Temat: Wynajem mieszkania - jak się zabezpieczyć przed wadą

Witam!

Chcę wynająć mieszkanie - podczas prezentacji przez biuro pośrednictwa w obrocie nieruchomościami odkryłem wadę. W łazience w tym mieszkaniu jest bardzo brzydki zapach. Najprawdopodobniej wynika on z tego, iż mieszkanie od pewnego czasu nie jest użytkowane i gdy się wprowadzę, i zacznę korzystać z łazienki zapach zniknie. Chciałbym się natomiast zabezpieczyć przed sytuacją, że zapach wynika z wady konstrukcyjnej, i zarezerwować sobie możliwość zakończenia (zerwania / odstąpienia od) umowy. Czy wówczas mogę również domagać się zwrotu prowizji zapłaconej agencji pośrednictwa nieruchomości?
Akceptując ofertę chciałbym powołać się na obowiązujące prawo - art 664 KC - ale czy mogę w sytuacji, gdy wiem o wadzie od początku?
Będę wdzięczny za poradę.

Pozdrawiam,

Tobiasz Jaskuła

Temat: Wynajem mieszkania - jak się zabezpieczyć przed wadą

Art. 664. § 1. Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.
§ 2. Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
§ 3. Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Tak więc paragraf 3 wyłącza możliwość wypowiedzenia umowy gdy najemca widział o wadzie.

Przedmiotowa zasada ulega modyfikacji zgodnie z art. 682 kc, zgodnie z którym Jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

W przepisie art. 682 k.c. ustawodawca odwołuje się do szczególnych sytuacji wystąpienia wad, w których stan lokalu stwarza realne niebezpieczeństwo (zagrożenie) dla życia lub zdrowia wskazanych w nim osób (które może być zweryfikowane na podstawie ich wiedzy i doświadczenia życiowego); tak też, trafnie moim zdaniem, H. Ciepła (w:) G. Bieniek, Komentarz , t. II, 2006, s. 287. W związku z tym art. 682 k.c. może być stosowany w takich sytuacjach faktycznych odnoszących się do stanu najętego lokalu jak zawilgocenie, zagrzybienie (zob. wyrok SN z 21 maja 1974 r., II CR 199/74, OSPiKA 1975, z. 2, poz. 67), emitowanie przez materiały użyte do budowy budynku (w którym znajduje się lokal) substancji toksycznych (zob. wyrok SN z 1 grudnia 1986 r., II CR 362/86, OSNC 1988, nr 7-8, poz. 98), niebezpieczeństwo zawalenia się ściany, sufitu lub całego budynku oraz zagrażające zdrowiu oddziaływanie sąsiednich lokali lub nieruchomości - nadmierny hałas, emisja czynników wywołujących alergię (zob. m.in. F. Błahuta (w:) Komentarz, t. II, 1972, s. 1479; J. Jezioro (w:) E. Gniewek, Komentarz, 2006, s. 1092).

Należy jednak pamiętać, że mówimy tu o wypowiedzeniu a nie odstąpieniu. Ma to o tyle istotne znaczenie mając na uwadze, że wraz z dojściem do wynajmującego oświadczenia woli o wypowiedzeniu (art. 61 k.c.), stosunek najmu ustaje ze skutkiem na przyszłość (ex nunc); tak też J. Panowicz-Lipska (w:) System prawa prywatnego , t. 8, s. 32-33. A więc co do zasady pieniądze wcześniej wpłacone nie podlegają zwrotowi.

Przepis art. 682 k.c. nie wyłącza jednak roszczenia najemcy o obniżenie czynszu (na podstawie art. 664 § 1 k.c.) ani również roszczenia o naprawienie szkody na zasadach ogólnych.