencie
po zakupie, a w akcie notarialnym z reguły nie wpisuje się po co kupuje się lokal.